Änderungen im Wohnungseigentumsrecht: WEG-Novelle 2020

Der Gesetzgeber arbeitet seit Monaten an der Novellierung der vom 1. Juli 2007 stammenden aktuellen Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes. Das Ziel ist die Vereinfachung der Gesetzeslage und die Anpassung des Wohnungseigentumsrechts an die jüngeren rechtlichen und tatsächlichen gesellschaftlichen Entwicklungen. Bereits am 3. Juli 2020 soll der Gesetzesentwurf dem Bundesrat zur Zustimmung vorgelegt werden. Unter anderem folgende Änderungen sind beabsichtigt:

1. Änderungen für die Wohnungseigentümer

a) Künftig sollen Eigentümerversammlungen unabhängig von der Anwesenheit und/oder Vertretung von mindestens 50 % der Miteigentumsanteile möglich sein. – Dagegen soll jede Eigentümerversammlung beschlussfähig sein. Also wird die persönliche Teilnahme von Wohnungseigentümern an Versammlungen wichtiger werden, weil dann wenige Eigentümer folgenschwere Entscheidungen werden treffen können.

b) Die Eigentümergemeinschaft soll erleichtert über bauliche Veränderungen abstimmen können. – Die jahrelang notwendigen erhöhten (auch qualifizierten) Beschlussmehrheiten und Nachweise fehlender Beeinträchtigungen Dritter werden zugunsten nur noch erforderlicher einfacher Mehrheiten entfallen.

c) Als Folge hieraus sollen einzelne Eigentümer erleichtert einen Anspruch auf so genannte „privilegierte Maßnahmen“ (wie Umbauten für besseren Einbruchschutz, Einbau einer privaten Ladestation für das Elektroauto etc.) durchsetzen können; dies soll gleichfalls mit einfachen Mehrheiten möglich sein.

d) In Versammlungen soll frei über die Anzahl der Verwaltungsbeiräte bestimmt werden können. Die Verwaltungsbeiräte sollen nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haften; dadurch soll die Motivation zur Annahme einer Bestellung zum Beirat erhöht werden. – Der enge Kompetenzrahmen des Verwaltungsbeirates soll aber unverändert erhalten bleiben.

2. Änderungen für die Verwalter

a) Die Verwalter werden die Hauptgewinner der Novelle sein, da deren Kompetenzen deutlich erweitert werden sollen.

b) Der Verwalter soll die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig gerichtlich und außergerichtlich vertreten.

c) Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse werden sich künftig daher nicht mehr gegen die einzelnen Eigentümer (übrige Miteigentümer), sondern gegen die Gemeinschaft richten; dies folgt aus der Vertretungsbefugnis des Verwalters.

d) Der Verwalter soll durch eine Generalklausel ermächtigt werden, „die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten ist“.

e) Zudem soll der Verwalter sämtliche Maßnahmen der gewöhnlichen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Verträge mit Dienstleistern, Aufträge an Handwerker etc.) ohne vorherige Beschlussfassung ausführen können.

f) Als Korrektiv sollen die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten eines Verwalters einschränken oder erweitern können. – Es ist beispielsweise denkbar, dass (insbesondere kleinere) Gemeinschaften dann einen Verwalter bestellen, der ausschließlich Buchhaltungsaufgaben wahrzunehmen hat.

g) Wichtig ist die erstmalig vorgesehene gesetzliche Verpflichtung des Verwalters zur Führung von Fremdgeldkonten und zur Trennung eingenommener Gelder vom eigenen Vermögen.

3.

Bei einem Fehlverhalten Einzelner und/oder der Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft sollen künftig nicht mehr einzelne Eigentümer direkt gegen diese vorgehen können; sie werden sich dagegen an die Gemeinschaft zu wenden haben, die über die Maßnahmen zu entscheiden haben soll. – Diese Neuerung soll einer Stärkung der Gemeinschaft im Rechtsverkehr dienen.

Fazit

Die WEG-Novelle soll einerseits einerseits für Wohnungseigentümer Verfahren vereinfachen, andererseits aber die Rechtsposition des Verwalters stärken. Die Praxistauglichkeit der Novellierung wird sich erst einige Monate nach dem Inkrafttreten der Neufassung beurteilen lassen.