Auswirkungen der Regelung zum Fortbestand von Verwalterbestellungen nach § 6 Abs. 1 COVMG auf bereits vor dem 28.03.2020 beendete Verwalterbestellungen

§ 6 Abs. 1 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (COVMG) sieht vor:

„Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.“

Das Gesetz ist am 28.03.2020 in Kraft getreten und gilt zunächst bis zum 31.12.2021. Keine Regelung enthält das Gesetz zu den Fragen, wie lange die nach § 6 Abs. 1 COVMG fortdauernde Bestellung andauern soll, sowie zu der Frage, wie mit dem Fall umzugehen ist, dass die Verwalterbestellung bereits vor dem 28.03.2020 geendet hatte. Zudem bezieht sich die Regelung nur auf die Bestellung des Verwalters, also auf das Amt als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber auf den Verwaltervertrag, der die Rechtsbeziehung zwischen Verwalter und WEG regelt, wie z.B. Fragen der Vergütung.

Bislang ist kaum Rechtsprechung zu den oben angesprochenen Fragen veröffentlicht worden. Beschäftigt haben sich Gerichte mit der Frage, ob Verwalterbestellungen, die bereits vor dem 28.03.2020 beendet waren, wieder aufleben.

Hierzu hat das OLG Hamm in einem Beschluss vom 05.08.2020 (15 W 266/20) entschieden, dass die Regelung des § 6 Abs 1 COVMG nicht dazu führt, dass ein Verwalter, dessen Bestellung schon vorher geendet hatte, mit Inkrafttreten des COVMG rückwirkend als bestellt anzusehen ist. In dem entschiedenen Fall endete die Bestellung des Verwalters mit Ablauf des 31.12.2019. Der Verwalter erklärte am 13.03.2020 – also vor Inkrafttreten des COVMG – die Zustimmung zur einer Veräußerung einer Wohnung. Das OLG entschied, dass diese Erklärung nicht wirksam ist, weil die Regelung des § 6 Abs. 1 COVMG lediglich dazu führe, dass die Bestellung mit dem Inkrafttreten des Gesetzes, also ab dem 28.03.2020, wieder auflebe, es jedoch keine Rückwirkung für die bereits verstrichene Zeit zwischen der Beendigung der Verwalterbestellung und dem Inkrafttreten des Gesetzes gebe. Danach war der Verwalter also bis zum 31.12.2019 und sodann wieder ab dem 28.03.2020 im Amt.

Das Kammergericht Berlin hat in einem Beschluss vom 15.12.2020 (1 W 1450/20 und 1 W 1451/20) die Frage, ob § 6 Abs. 1 COVMG zur einem Wiederaufleben einer am 28.03.2020 bereits abgelaufenen Verwalterbestellung führt, offengelassen. Aus den Ausführungen des Gerichts ergibt sich jedoch, dass bereits nach dem Wortlaut des Gesetzes, das von „bleibt“ spricht, eher davon auszugehen sein dürfte, dass eine bereits beendete Verwalterbestellung nicht wieder auflebt. In dem konkret zu entscheidenden Fall hatte die Bestellung des Verwalters bereits am 25.03.2018 geendet. Das Kammergericht hat mit der Argumentation, dass jedenfalls im Jahre 2019 vor der Pandemie eine Beschlussfassung über die Verwalterbestellung möglich gewesen wäre, eine Anwendung von § 6 Abs. 1 COVMG abgelehnt und formuliert, dass diese Vorschrift jedenfalls nicht für Verwalter gilt, deren Amtszeit schon 2018 oder früher endete.

Wie die Rechtsprechung zu dieser Frage sich entwickeln wird, ist vollkommen offen. In dem Fall, dass die Verwalterbestellung bereits vor dem 28.03.2020 beendet war und das Verwalteramt fortgesetzt werden soll, ist deshalb anzuraten, möglichst eine Bestellung vorzunehmen, um die bestehende Unklarheit zu beseitigen.