Außerordentliche fristlose Kündigung bei vollständiger aber verspäteter Mietzahlung

Nach § 543 BGB darf ein Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Bereits im Jahr 1969 (Urteil vom 26.03.169, Az.: VIII ZR 76/67) entschied der BGH, dass ein für die fristlose Kündigung wichtiger Grund anzunehmen ist, wenn der Mieter die Miete zwar vollständig aber verspätet bezahlt. 

Diese Rechtsprechung besitzt noch heute ihre Gültigkeit, wie eine aktuelle Entscheidung des AG Paderborn vom 02.07.2019 (Az.: 55 C 44/19) bestätigt.

In dem der Paderborner Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatten Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete abweichend von der Regelung des § 556 b Abs. 1 BGB nicht zum dritten Werktag, sondern monatlich im Voraus bis zum 15. eines Monats zu überweisen ist. Als die Mieter zum 15.05.2018 die Wohnung bezogen, bezahlten sie die erste Monatsmiete pünktlich. 

Da die darauffolgenden weiteren Mietzahlungen nicht mehr pünktlich auf dem Konto des Vermieters eingingen, schrieb der Vermieter am 13.11.2018 eine Abmahnung. Am 21.01. und 13.03.2019 verfasste der Vermieter zwei weitere Abmahnungen. Trotz der Abmahnungen erhielt der Vermieter die Miete nur unpünktlich. 

Zehn Mal in Folge hatten die Mieter die Miete nicht fristgerecht überwiesen. Daher sprach er am 20.03.2018 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus. Nachdem den Mietern die Räumungsklage zugestellt worden war, überwiesen sie ab Juni 2019 die Miete pünktlich.

Das AG Paderborn verurteilte die Mieter zur Räumung der Wohnung. Die Behauptung der Mieter, sie hätten nur eine der drei Abmahnungen erhalten, war für den Ausgang des Rechtsstreits nicht von Relevanz. Das AG Paderborn erklärte, eine unmissverständliche Abmahnung reiche aus, um den Mietern vor Augen zu führen, dass der Vermieter auf einer pünktlichen Zahlung bestehe. 

Nach der Abmahnung darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter beim nächsten Zahlungstermin erneut nicht fristgerecht seiner Mietzahlungspflicht nachkommt.

Der hier näher geschilderte Fall des Amtsgerichts Paderborn fügt sich in eine Reihe anderer Gerichtsurteile zu dieser Thematik. Nach zwei Urteilen des Amtsgerichts Würzburg vom 04.06.2014 (Az.: 13 C 900/14) und des Landgerichts Würzburg vom 10.07.2013 (Az.: 42 S 406/13) ist die außerordentliche Kündigung begründet, wenn der Mieter innerhalb von zwölf Monaten an 6 Terminen verspätet zahlt. 

Das OLG Hamm ließ in seiner Entscheidung vom 03.12.1991 (Az.: 7 U 145/91) sogar vier unpünktliche Mietzahlungen für die Rechtmäßigkeit der Kündigung genügen.

In dem Paderborner Fall gewährte das Gericht den Mietern gem. § 721 Abs. 1 S.1 ZPO eine dreimonatige Räumungsfrist. wegen des angespannten Wohnungsmarktes.

Ansprechpartner in unserer Kanzlei für sämtliche mietrechtlichen Fragestellungen ist Rechtsanwalt Dr. Martin Strake als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.