Falsche Widerrufsbelehrung bei Maklerverträgen – Provision kann zurückgefordert werden

Immobilienkäufer finden Häuser und Wohnungen heute meist über Internetportale wie Immobilienscout24. Obwohl dort eigentlich jeder private Immobilienverkäufer auf einfache Art und Weise ohne professionelle Hilfe Angebote einstellen kann, findet man überwiegend von gewerblichen Immobilienmaklern eingestellte Inserate. Wer eine Immobilie über einen Makler kauft, muss Provision bezahlen. Für den Verkäufer fällt üblicherweise mindestens 3,57 % des Kaufpreises als Maklercourtage an. Teilweise werden auch bis zu über 6 % des Kaufpreises verlangt.

In rechtlicher Hinsicht ist Voraussetzung für den Anspruch des Maklers auf Provision, dass ein Maklervertrag mit dem Immobilieninteressenten abgeschlossen wurde und aufgrund der Maklertätigkeit ein Immobilienkaufvertrag zustande gekommen ist. Nach der Rechtsprechung kommt ein Maklervertrag schon dadurch zustande, dass in dem Inserat im Internet die Höhe der Maklerprovision angegeben wird, wenn der Interessent sich daraufhin an den Makler wendet und beispielsweise ein Besichtigungstermin vereinbart wird. Ein schriftlicher Maklervertrag ist also überhaupt nicht erforderlich. 

Seit dem 23.12.2020 regelt die neu eingeführte Vorschrift des § 656a BGB, dass ein Maklervertrag zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus nur wirksam abgeschlossen werden kann, wenn die Textform (§ 126b BGB) eingehalten wird. Dies bedeutet, dass sowohl das Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags als auch die Annahme von beiden Parteien jeweils in Form einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden muss. Die Versendung per E-Mail genügt dem Erfordernis der Textform. Mündliche Erklärungen reichen nicht aus. Wenn die Textform nicht eingehalten wurde, ist die Provisionsvereinbarung unwirksam und der Makler hat keinen Anspruch. Bereits bezahlte Provision kann zurückverlangt werden.

So manchem Immobilienkäufer werden die anfallenden Maklerkosten erst nach Abschluss des Immobilienerwerbs bewusst, wenn er eine Rechnung über viele Tausend Euro erhält. Nicht wenige wundern sich darüber, dass der Umfang der wahrgenommenen Arbeit des Maklers in einem krassen Missverhältnis zur Höhe der Vergütung steht. Die Provision wird als ungerechtfertigt empfunden und am liebsten möchte man überhaupt nicht bezahlen.

Tatsächlich kann hier wieder einmal der altbekannte „Widerrufsjoker“ weiterhelfen. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 07.07.2016 – I ZR 30/15) hat entschieden, dass bei einem Maklervertrag, der unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande kommt, wie es typischerweise bei Internetinseraten der Fall ist, ein Widerrufsrecht des Verbrauchers nach § 312c Abs. 1 BGB (aktuelle Gesetzesfassung) besteht. Wenn ein Widerrufsrecht besteht, kann der Verbraucher den Vertrag innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen. Die Widerrufsfrist beginnt aber nicht zu laufen, bevor der Unternehmer umfangreiche Informationspflichten, welche detailliert gesetzlich geregelt sind, erfüllt hat. Hierzu gehört vor allem die Erteilung einer Widerrufsbelehrung. Wenn der Unternehmer dies versäumt hat, erlischt das Widerrufsrecht erst zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Grundsätzlich erlischt das Widerrufsrecht bei der Erbringung von Dienstleistungen auch dann, wenn der Unternehmer die Dienstleistung vollständig erbracht hat, aber auch dies gilt nur, wenn der Verbraucher vorab entsprechend hierüber belehrt wurde. Dies wird häufig vergessen.

Wenn der Makler es gänzlich versäumt, eine Widerrufsbelehrung zu erteilen, kann der Immobilienkäufer den Maklervertrag jedenfalls bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss noch widerrufen, auch wenn die Maklerleistung erbracht und die Rechnung bereits bezahlt wurde. Auch wenn im konkreten Fall eine Widerrufsbelehrung erteilt wurde, reicht diese oftmals nicht aus, um die kurze 14-tägige Widerrufsfrist in Gang zu setzen. Das Gesetz stellt nämlich spezielle Anforderungen an den Inhalt der Widerrufsbelehrung und darüber hinaus ist erforderlich, dass der Makler den umfangreichen Informationspflichten nachgekommen ist, welche in Artikel 246a § 1 EGBGB geregelt sind. Werden die gesetzlichen Vorgaben nicht genau eingehalten, beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen.

Wenn der Makler eine umfassende Belehrung erteilt hat, führt ein rechtzeitiger Widerruf trotzdem dazu, dass der Maklervertrag hinfällig ist. Allerdings hat der Makler dann einen Anspruch auf Wertersatz, soweit er Leistungen erbracht hat. Der Anspruch des Maklers auf eine Vergütung fällt aber vollständig weg, wenn der Makler hierüber nicht besonders belehrt hat. Den von Maklern verwendeten Widerrufsbelehrungen fehlt hingegen häufig der Hinweis,

dass ein angemessener Betrag für die vom Unternehmer erbrachte Leistung geschuldet ist, wenn der Verbraucher das Widerrufsrecht ausübt, nachdem er auf Aufforderung des Unternehmers von diesem ausdrücklich den Beginn der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangt hat. 

Es handelt sich dabei um eine Pflichtinformationen gemäß § 356 Abs. 3 S. 1 BGB, Artikel 246a § 1 Abs. 2 Nr. 3 EGBGB. Wenn dieser Hinweis fehlt, entfällt der Anspruch auf eine Vergütung des Maklers vollständig. Es besteht auch nur dann ein Anspruch, wenn der Kunde vom Makler ausdrücklich verlangt hat, mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist zu beginnen.

Erfahrungsgemäß haben bislang die meisten, von Maklern verwendeten Informations- und Belehrungstexte Mängel, welche dazu führen, dass die 14-tägige Widerrufsfrist nicht in Gang gesetzt wird und nach Widerruf kein Anspruch des Maklers auf Vergütung besteht. Es bestehen daher gute Chancen, von der Pflicht zur Zahlung der Maklerprovision frei zu werden, oder bereits bezahlte Provision zurückfordern zu können.

Weitergehende Informationen zu Maklerverträgen finden Sie in unserem folgenden Artikel:

Wie man sich erfolgreich gegen Provisionsforderungen von Immobilienmaklern verteidigen kann

Die auf die Durchsetzung von Verbraucherrechten spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei TREWIUS bietet im konkreten Einzelfall eine kostenlose Ersteinschätzung der Rechtslage an.