Achtung Denkmalschutz

1. Unterschutzstellung, Denkmaleigenschaft

Die Unterschutzstellung als Denkmal bedarf nur in wenigen Bundesländern eines förmlichen Verwaltungsaktes (wie z. B. NRW). Ganz überwiegend reicht allein, dass die gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen des jeweiligen Denkmalschutzgesetzes erfüllt sind. Die Unterschutzstellung tritt also unmittelbar durch Gesetz ein. Der Eigentümer wird über die Eintragung in das Denkmalverzeichnis lediglich informiert.

2. Rechtsschutzmöglichkeiten gegen Denkmalschutz 

Dies bedeutet, dass sich der Eigentümer gegen diese nachrichtliche Mitteilung – anders gegen die Anordnung der Unterschutzstellung durch Verwaltungsakt – nicht mit einem Widerspruch und Anfechtungsklage zur Wehr setzen kann. Schutzlos ist er gleich wohl nicht:

So kann der Eigentümer nach wohl überwiegender Auffassung eine sogenannte „Feststellungsklage“ bei dem zuständigen Verwaltungsgericht erheben.

In der Regel wird der Eigentümer aber gegen konkrete Anordnungen der Behörde zum Erhalt eines Denkmals, oder gegen die Ablehnung konkreter Maßnahmen, wie z. B. einem beabsichtigten Umbau, Abriss o.ä., vorgehen. Die Denkmaleigenschaft wird dann inzident, also als Vorfrage, ggf. auch gerichtlich überprüft.

3. Folgen des Denkmalschutzes (Erhaltungspflicht, Unzumutbarkeit)

Die Folgen einer Unterschutzstellung haben zum Teil erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen. 

Denn steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, bedürfen z. B. Maßnahmen, die in die Substanz des Gebäudes eingreifen oder das Denkmal gar beseitigen, der behördlichen Genehmigung. 

Daneben bestehen Erhaltungspflichten des Denkmaleigentümers. Die Denkmalschutzgesetze der Länder begrenzen die Erhaltungspflicht des Eigentümers dabei zwar „auf das Zumutbare“, wobei die Grenze des „Zumutbaren“ recht hoch und anhand von objektiven Maßstäben zu beurteilen ist. 

Nach der Rechtsprechung ist einem privaten Eigentümer die Erhaltung des Denkmals „objektiv unzumutbar, wenn keine sinnvolle private Nutzungsmöglichkeit mehr besteht“, das Gebäude mithin „nur noch Denkmal“ ist. Objektiv unzumutbar ist der Erhalt ferner, wenn die wirtschaftliche Belastung durch die Erhaltung des Denkmals so hoch ist, dass die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch Erträge oder den Gebrauchswert erwirtschaftet werden können. 

4. Was tun? 

• Zunächst einmal sollte gegen die Anordnung der Behörde oder die Versagung einer Genehmigung innerhalb der vorgesehenen Fristen, also fristwahrend, der zulässige Rechtsbehelf eingelegt werden. Eine ausführliche Begründung kann nachgereicht werden.
• Zu beachten ist, dass der Nachweis der Unzumutbarkeit beim Denkmaleigentümer liegt. Dieser muss eine sog. „denkmalrechtliche Wirtschaftlichkeitsberechnung“ vornehmen, aus der sich ggf. die Unzumutbarkeit ergibt. Nach der Rechtsprechung muss ferner der Nachweis der Unmöglichkeit einer Weiterveräußerung geführt werden.
• Problematisch wird die Argumentation im Hinblick auf die „Unzumutbarkeit“, wenn der Eigentümer im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs bereits Kenntnis von der Denkmaleigenschaft hatte, oder ihm dies hätte bewusst sein müssen. 
• Da die Unterschutzstellung eines Gebäudes u. U. wirtschaftlich ganz erhebliche Auswirkungen haben kann, empfiehlt es sich vor dem Erwerb eines möglichweise unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes unbedingt eine entsprechende Anfrage bei der zuständigen Behörde vorzunehmen. 

PS:

Im Hinblick auf etwa beabsichtigte Änderungen des Gebäudes sollte ferner ein möglicherweise bestehendes Urheberecht des Architekten im Vorfeld eines Erwerbs berücksichtigt und die maßgeblichen Verträge geprüft werden, da ein solches Urheberecht grundsätzlich erst 70 Jahre nach dem Tod des Architekten (!) erlischt und auch von dessen Erben geltend gemacht werden kann. 

Bei weitergehenden Fragen stehe ich Ihnen gerne im Rahmen eines Mandatsverhältnisses zur Verfügung.