Kostenfalle Altlast: Wer haftet bei Gefahrstoffen im Boden?

Wer beispielsweise einen Hausbau plant, für den ist das Thema Altlast besonders interessant. Vor allem in einer Zeit, in der Bauland knapp und Grundstücke schwer zu finden sind, neigen viele dazu, wegen der hohen Konkurrenz unter den Interessenten vorschnell zu kaufen, ohne sich Klarheit über die Beschaffenheit des Grundstücks zu verschaffen. 

Altlasten können aber in der Folge schnell zur Kostenfalle werden und das geplante Bauvorhaben nicht nur verzögern, sondern wegen der steigenden Kosten im schlimmsten Fall sogar unmöglich machen. Auch für Mieter und Pächter gibt es schlechte Nachrichten, denn auch sie können von der zuständigen Behörde zur Sanierung herangezogen werden. Genaues erfahren Sie in diesem Ratgeber. 

Was sind Altlasten?

Nach § 2 Abs. 5 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) definiert man Altlasten als Altablagerungen und Altstandorte, durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden. Unter Altablagerungen wiederum versteht man stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind. Beispiele für Altablagerungen:  

• Asbest  

• Altöl  

• Schwermetalle  

• chemische Verunreinigungen 

• Giftstoffe  

• u. U. Beton 

Unter Altstandorten sind Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke zu verstehen, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde, ausgenommen Anlagen, deren Stilllegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf. Beispiele für Altstadtorte:  

• Tankstellen 

• Militärgelände  

• Gruben 

• Chemiefabriken und Industriegelände  

• Mülldeponien 

Letztlich sind Altlasten also durch vergangene menschliche Tätigkeiten beziehungsweise Nutzung verursachte Bodenverunreinigungen beziehungsweise Bodenkontaminationen durch Gefahrenstoffe, die gesundheitliche, umweltschädliche oder andere Gefahren bergen. 

Wie erkennt man Altlasten?

Altlasten zu erkennen, ist nicht nur im Hinblick auf eine (erhebliche) Wertminderung des Grundstücks wichtig, sondern auch, weil mit der Bodenbelastung gesundheitliche Gefahren einhergehen können. 

Altlasten erkennen: Erste Schritte

Ein Patentrezept zur Erkennung gibt es bedauerlicherweise nicht. Die Herangehensweise hängt davon ab, wie viel Zeit man zur Abklärung hat und welche Kosten man in die Nachforschung investieren möchte. 

Es macht Sinn, zunächst Verkäufer, Makler und auch Nachbarn zu der Vergangenheit des Grundstücks zu befragen und sich über die Historie des Grundstücks zu informieren. Unter Umständen können auch Ortsschilder und Straßennamen Hinweise für eine entsprechend relevante Nutzung liefern. 

Stößt man bei der Recherche auf dahingehende Erkenntnisse, dass die Örtlichkeit, in der sich das Grundstück befindet, entsprechende Bezüge aufweist, sollte man die Nachforschungen unbedingt intensivieren. 

Blick ins Altlastenkataster

Eine relativ zuverlässige Information bekommt man durch einen Blick in das sogenannte Altlastenkataster. Ein Altlastenkataster – oder auch Altlastenverzeichnis genannt – ist ein umfangreiches, sich ständig aktualisierendes Register zur Erfassung von Altlasten sowie altlastverdächtigen Flächen. Erfasst sind also auch reine Verdachtsflächen. Die Einordnung erfolgt zur weiteren Einstufung mittels einer eindeutigen Altlastenkennziffer. 

Geführt wird das Altlastenkataster grundsätzlich durch die zuständige untere Bodenschutzbehörde. Das ist in der Regel die Umweltbehörde des Landkreises beziehungsweise der Stadt. Wer die zuständige untere Bodenschutzbehörde ist, lässt sich im Internet schnell rausfinden. Dort sind in der Regel auch das weitere Vorgehen zur Erlangung der Information, gegebenenfalls anfallende Kosten und notwendigerweise beizulegende Unterlagen aufgeführt. 

Die Kosten sind meistens vom Verwaltungsaufwand abhängig, wobei die Erteilung einfacher Auskünfte in vielen Behörden kostenlos ist. Grundsätzlich muss ein berechtigtes Interesse an der Auskunft bestehen. Ein berechtigtes Interesse haben beispielsweise Eigentümer, Kaufinteressenten und Pächter. Regelmäßig wird auch die Einverständniserklärung des Eigentümers zur Auskunftserteilung verlangt. 

Das Restrisiko liegt auf der Hand: Nur weil eine Altlast nicht bekannt ist und auch nicht vermutet wird, heißt dies nicht zwangsläufig, dass es sich bei dem Grundstück nicht um eine Altlast handelt. 

Bodenuntersuchungen

Wer wirklich sichergehen möchte, dem bleibt nur die Option einer konkreten professionellen Bodenuntersuchung beziehungsweise Begutachtung durch Fachleute. Bodengutachten liefern im Falle von Altlasten auch die Grundlage für Sanierungsmaßnahmen und werden bei beabsichtigter Bebauung ohnehin notwendig. Die Kosten richten sich nach der Größe des Grundstücks und variieren sehr stark. Liegt ein Verdachtsfall vor, müssen Bodengutachten ebenfalls durch den Verursacher oder Eigentümer zwangsläufig veranlasst werden. 

Bestätigt sich ein Verdachtsfall, sind durch Verursacher oder Eigentümer Sicherungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Andernfalls droht eine Strafbarkeit. 

Sanierung, Ansprüche und Haftung im Fall von Altlasten

Die Haftungs- und Sanierungspflicht richtet sich unter anderem nach § 4 und § 24 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG). 

Pflicht zur Sanierung von Altlasten

Zunächst besteht bei einer Altlast eine Verpflichtung zur Sanierung dergestalt, dass dauerhaft keine Gefahren, erheblichen Nachteile oder erheblichen Belastungen durch die Altlast entstehen. Unter erhebliche Belastungen sind vor allem negative Umwelteinflüsse oder gesundheitliche Gefahren zu verstehen. Die Ausgestaltung der Belastung kann weitreichend sein. 

Diese Verpflichtung trifft gemeinsam: 

• den Verursacher 

• den Eigentümer des Grundstücks  

• den Erben eines Grundstücks 

• den Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück (z. B. Mieter/Pächter)  

Auch wer ein Unternehmen gesellschaftsrechtlich übernimmt, tritt in diese Verpflichtung ein (sogenannte Gesamtrechtsnachfolge). 

Wichtig: Wer sich sicher fühlt, weil er davon ausgeht, „nur“ Mieter oder Pächter zu sein, liegt falsch, denn § 4 BBodSchG normiert, dass auch Mieter und Pächter – denn diese haben die tatsächliche Gewalt über ein Grundstück – zur Sanierung herangezogen werden können. 

Anspruch auf Kostenausgleich

Untereinander haben die Sanierungspflichtigen jedoch unabhängig von ihrer Heranziehung zur Sanierungspflicht einen bodenschutzrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 BBodSchG (Kostenausgleich). Soweit nichts anderes vereinbart wird, hängt die Verpflichtung zum Ausgleich sowie der Umfang des zu leistenden Ausgleichs davon ab, inwieweit die Gefahr oder der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist. 

Dieser Kostenausgleichsanspruch unterliegt grundsätzlich einer Verjährungsfrist von drei Jahren. Beginn der Verjährungsfrist ist entweder der Zeitpunkt, in dem die Behörde Kosten für die Sanierung bei einem Verpflichteten geltend macht, oder der Zeitpunkt, in dem der Verpflichtete die Sanierungsmaßnahme beendet hat und Kenntnis von dem Ersatzpflichtigen erlangt. Unabhängig von der Kenntnis verjähren die Ausgleichsansprüche 30 Jahre nach Beendigung der Maßnahme. Die Details zur Verjährung sind in § 24 Abs. 2 BBodSchG geregelt. Für den Fall, dass ein solcher Ausgleichsanspruch in Betracht kommt, empfiehlt es sich jedoch immer, anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen, und zwar vor allem, wenn gegenüber Mietern und Pächtern Ansprüche gelten gemacht werden sollen. 

Ansprüche bei Altlasten geltend machen

Das grundsätzliche Problem bei der Geltendmachung von Ansprüchen ist, dass der Verursacher oftmals nicht mehr ausfindig zu machen ist. Zur Verantwortung gezogen wird daher regelmäßig der Verkäufer beziehungsweise Eigentümer. Hier gilt: 

Die Altlast ist im rechtlichen Sinne als „Mangel“ zu bezeichnen, sodass das Gewährleistungsrecht Anwendung findet. Im Kaufvertrag wird regelmäßig ein Ausschluss vereinbart, sodass im Einzelfall zu prüfen ist, ob Ansprüche bestehen.  

Verkauft der Eigentümer das belastete Grundstück, ist er gesetzlich verpflichtet, auf die Altlast hinzuweisen (Informations- beziehungsweise Offenbarungspflicht). Tut er dies nicht, kann eine arglistige Täuschung vorliegen mit der möglichen Folge, dass Schadensersatzansprüche bestehen können oder der Käufer sogar den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären kann. Auch eine Anfechtung kann möglich sein. Die Anforderungen an die Arglist sind jedoch hoch. Die Arglist nachzuweisen, ist deshalb nicht leicht – in diesem Beweis besteht oftmals das größte Problem, wenn Ansprüche geltend gemacht werden wollen.  

Nicht arglistig handelt, wer objektiv falsche Angaben in dem Glauben macht, dass die Angaben stimmen. Anders kann es bei Angaben „ins Blaue hinein“ sein.  

Gelingt der Nachweis nicht, bleiben Käufer oftmals auf dem Schaden sitzen. Deshalb ist es wichtig, sich vorab ausreichend zu informieren und jedenfalls Einsicht in das Altlastenkataster zu nehmen. 

Wer haftet bei Altlasten?

Zur Haftung eines früheren Eigentümers eines Grundstücks gilt nach § 4 Abs. 6 BBodSchG, dass er zur Sanierung verpflichtet ist, wenn er sein Eigentum nach dem 01. März 1999 übertragen hat und die schädliche Bodenveränderung oder Altlast hierbei entweder kannte oder kennen musste. Eine Ausnahme gilt, wenn er beim Erwerb des Grundstücks darauf vertraut hat, dass schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nicht vorhanden sind und sein Vertrauen unter Berücksichtigung der Umstände schutzwürdig ist. 

Tipp: Für Käufer ist es sinnvoll, die Bodenbeschaffenheit und den Zweck des Erwerbs (z. B. zum Zwecke der Wohnbebauung) vertraglich abzusichern und festzulegen, wer für Sanierungskosten bei Altlast einzustehen hat. Selbstverständlich muss man bei einer solchen vertraglichen Abklärung damit rechnen, dass die Kosten des Grundstücks steigen – denn auch der Verkäufer möchte sich absichern.  

Fazit zu Altlasten

• Altlasten sind Altablagerungen und Altstandorte, durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden. 

• Vor einem Grundstückkauf sollte man Verkäufer, Makler und auch Nachbarn zu der Vergangenheit des Grundstücks befragen und sich über die Historie des Grundstücks informieren. Auch Ortsschilder und Straßennamen können u. U. Hinweise liefern. 

• Bei der zuständigen unteren Bodenschutzbehörde sollte ein Antrag auf Auskunft aus dem Altlastenkataster gestellt werden. 

• Auskunftsansprüche bestehen bei einem berechtigten Interesse.  

• Das Altlastenkataster ist ein umfangreiches, sich ständig aktualisierendes Register zur Erfassung von Altlasten sowie altlastverdächtigen Flächen. Es gibt mithin auch Auskunft über reine Verdachtsflächen. 

• Die Haftungs- und Sanierungspflicht von Altlasten richtet sich u. a. nach § 4 und § 24 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG).  

• Die Sanierungsverpflichtung trifft Verursacher, Eigentümer, Erben eines Grundstücks, Mieter, Pächter und Personen, die ein Unternehmen gesellschaftsrechtlich übernommen haben (durch Gesamtrechtsnachfolge). 

• Untereinander haben die Sanierungspflichtigen unabhängig von ihrer Heranziehung zur Sanierungspflicht grundsätzlich einen Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 BBodSchG (Kostenausgleich). 

• Verkauft ein Eigentümer ein belastetes Grundstück, ist er gesetzlich verpflichtet, auf die Altlast hinzuweisen (Informations- bzw. Offenbarungspflicht). Tut er dies nicht, kann eine arglistige Täuschung vorliegen mit der möglichen Folge, dass Schadensersatzansprüche bestehen können oder der Käufer sogar den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären kann. Auch eine Anfechtung ist denkbar. 

• Die Anforderungen an den Nachweis der Arglist sind hoch.