Gerichtliche Verwalterbestellung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft

In einer aktuellen Entscheidung befasste sich das AG Delbrück mit der Frage, ob ein Verwalter für eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch das Gericht bestimmt werden kann. In jenem Rechtsstreit (AG Delbrück, Urteil vom 25.10.2019, Az.: 2 C 283/20) wollte ein Eigentümer gegen den Willen der beiden anderen Eigentümer über das Gericht einen Verwalter bestellen lassen.

In der Teilungserklärung aus dem Jahr 2011 war festgehalten worden, dass ein Verwalter vorerst nicht bestellt wird, er jedoch unter Berücksichtigung des § 20 Abs. 2 WEG jederzeit verlangt werden kann.

Vor Einschaltung des Gerichts hatte der Kläger versucht, die Beklagten in einem Umlaufbeschlussverfahren zur Bestellung einer Hausverwaltung zu bewegen. Die Beklagten lehnten dies ab, so dass der Kläger im nächsten Schritt über das AG Delbrück die Bestellung eines externen Verwalters durchsetzen wollte. Gegenüber dem Gericht erklärte der Kläger, auf Grund des in der WEG geltenden Kopfprinzips könne er im Rahmen einer Eigentümerversammlung gegen den Willen der Beklagten keinen Verwalter durchsetzen.

Das AG Delbrück pflichtete dem Kläger bei, dass jeder Eigentümer in dem Fall, dass in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwalter (noch) nicht bestellt ist, bei einem dringenden Interesse die gerichtliche Bestellung eines Verwalters verlangen kann. Der Anspruch ergibt sich aus § 21 Abs. 4 und  8 WEG. Ein solcher Antrag setzt nach Auffassung des AG Delbrück ein „dringendes Interesse“ voraus.

In einer etwas älteren Entscheidung vom 23.05.2012 (Az.: 318 S 198/11) war das LG Hamburg sogar davon ausgegangen, dass jeder Eigentümer auch ohne das Vorliegen eines „dringenden Interesses“ die gerichtliche Bestellung eines Verwalters gerichtlich einfordern kann. Das AG Delbrück stellte keine allzu hohen Anforderungen an das Erfordernis des „dringenden Interesses“. Hierfür genügten dem AG Delbrück die schwierigen persönlichen Verhältnisse der Eigentümer untereinander. Das Gericht nahm an, dass nur ein externer Verwalter die Probleme der WEG in Griff bekommen kann.

Das AG Delbrück betonte auch, dass die Beschlussfassung zur Bestellung eines externen Verwalters generell durch ein gerichtliches Gestaltungsurteil erzwungen werden kann. D.h. der Richter bestimmte im Delbrücker Fall, wer konkret die Hausverwaltung für den Zeitraum von 2 Jahren übernehmen soll.

Ferner urteilte das AG Delbrück, dass der klägerische Anspruch auf Bestellung eines Verwalters nicht der Verjährung unterliegt. Da die Bestellung eines Verwalters auch nicht in der Teilungserklärung ausgeschlossen werden kann, scheidet auch eine Verwirkung des Bestellungsanspruches aus. D.h. selbst in Fällen, in denen eine WEG jahrelang ohne einen externen Verwalter ihre Angelegenheiten selbst geregelt hat, kann man die Bestellung einer externen Hausverwaltung (noch) durchsetzen.

Als Fazit lässt sich sagen, dass ein Eigentümer grundsätzlich auch gegen den Willen der Mehrheit eine externe Verwaltung vor Gericht durchsetzen kann. Während das LG Hamburg kein „dringendes Interesse“ hierfür voraussetzte, verlangte das AG Delbrück ein solches Interesse.

Bei sämtlichen Fragen zum Thema „Wohnungseigentumsrecht“ steht Ihnen Rechtsanwalt Dr. Strake als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht gerne zur Verfügung.