BGH-Urteil zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters in einem von mir geführten Räumungsrechtsstreit

Sofern in einer Mietwohnung Mängel auftreten, kann der Mieter die Miete nicht nur in angemessener Höhe mindern, sondern darüber hinaus einen Teil der Miete zurückbehalten, um so auf den Vermieter Druck zur Mängelbeseitigung auszuüben. Das Zurückbehaltungsrecht entfällt jedoch, sofern nicht mehr zu erwarten ist, dass der Vermieter seiner Verpflichtung zur Beseitigung des Mangels unter dem Druck der Leistungsverweigerung nachkommen wird, da das Leistungsverweigerungsrecht dann seinen Zweck verfehlt hat, den Vermieter zur eigenen Vertragstreue anzuhalten. Dies hat der BGH in einer Grundsatzentscheidung am 17.06.2015, Az.: VIII ZR 19/14, entschieden.

In einem von mir geführten Räumungsrechtsstreit beim Amtsgericht Neuss hatten die Mieter, in deren Wohnung in erheblichem Maße Schimmel aufgetreten war, neben einer Mietminderung von 20 % zusätzlich für 5 Monate 60 % der Miete zurückbehalten. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige hat festgestellt, dass der Schimmel bauseits bedingt war, da von außen durch unfachmännisch verschlossene Fugen Wasser in das Mauerwerk eindrang. Der Vermieter hat nach Erhalt des Sachverständigengutachtens behauptet, die Baumängel zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen längst instand gesetzt zu haben. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, dem Antrag des Vermieters auf Zahlung des 60-prozentigen Mieteinbehalts unter Bezugnahme auf das oben zitierte BGH-Urteil vom 17.06.2015 jedoch stattgegeben mit der Begründung, aus dem Vorbringen des Vermieters sei zu entnehmen, dass dieser sich weigere, den Schimmel in der Wohnung des Mieters zu beheben. Das Zurückbehaltungsrecht habe daher seinen Zweck verfehlt und die zurückbehaltene Miete sei an den Vermieter zu zahlen.

Der Vermieter hat gegen das Urteil des Amtsgerichts Neuss Berufung beim LG Düsseldorf eingelegt. Ich habe für die Mieter Anschlussberufung eingelegt. Der Vermieter hat im Berufungsverfahren im Hinblick auf den Mieteinbehalt von 60 % erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen. Das Landgericht hat der Räumungsklage des Vermieters daraufhin stattgegeben. Da der Vermieter sich geweigert habe, den Schimmel in der Wohnung der Mieter zu beheben, habe das Zurückbehaltungsrecht seinen Zweck, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten, verfehlt. Die Mieter seien daher bei Erhalt der zweiten im Berufungsverfahren ausgesprochenen fristlosen Kündigung mit der Zahlung der zurückbehaltenen Miete in Verzug gewesen. Das Landgericht Düsseldorf hat die Revision gegen das Berufungsurteil nicht zugelassen.

Ich habe daraufhin beim BGH mit Erfolg Prozesskostenhilfe für ein Beschwerdeverfahren gegen die Nichtzulassung der Revision beantragt. Der BGH hat in dem anschließenden Revisionsverfahren, Az.: VIII ZR 38/19, meine Begründung übernommen, dass die Weigerung eines Vermieters, die Mängel in der Wohnung des Mieters zu beheben, das Zurückbehaltungsrecht des Mieters nicht entfallen lasse, da das Zurückbehaltungsrecht andernfalls als Druckmittel völlig entwertet würde. Es stünde letztlich im Belieben des Vermieters, gerichtlich die Räumung einer Wohnung durchzusetzen, indem er sich weigere, seiner Hauptpflicht aus dem Mietvertrag, die Wohnung des Mieters in mangelfreiem Zustand zu erhalten, nachzukommen. Das Räumungsurteil des LG Düsseldorf ist vom BGH aufgehoben worden.

Rechtstipp: Sofern in Ihrem Mietobjekt Mängel auftreten sollten, steht Ihnen neben dem Mietminderungsrecht das Recht zu, einen Teil der Miete zurückzubehalten, um so auf den Vermieter Druck auszuüben, die Mängel zu beheben. Das Zurückbehaltungsrecht entfällt auch dann nicht, wenn der Vermieter erklärt, er werde die Mängel nicht beseitigen. Für weitere Fragen zu dem Thema können Sie gern in meinem Büro einen Beratungstermin vereinbaren.