Corona als Mietmangel: Sonderkündigungsrecht?

Gewerbemietvertrag und Pachtvertrag werden häufig für einen bestimmten Zeitraum geschlossen. Eine Kündigung vor Ablauf der Vertragslaufzeit ist dabei in der Regel ausgeschlossen. Das gibt beiden Parteien – Mieter und Vermieter bzw. Pächter und Verpächter – Sicherheit hinsichtlich der Dauer des Vertragsverhältnisses. Wenn aber – wie jetzt in der Corona-Pandemie – die Einnahmen von Geschäftsinhabern und Gastronomen massiv einbrechen und die Miete bzw. Pacht dennoch weiter zu bezahlen ist, wird die vermeintliche Sicherheit schnell zum Problem.

Hat der Mieter bzw. Pächter dann die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen? Besteht also ein Sonderkündigungsrecht wegen Corona?

Mietzahlung stunden und Vertragsanpassung verlangen

Was jedenfalls möglich ist, ist die Stundung der Miet- und Pachtzahlungen. Mit Gesetz aus April 2020 hat man Mietern und Pächtern das Recht eingeräumt, ihre Miete bzw. Pacht später zu zahlen, ohne dass der Vermieter/Verpächter deswegen außerordentlich kündigen darf. Das heißt aber nicht, dass man die Miete wegen Corona mindern darf – ausstehende Zahlungen sind vollständig zu zahlen, eben nur später.
Wenn Mieter und Vermieter nicht ohnehin vertraglich vereinbart haben, dass die Höhe der Miete vom erwirtschafteten Umsatz abhängt, kann der Mieter ggf. Anpassung des Vertrages – hier: der Miethöhe – verlangen. § 313 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) räumt ihm dieses Recht bei sogenannter Störung der Geschäftsgrundlage ein. Ist es wegen des coronabedingten Umsatzrückgangs dem Mieter nicht zuzumuten, weiter die Miete in der vereinbarten Höhe zu zahlen, ist sie entsprechend zu senken. Gleiches gilt für den Pächter. Beide – Mieter und Pächter – können sich hierauf allerdings nur für die Zeit des Lockdowns berufen, nicht aber darüber hinaus für den dauerhaft eingeschränkten Betrieb.

Vertragsanpassung vs. Sonderkündigungsrecht

So schön dieses Recht auf Vertragsanpassung auch ist: es nimmt dem Mieter die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung. Der Gesetzgeber bringt mit § 313 BGB zum Ausdruck, dass die Vertragsparteien grundsätzlich an einen geschlossenen Vertrag gebunden sind. In besonderen Situationen müssen sie ihn dann eben – auch auf einseitiges Verlangen hin – an diese anpassen. Bis auf wenige Ausnahmen stellen negative Entwicklungen aus rechtlicher Sicht keinen Grund dar, sich außerordentlich vom Vertrag zu lösen. Ein Sonderkündigungsrecht wegen Corona gibt es dementsprechend – leider?! – nicht.

Kündigung Mietvertrag im Insolvenzverfahren

Sobald aber ein Insolvenzverfahren über das Pächter- bzw. Mietervermögen eröffnet wurde, kann ein befristeter Pacht- bzw. Mietvertrag gekündigt werden. Dieses Recht steht dem Insolvenzverwalter zu. Er hat hierbei allerdings eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Das ergibt sich aus § 109 InsO (Insolvenzordnung). Auch der Geschäftsinhaber kann mit gleicher Frist die Kündigung aussprechen, sofern Eigenverwaltung angeordnet ist.

Schriftform nicht eingehalten: ordentlich kündigen!

Auch wenn es also grundsätzlich knifflig ist, aus einem befristeten Pacht- oder Gewerbemietvertrag „rauszukommen“, bleibt unter Umständen noch eine Möglichkeit. Es ist nämlich so, dass solche Verträge, wenn sie für länger als ein Jahr geschlossen werden, nach § 550 Abs. 1 BGB der Schriftform bedürfen. Das heißt, beide Parteien müssen den Vertrag – oder auch dessen Verlängerung bzw. spätere Änderungen – unterschrieben haben. Wenn die Parteien diese Schriftform nicht einhalten, unterstellt das Gesetz, dass der Vertrag „auf unbestimmte Zeit“ geschlossen ist. Ist der Vertrag aber auf unbestimmte Zeit geschlossen, kann er auch ordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Das sind zwar immer noch bis zu neun Monate – aber immer noch besser, als schlimmstenfalls mehrere Jahre gebunden zu sein.

Lassen Sie Ihren Mietvertrag professionell prüfen!

Sie leiden unter massiven Umsatzeinbrüchen infolge der Corona-Pandemie? Ihr Verpächter/Vermieter lässt sich aber auf keine Diskussionen ein und kommt Ihnen in keiner Weise entgegen? Lassen Sie Ihren (befristeten) Gewerbemiet- bzw. Pachtvertrag von mir auf Formfehler und sonstige Mängel prüfen. Sollte etwa die Schriftform nicht eingehalten sein, unterstütze ich Sie bei Ihrer wirksamen – und vor allem: schnellstmöglichen – Kündigung. Kontaktieren Sie mich gerne telefonisch unter 0221 / 1680 65 99 oder über das anwalt.de-Kontaktformular!