Augen auf beim Immobilienkauf

Da rieb sich der Mandant in der Kanzlei verwundert die Augen: Er musste nun gegen den in seinem Haus befindlichen Käufer eine teure und zeitaufwändige Räumungsklage und sodann Vollstreckung erheben. Was war passiert?

Einzug des Käufers vor vollständiger Kaufpreiszahlung

Der Mandant hatte sein Haus glücklich an einen Erwerber zu einem guten Kaufpreis verkauft. Wie in vielen notariellen Kaufverträgen vorgesehen, war die Besitzübergabe zu einem bestimmten Datum vereinbart worden. Der Verkäufer willigte ein, dass der Kaufpreis in Raten erfolgen dürfe. Ebenso willigte er im notariellen Kaufvertrag in die standardgemäße Auflassungsvormerkung ein, die den künftigen Anspruch auf die Eigentumsübertragung im Grundbuch sichern soll. Die erste Kaufpreisrate erfolgte gleich nach Abschluss des Kaufvertrages. 

Der Käufer zog mit Familie und Untermieter in die Einliegerwohnung am vereinbarten Übergabetermin ein, allerdings, ohne den restlichen nennenswerten Kaufpreis zu überweisen. Seine Bank hatte aufgrund rückständiger Darlehensraten den Immobilienkredit gekündigt. Der Mandant musste nun den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären, die Auflassungsvormerkung zur Eigentumseintragung vom Notar rückabwickeln lassen. 

Der Käufer zog jedoch trotz Aufforderung auf den Rücktritt hin nicht mit seiner Familie und dem Untermieter wieder aus. Er blieb schlicht und einfach im Haus.

Räumungsklage gegen Käufer und Untermieter nötig

Um den im Haus bleibenden Käufer und Untermieter nun aus dem Haus zu erhalten, der ja auch keine Miete zahlte, musste der Mandant nun eine Räumungsklage gegen den Käufer wie auch gegen den Untermieter erheben. Diese dauert stets einige Zeit, oftmals meist ein Jahr durchaus, und ist für den Verkäufer mit Prozesskosten dafür verbunden. In dieser Zeit kann der Verkäufer nicht in sein Haus, es auch nicht anderweitig verkaufen, denn wer erwirbt ein Haus, in dem Personen wohnen, die weder Miete noch sonstige Entschädigungen leisten. 

Der Mandant musste als weiterhin Eigentümer alle Belastungen wie Grundsteuern, Hausversicherungen, Strom, Wasser- und Müllgebühren, bezahlen einstweilen.

Fazit

Solche und ähnliche Fallstricke bei einem Immobilien(ver)kauf sind in der anwaltlichen Praxis im Immobilienrecht nicht so selten festzustellen. Viele Verkäufer vertrauen „blind“ auf den vorgelegten notariellen Kaufvertragsentwurf und stimmen diesem ohne gesonderte anwaltliche gründliche Prüfung zu. Der Notar berät jedoch die Parteien nicht betreffend ihrer jeweiligen Interessen auf der jeweiligen Seite, sondern gibt bei der Beurkundung – meist nur im Text erwähnt – einige Pflichthinweise, über die er durch Hinweis aufklären muss. 

Ein Notar muss neutral sein, darf daher nicht einzelne Seiten beraten, ob und welche Regelungen für sie interessengerechter seien oder ergänzt werden sollten, während Rechtsanwälte – nur – die Interessen ihrer jeweiligen Auftraggeber bei der Prüfung und Beratung im Auge haben und notarielle Kaufvertragsentwürfe oftmals in Teilen, oder auch gelegentlich sehr umfassend, abgeändert und ergänzt werden und Alternativen dem Notar bzw. der anderen Seite vorgeschlagen werden. 

Damit konnten schon aus den Entwürfen anhand der individuellen Situation des Mandanten erkennbare künftige Streitigkeiten und teure Prozesse vermieden werden bzw. bei späterem Streit erfolgreich gelöst werden. 

Der Artikel ist kein Ersatz für eine Rechtsberatung im konkreten Einzelfall. 

Bei Fragen zu Ihrem individuellen Fall fragen Sie gern eine persönliche Rechtsberatung und einen persönlichen Beratungstermin oder bei weiter Entfernung von der Kanzlei eine Online-Rechtsberatung über den Nachrichten-Button an, oder direkt per E-Mail.

Hamburg, im Dezember 2019

Rechtsanwältin Iris Schuback aus Hamburg