Energiesparen: Tipps für Bauherren und Hauseigentümer

Nicht nur technisch hat sich in letzter Zeit einiges im Bereich Wärmeanlagen und Energiesparen getan. Zahlreiche neue Gesetze und Vorschriften wurden vom Gesetzgeber erlassen, die Immobilieneigentümer und Bauherren zukünftig bei den baulichen Anforderungen ihrer Gebäude beachten müssen. Die anwalt.de Redaktion zeigt Hauseigentümern und Bauherren einen Weg aus dem Paragraphen-Dschungel, damit Sie beim heißen Thema Energiesparen einen kühlen Kopf bewahren.

[image]Energieeinsparverordnung, EnEV

Bereits zum 1. Oktober 2007 ist die aktuelle Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft getreten. Neben der Einführung eines Energiepasses für Gebäude setzt sie energetische Standardanforderungen für Wärme- und Heizungsanlagen von Wohngebäuden und Bürogebäuden  sowie im Bereich Wärmedämmung.

Der Anwendungsbereich der EnEV differenziert zwischen Bestandsgebäuden und Neubauten. Die Standards der EnEV gelten für neue Bauvorhaben. Gebäude, die bereits bestehen, müssen nur an die Standards der EnEV angepasst werden, wenn an ihnen umfangreichere Maßnahmen durchgeführt werden, beispielsweise bei einer Sanierung der Außenwände, dem Einbau von Fenstern und Türen oder das Dach neu gedeckt wird. Hier dürfen nach der Sanierung die Verbrauchswerte die für Neubauten geltenden Standardwerte nur noch um maximal 40 Prozent überschreiten.

Aktuelles zum Energiepass

Im Zuge der EnEV wurde auch der sog. Energieausweis für Neubauten und bestimmte bestehende Gebäude verpflichtend eingeführt, der Angaben zur Energieeffizienz von Häusern enthält.

Für Neubauten ist zwingend der sog. Bedarfsausweis vorgeschrieben. Er ist relativ teuer, weil hier der Energiebedarf des Gebäudes anhand der Baudaten  berechnet wird. Hier muss also ein Fachmann auf Grundlage der Bausubstanz und Heizungsanlage den Energieverbrauch errechnen. Auch bei größeren Sanierungsmaßnahmen, die Einfluss auf die Wärmedämmung haben, kann unter Umständen ein sog. Bedarfsausweis notwendig sein.

Die kostengünstigere Variante des Energiepasses ist der sog. Verbrauchsausweis, der auf Grundlage der Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre den konkreten Energieverbrauch ausweist. Er kommt bei bereits bestehenden Gebäuden in Betracht. Hinweis: Eigentümer von Bestandsgebäuden sind grundsätzlich nicht verpflichtet, sich einen Energieausweis ausstellen zu lassen, erst wenn die Immobilie verkauft oder neu vermietet oder verpachtet werden soll.

Beim Energieausweis für Bestandsgebäude hat sich aktuell eine wichtige rechtliche Änderung ergeben. Ab dem 1. Oktober dürfen Eigentümer von Gebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, die vor November 1977 erbaut wurden, nicht mehr zwischen den zwei Formen des Energiepasses wählen. Besteht ein Anlass dazu (z.B. Verkauf, Neuvermietung), müssen sie sich den teuren Bedarfsausweis ausstellen lassen.

Mehr Informationen rund um das Thema Energieausweis finden Sie auch im anwalt.de-Rechtstipp „Energiepass ab 2008 Pflicht". 

Erneuerbare Energien im Wärmebereich

Ein weiteres für Bauherren wichtiges Gesetz ist Mitte August 2008 in Kraft getreten: Das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (EEWärmeG). Es enthält zahlreiche Pflichten, die Bauherren von Gebäuden mit einer Nutzfläche von mehr als 50 Quadratmetern beachten müssen, wenn sie einen Bauantrag ab dem 1. Januar 2009 stellen. Sie sind dazu verpflichtet, einen Teil ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien zu gewinnen, beispielsweise durch Solaranlagen, Biomasseanlagen oder hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen, kurz: KWK-Anlagen. Der genaue Anteil der regenerativen Energien findet sich in der Anlage zum EEWärmeG.

Immobilien, die eine besonders effiziente Wärmedämmung aufweisen, können von der Verpflichtung ausgenommen werden. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Wohngebäude die Voraussetzungen des § 3 Energieeinsparungsverordnung um mindestens 15 Prozent unterschreitet.

Ergänzung: In Baden-Württemberg gilt bereits seit 2007 ein ähnliches Gesetz, wonach Neubauten seit April 2008 ein Fünftel ihres Wärmebedarfs durch erneuerbare Energien abdecken müssen. Die EnEV gestattet es den Bundesländern ausdrücklich, bereits vor dem 1. Januar 2009 ein ihr entsprechendes Gesetz zu erlassen.

Tipp: Wer bisher nicht erneuerbare Energien bei seiner Bauplanung berücksichtigt hat, sollte seinen Bauantrag bis spätestens 31. Dezember 2008 stellen. Ab dem 1. Januar 2009 können die Behörden Verstöße gegen das EEWärmeG mit einem Bußgeld bis zu 55.000 Euro ahnden.

Rechtliche Folgen der EnEV

Neben den baurechtlichen Folgen hat die Energieeinsparverordnung (EnEV) auch große Auswirkungen auf weitere Rechtsgebiete. Zwar werden sich die Gerichte erst in den nächsten Jahren genauer mit dem Thema EnEV zu beschäftigen haben. Aber folgende juristische Fragestellungen ergeben sich bereits jetzt  zum Energiepass und den neuen Voraussetzungen der EnEV:

a)     Anspruch auf den Energiepass

Bei Neubauten kann beispielsweise die Erstellung des Energieausweises Bestandteil eines Bau- oder Architektenvertrags sein, den Bauunternehmen oder Architekt erfüllen müssen.

Achtung: Beim Immobilienverkauf ist für die Ausstellung des Energiepasses der Bauherr oder Gebäudeeigentümer zuständig, nicht der spätere Erwerber der Immobilie. Der Käufer einer Immobilie hat auf Grundlage des Kaufvertrages einen zivilrechtlichen Anspruch gegenüber dem Verkäufer oder Bauherren auf Erstellung und Aushändigung des Energiepasses. Ist dies nicht ausdrücklich im Vertrag vereinbart, ergibt es sich jedenfalls als Nebenpflicht aus dem Kaufvertrag.   

Entsprechendes gilt auch beim Erwerb einer Eigentumswohnung. Da der Energiepass gebäudespezifisch ausgestellt wird, kann er nicht für jede einzelne Wohneinheit ausgestellt werden. Trotzdem müssen alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft Zugriff auf ihn haben. Käufer von Wohnungseigentum können somit vom Bauherren oder Verwalter der Eigentümergemeinschaft fordern, dass ihnen der Energiepass zumindest zugänglich gemacht wird.

b)     Sachmängel aufgrund der EnEV

Wenn ein Neubau nicht den Anforderungen der EnEV entspricht, kommt die Haftung des Bauträgers oder Architekten in Betracht. Sind die Voraussetzungen der EnEV nicht eingehalten, liegt nämlich ein Sachmangel vor, der eine entsprechende Haftung auslöst. Grundlage ist der Werkvertrag zwischen Bauherren und Architekten bzw. Bau- und Sanierungsunternehmen.  

Achtung: Die Sachmangelhaftung droht auch beim Verkauf von Immobilien, die in den Anwendungsbereich der EnEV 2007 fallen (mit Bauantrag am 1. Januar 2009 oder später), oder beim Verkauf von sanierten Immobilien. Halten die Gebäude die jeweiligen EnEV-Standards nicht ein, führt dies in der Regel zu Gewährleistungsansprüchen des Käufers. Hinweis: Privaten Immobilienverkäufern ist dringend zu empfehlen, die Sachmängelhaftung in Hinblick auf die Anforderungen der EnEV auszuschließen.

Weitere Verschärfungen im Bereich der Energieeinsparung bei Gebäuden sind zu erwarten. Das Bundeskabinett hat bereits den Entwurf zur EnEV 2009 beschlossen, die im Zuge des sog. integrierten Energie- und Klimaprogramms (IEKP) verabschiedet werden soll.

Darüber hinaus hat die EnEV erhebliche Auswirkungen im Mietrecht mit neuen Fragen: Darf der Mieter den Energiepass einsehen, darf der Vermieter die Wohnung zur Energieeinsparung modernisieren, ist eine Mieterhöhung deshalb gerechtfertigt? Diese und viele andere Fragen beantworten Ihnen kompetent unsere Experten.

(WEL)