Denkmalschutz bei Immobilien: 100 Prozent Steuervorteil?

Nicht nur der Big Ben in London, der Tadsch Mahal in Indien, der Eiffelturm in Paris oder der Berliner Dom, sondern auch alte Schulen, Windmühlen oder Fachwerkhäuser sind Zeitzeugen und kulturelles Erbe und deshalb auch besonders geschützt: denkmalgeschützt. Das betrifft in Deutschland neben sehr geschichtsträchtigen Bauten aber auch Tausende Wohn- und Geschäftsimmobilien. Sie stehen ebenfalls unter Denkmalschutz.  

Doch was bedeutet so eine denkmalgeschützte Immobilie? Was darf man und was ist nicht erlaubt? Ist der Erwerb von denkmalgeschützten Immobilien wirklich so eine clevere Kapitalanlage? Wie hoch genau ist die Denkmalschutz-Förderung? Diese und anderen Fragen beleuchtet dieser Ratgeber.  

Wir unterscheiden übrigens zwischen beweglichen und unbeweglichen denkmalgeschützten Objekten und Gütern. Auch einzelne Teile von Immobilien können unter Denkmalschutz stehen. In diesem Ratgeber geht es jedoch ausschließlich um die unbeweglichen – fest mit dem Boden verankerten – Denkmäler als Immobile. 

Ab wann steht eine Immobilie unter Denkmalschutz? 

Ob ein Gebäude als denkmalgeschützt eingeordnet wird, hängt von verschiedenen Kriterien ab. Diese Zuordnung der Kriterien ist Ländersache und kann deshalb beispielsweise in Berlin völlig anders aussehen als im benachbarten Brandenburg. Jedes Bundesland hat ein eigenes Denkmalschutzgesetz (DSchG), eigene Denkmalbehörden und eigene Verordnungen.  

Generell kann man jedoch sagen, dass ältere Immobilien, die eine besondere historische oder kulturelle Bedeutung für den jeweiligen Ort oder die jeweilige Region haben, Denkmalschutz erhalten. Auch Immobilien mit besonderen Baustilen können denkmalgeschützt werden. 

Absetzung für Abnutzung: Was ist die Denkmal-AfA? 

Sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen können durch den Erwerb denkmalgeschützter Immobilien von teilweise beträchtlichen Steuervorteilen profitieren. Ein sehr gutes Beispiel dafür ist die AfA – die Absetzung für Abnutzung. Dadurch können die Aufwendungen für die – in aller Regel sehr kostenintensive – Renovierung und Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie im besonderen Maße in der Steuererklärung geltend gemacht werden.  

Der Staat unterstützt die Erwerber damit verstärkt beim Erhalt und der Sanierung von historisch, baulich oder kulturell bedeutsamen Immobilien, denn so werden diese Gebäude instand gesetzt und gepflegt. Um diesen Steuervorteil für sich nutzen zu können, müssen die Eigentümer der denkmalgeschützten Immobilie eine Bescheinigung nach § 7i Einkommensteuergesetz (EstG) bei ihrer zuständigen Denkmalschutzbehörde beantragen und diese dem zuständigen Finanzamt vorlegen. Erst damit kann die AfA genutzt werden. 

AfA: Welche Sanierungsmaßnahmen werden gefördert? 

Während des Bescheinigungsverfahrens prüft die Behörde eingehend, ob die Voraussetzungen zur Ausstellung der Bescheinigung für die steuerliche Förderfähigkeit der Immobilie vorliegen. Einige der wichtigsten Voraussetzungen dafür sind: 

• Die Immobilie muss bereits vollständig erworben worden sein. 

• Die Bausubstanz muss bei der Sanierung erhalten bleiben. 

• Die Sanierungsmaßnahmen und die Kosten dafür müssen erforderlich sein und dem Erhalt der Immobilie dienen. 

Aber auch ein Innenausbau, wie es bei alten Fabrikgebäuden oder Fachwerkhäusern oft der Fall ist, kann mit der AfA gefördert werden, wenn dies in Absprache mit der Denkmalschutzbehörde geschieht und dabei der Gesamteindruck der denkmalgeschützten Immobilie nicht verfälscht wird. 

Steuervorteile durch Denkmal-AfA 

Durch die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bei denkmalgeschützten Immobilien lässt sich das zu versteuernde Einkommen beträchtlich reduzieren. In § 7i EStG heißt es dazu: 

„(1) Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen.“ 

Das bedeutet, dass sich über einen relativ kurzen Abschreibungszeitraum bei vermieteten Immobilien innerhalb von zwölf Jahren 100 Prozent und bei selbst genutzten Immobilien innerhalb von zehn Jahren 90 Prozent der Kosten abschreiben lassen. 

Grundsteuer bei Denkmalschutz 

Die Grundsteuer für Immobilienbesitzer ist nicht unerheblich und kehrt jährlich wieder. Die Berechnung der Grundsteuer ergibt sich aus 

• dem Grundsteuerwert als Vorgabe des Finanzamts,  

• der Steuermesszahl als gesetzliche Vorgabe und  

• dem entscheidenden Hebesatz, den Städte und Gemeinden selbst festlegen.  

Bei Immobilien, die jedoch unter Denkmalschutz stehen, fällt die Grundsteuer in den meisten Bundesländern durch eine Reduzierung der Steuermesszahl bis zu 10 Prozent niedriger aus. So besagt § 15 des Grundsteuergesetzes (GrStG): 

„(5) Die Steuermesszahl nach Absatz 1 Nummer 2 wird für bebaute Grundstücke um 10 Prozent ermäßigt, wenn sich auf dem Grundstück Gebäude befinden, die Baudenkmäler im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes sind. Stehen auf einem Grundstück nur ein Teil der Gebäude oder nur Teile eines Gebäudes im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes unter Denkmalschutz, so ist die Ermäßigung der Steuermesszahl entsprechend anteilig zu gewähren.“ 

Es besteht sogar die Möglichkeit, den vollständigen Erlass der Grundsteuer (§ 32 GrStG) zu beantragen, wenn bei der Vermietung der denkmalgeschützten Immobilie die Kosten höher sind als die Mieteinnahmen. Wichtig: ab 1. Januar 2025 tritt die neue Grundsteuerreform in Kraft. Diese soll den bisherigen Einheitswert als Berechnungsgrundlage ersetzen und laut Bundesministerium der Finanzen (BMF) zukünftig für Immobilienbesitzer fairer und unbürokratischer gestaltet sein. Der Grundsteuerbescheid selbst wird aber weiterhin von den Städten und Gemeinden erlassen. 

Wird der Denkmalschutz in das Grundbuch eingetragen? 

Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, stellt das Grundbuch das wichtigste öffentliche Dokument dar. Es gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, über Beschränkungen oder über Belastungen wie Grundschulden und Hypotheken.  

Der Denkmalschutz einer Immobilie ist im Grundbuch allerdings nicht ersichtlich. Ob eine Immobilie denkmalgeschützt ist, erfahren Sie bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Dort sind denkmalgeschützte Objekte amtlich in einer sogenannten Denkmalliste dokumentiert. 

Ist ein Energieausweis beim Denkmalschutz erforderlich? 

Eine Sanierungspflicht im Denkmalschutz, wie beispielsweise hinsichtlich der Dämmung, besteht nicht. Das ist schon deshalb der Fall, weil die Fassade baulich nicht verändert werden darf. 

Deshalb finden die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) keine Anwendung. Ein Energieausweis ist somit nicht erforderlich. 

Kann man den Denkmalschutz einer Immobilie wieder aufheben lassen? 

Wenn der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie vermutet, dass die Eigenschaften für den besonderen Schutz seiner Immobilie, also den Denkmalschutz, nicht mehr gegeben sind, kann er einen Antrag auf Aufhebung des Denkmalschutzes seiner Immobilie stellen. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die Bausubstanz auch mit erheblichen Sanierungsmaßnahmen nicht mehr erhalten werden kann.  

Der Aufhebungsantrag ist bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde zu stellen. Diese wird sich in der Regel bei einem oder mehreren Ortsterminen ein Bild vom Zustand und der Beschaffenheit der betreffenden Immobilie machen.  

Wird der Aufhebung stattgegeben, entfernt die Denkmalschutzbehörde das Objekt aus der Denkmalliste. Allerdings sollte bei solchen Aufhebungsanträgen bedacht werden, dass in den meisten Fällen bereits erhaltene Zuschüsse und Abschreibungen, die Sie aufgrund des Denkmalschutzes erhalten oder genutzt haben, zurückgezahlt werden müssen und vor allem das Finanzamt Rückforderungen an Sie stellen kann. 

Achtung: Schrottimmobilien beim Steuersparmodell Denkmalschutz 

In der Vergangenheit wurde immer wieder vor den Machenschaften unseriöser Immobilienfirmen gewarnt. In den meisten Fällen begann der Betrug mit einem Anruf eines sogenannten Meinungsforschungsinstituts, das natürlich nichts anderes als das Callcenter der Verkäufer war. Am Telefon überzeugte das geschulte Personal die Angerufenen, die kreditwürdig erschienen, sich doch ganz unverbindlich und kostenlos über Steuersparmodelle zu informieren und sich ganz nebenbei noch einen schönen Tag in Berlin – oder auch anderen Städten – zu machen.  

Zum Beratungstermin wurden die Kunden standesgemäß zum Teil mit Luxuslimousinen abgeholt. Es gab Kaffee, Snacks … die Stimmung war gut. Im Gespräch mit dem Verkäufer wurden dann die viel zu teuren denkmalgeschützten Häuser – oder einzelnen Eigentumswohnungen daraus – den Kunden als das Steuersparmodell schlechthin angepriesen. Dabei, so versprachen die Verkäufer, würden durch die staatlichen Zuschüsse und Förderungen denkmalgeschützter Objekte nur minimale monatliche Zuzahlungen – je nach Größe der Immobilie höchstens 90 Euro – anfallen.  

Wenn der Steuervorteil nach zehn beziehungsweise zwölf Jahren ausgeschöpft sei, so riet man den Anlegern, könne die Immobilie mit hohem Gewinn wiederverkauft werden und die Immobilie habe sich selbst finanziert. Weil es grundsätzlich Steuersparmodelle im Denkmalschutz gibt, erschien der Verkäufer den Kunden glaubwürdig.  

Das Erschreckende war jedoch: Am Tag des unverbindlichen und kostenlosen Beratungstermins kochte der Verkäufer mit viel Charme, Geschick und Verkaufstalent die Kunden in mehreren Stunden so weich, dass diese in vielen Fällen noch am selben Tag begeistert den Kaufvertrag für eine oder auch zwei Wohnungen unterschrieben, inklusive Verzicht auf ein Rücktrittsrecht. Eigens dafür arbeiteten viele Verkäufer mit zwielichtigen „Mitternachtsnotaren“ zusammen. Diese Notare kamen am Ende des Beratungsgespräches dazu und versicherten den Kunden, dass sie mit dem Kauf nichts falsch machen könnten.*  

Glücklicherweise hat sich da in den letzten Jahren einiges geändert. Trotzdem gibt es immer noch Menschen, die sich per Telefon zu windigen Verkaufsgesprächen locken lassen.  

Tipp: Sagen Sie den Anrufern, dass sie kein Interesse haben, nicht kreditwürdig sind und aus dem Verteiler ausgetragen werden möchten. Und machen Sie dem Anrufer klar, dass bei einem nochmaligen Anruf eine strafbewehrte Unterlassungserklärung erfolgt. Damit sollten Sie zumindest Ruhe vor diesem Abzocker haben. 

^{*Tagesspiegel: Urteil wegen Schrott-Immobilien: Dreieinhalb Jahre Gefängnis für einen „Mitternachtsnotar“, 2013.}