Die Abwehr der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde ist in den §§ 24 bis 28 BauGB geregelt.

Der Zweck besteht darin, der Gemeinde ein Instrument zur Sicherung der Bauleitplanung und von geplanten städtebaulichen Maßnahmen an die Hand zu geben.

Das Vorkaufsrecht besteht jedoch nur beim Kauf von Grundstücken

• im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, soweit es um Flächen geht, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1 a Abs. 3 BauGB,
• in einem Umlegungsgebiet,
• in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
• im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
• im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplanes, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
• in Gebieten, die nach § 30, 33, 34 Abs. 2 BauGB vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, sowie
• in Gebieten, die zum Zwecke des Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere Überschwemmungsgebieten.

Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes wird dadurch abgesichert, dass die Notare verpflichtet sind, die Verkaufsfälle bei den Gemeinden zu melden und eine Abschrift des Kaufvertrages zu übersenden.

Allerdings ist es relativ leicht, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu vermeiden.

Voraussetzung für das Vorkaufsrecht ist ein Verkauf eines Grundstückes.

Ein Verkauf in diesem Sinne liegt jedoch nicht vor bei

• unentgeltlicher oder teilentgeltlicher Übertragung, wenn der unentgeltliche Anteil überwiegt.

Also hat die Gemeinde z. B. kein Vorkaufsrecht bei Schenkung eines Grundstückes.

• Einbringung eines Grundstückes in eine Gesellschaft.
• Abschluss eines Tauschvertrages für ein Grundstück gegen Wertpapiere
• Treuhänderische Übertragung eines Grundstückes, Bestellung eines Erbbaurechts sowie Übertragung im Wege eines Erbauseinandersetzungs- und Ausstattungsvertrages, auch einem Erbteilverkauf

In jedem Fall ist jedoch zu prüfen, ob ein Umgehungsgeschäft vorliegt, z. B. bei Einbringung eines Grundstücks in eine von einem Miteigentümer beherrschten Gesellschaft, wenn die Anteile an der Gesellschaft anschließend an einen Dritten übertragen werden.

Vor dem Hintergrund insbesondere der Fälle der Unentgeltlichkeit oder Teilentgeltlichkeit ist es wichtig zu beachten, dass die Vertragsparteien bis zur wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechtes auch bei einem bereits notariell beurkundeten Vertrag frei darin sind, den Vertrag noch zu ändern. Daher kann man gelegentlich der Ausübung entgehen, wenn man von der beabsichtigten Ausübung erfährt und den Vertrag noch ändert.

Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts unterlaufen den Gemeinden gelegentlich Fehler, die zur Unwirksamkeit der Ausübung führen. Es ist z. B. bei der Beurteilung der Wirksamkeit der Ausübung immer zu prüfen, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis der Abwägung der im Einzelfall miteinander im Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden.

Zu prüfen ist auch immer, ob das für die Ausübung zuständige Organ der Gemeinde gehandelt hat. So dürfte in vielen Bundesländern die Ausübung durch den Bürgermeister unwirksam sein, wenn ein entsprechender Gemeinderatsbeschluss fehlt.

Lengnick

Rechtsanwalt