Erbengemeinschaft | Immobilien | Rechtsanwalt

Erbengemeinschaft und Immobilien

Gibt es nach einem Todesfall mehrere Erben, sei es nach der gesetzlichen Erbfolge, sei es durch Bestimmungen im Testament, bilden diese eine Erbengemeinschaft.

Bei einer Erbengemeinschaft handelt es sich um eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft.

Dies bedeutet, dass den Erben das geerbte Vermögen gemeinschaftlich zusteht. Daraus folgt, dass jedem Erben zwar ein ideeller Anteil an dem gesamten Erbe zusteht, welcher sich aus seiner ihm zustehenden Erbquote berechnet, nicht dagegen an den einzelnen zum Vermögen gehörenden Gegenständen. Der Erbe kann also grundsätzlich über seinen Erbanteil im Ganzen, nicht aber über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen verfügen.

Einfach gesagt, bedeutet dies: Allen Erben gehört alles gemeinsam. 

Gemeinsame Verwaltung einer Immobilie 

Diese Regelungen führen insbesondere zu Problemen, wenn eine Immobilie in die Erbmasse fällt. Grundsätzlich können die Erben nur einstimmig entscheiden, wenn es um die Verwaltung einer Immobilie geht.

Ordnungsgemäße Verwaltung

Davon gibt es aber Ausnahmen, wenn es zum Beispiel um die ordnungsgemäße Verwaltung einer Immobilie geht. Dazu zählen Maßnahmen zur Instandhaltung der Immobilie, Regelungen zu Mietverträgen oder auch der Abschluss von Versicherungsleistungen bezüglich der Immobilie. Für Entscheidungen über die ordnungsgemäße Verwaltung reicht grundsätzlich die Mehrheit der Stimmen in der Erbengemeinschaft.

Notfallgeschäftsführung

Eine weitere Ausnahme vom Grundsatz der Einstimmigkeit bildet die sogenannte Notfallgeschäftsführung. In einem solchen Fall ist es einem Erben allein gestattet, schnell eine Entscheidung zu treffen. Ein solcher Notfall läge zum Beispiel vor, wenn es in dem Haus zu einem plötzlichen Wasserrohrbruch käme. Es wäre unbillig, hier erst eine einstimmige Entscheidung aller Erben abzuwarten. Allerdings ist diese Ausnahme wirklich nur auf die Beseitigung des Notfalls begrenzt. Später notwendige Renovierungsarbeiten müssten wieder mit allen Erben abgestimmt werden.

Ansprüche gegen die Erbengemeinschaft

Tatsächlich ist es so, dass derjenige, der Zahlungsansprüche gegen die Erbengemeinschaft hat (zum Beispiel der beauftragte Handwerker), die freie Wahl hat, wen er zur gesamten Zahlung in Anspruch nimmt. Der Auserwählte muss dann erstmal die gesamte Rechnung begleichen, und es liegt an ihm, das Geld von den anderen Miterben anteilig einzufordern.

Wege aus der gemeinsamen Verwaltung

Nicht jeder möchte sich mit der gemeinsamen Verwaltung einer Immobilie herumschlagen. Es gibt grundsätzlich drei Möglichkeiten, um sich davon zu lösen.

Möglichkeit Nr. 1

Es gibt die Option, sich von den restlichen Miterben auszahlen zu lassen. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass die restlichen Erben damit einverstanden sind und zudem das nötige Kleingeld besitzen.

Möglichkeit Nr. 2

Eine weitere Möglichkeit ist es, die Immobilie gemeinschaftlichen zu veräußern. Dies setzt aber auch wieder die Einigkeit aller Miterben voraus und stößt nicht selten auf Widerspruch.

Möglichkeit Nr. 3

Eine weitere Möglichkeit, für die es nicht der Zustimmung der Miterben bedarf, ist die sogenannte Teilungsversteigerung. Es steht jedem Erben das Recht zu, beim zuständigen Amtsgericht eine solche zu beantragen. Danach wird die Immobilie in einem öffentlichen Versteigerungsverfahren versteigert. Derjenige Interessent, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. So kann natürlich auch jeder Miterbe ein Angebot abgeben und Eigentümer werden. Der Versteigerungserlös wird in der Erbengemeinschaft verteilt.

Zu beachten ist allerdings, dass es sich hierbei um die denkbar unwirtschaftlichste Lösung handelt, denn der Erlös einer Zwangsversteigerung ist meist weit niedriger, als wenn die Immobilie auf dem handelsüblichen Weg verkauft wird.

Nicht selten kommt es daher vor, dass die Anregung einer Teilungsversteigerung dazu dient, wieder mit den Miterben ins Gespräch zu kommen, und dadurch doch eine Einigung erzielt werden kann. Dem Antragssteller wird daher die Möglichkeit offengehalten, den Antrag auf Teilungsversteigerung bis zur Versteigerung wieder zurückzunehmen.

Nutzungsentschädigung

Sollte der Fall so gelagert sein, dass ein Miterbe bereits in dem geerbten Haus wohnt, können die anderen Erben von diesem grundsätzlich eine Nutzungsentschädigung verlangen. Zwar ist nach den erbrechtlichen Vorschriften jeder Miterbe zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Gegenstands befugt, ohne dass die übrigen Miterben hiervon per se ausgenommen sind. Soweit allerdings die Miterben eine neue Regelung der Nutzung verlangen, kann damit ein Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung ausgelöst werden. Zu beachten ist also, dass ein künftiges „Nutzungsentgelt“ nur dann verlangt werden kann, wenn eine entsprechende Beschlussfassung hierüber vorliegt. Nutzt ein Miterbe unter Ausschluss der übrigen Miterben eine zum Nachlass gehörende Immobilie, liegt es somit an den übrigen Miterben, zeitnah einen solchen Beschluss herbeizuführen und auf der Grundlage dieses Beschlusses eine angemessene Nutzungsentschädigung geltend zu machen.

Empfohlenes Vorgehen

Mitglieder einer Erbengemeinschaft sollten sich frühzeitig juristisch beraten lassen, um unnötige Konflikte zu vermeiden und zu einer sachlichen und für alle Miterben auch wirtschaftlich sinnvollen Lösung zu finden.

Wenn sich in Ihrem Nachlass Immobilien befinden, sollten Sie zur Vermeidung von Erbauseinandersetzungen in Absprache mit einem Rechtsanwalt ein Testament erstellen oder mittels eines anderen erbrechtlichen Gestaltungsinstruments Probleme einer möglichen Erbengemeinschaft eindämmen.

Weitere Informationen zum Thema Erbengemeinschaft finden Sie unter folgenden Links:

https://www.kanzlei-fathieh.de/erbengemeinschaft.html

https://www.kanzlei-fathieh.de/immobilien-erbengemeinschaft.html