BGH: Fristlose Kündigung Wohnraummietvertrag kann mit ordentlicher Kündigung verbunden werden!

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit 2 Urteilen vom 19.09.2018 (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) letzinstanzlich nunmehr die in der anwaltlichen Praxis häufig vorkommende Frage geklärt, ob die Räumungsklage des Vermieters neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB auch auf eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach §§ § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 573 c) BGB gestützt werden kann.

In beiden durch die Gerichtsinstanzen gelaufenen Verfahren hatten die beklagten Mieter von Wohnungen in Berlin jeweils die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Nach Zugang der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs haben die Mieter in beiden Fällen die aufgelaufenen Zahlungsrückstände vollständig beglichen.

Das Berufungsgericht hatte die jeweils von den Vermietern erhobenen Räumungsklagen mit der Begründung abgewiesen, dass die durch den Vermieter ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigungen zwar zunächst berechtigt gewesen seien, die Räumung und Herausgabe der betreffenden Mietwohnungen zu verlangen, jedoch seinen diese Ansprüche wegen des jeweils noch vor Klageerhebung erfolgten vollständigen Ausgleichs der Zahlungsrückstände nach Maßgabe der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich durch eine sog. Schonfristzahlung erloschen. Die daneben hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB) gingen demgegenüber „ins Leere“, weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe.

Der BGH hat nun klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Von diesem Verständnis sei der Senat – ebenso wie die Instanzrechtsprechung – stets ausgegangen.

Der BGH bestätigt mit seiner Entscheidung die anwaltliche Praxis, neben einer fristlosen Kündigung immer auch vorsorglich zusätzlich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs auszusprechen, dass ggf. bei Schonfristzahlung jedenfalls Letztere greift. Mieter, die in Zahlungsverzug geraten, sollten dies daher beachten.