Gewerbemiete: Wegen Corona um bis zu 50 % anpassen! Anwaltsinfo

Gewerbemieter wie Gastronomiebetriebe, Fitnessstudios, Hotels, Kosmetikstudios, Einzelhandelsbetriebe, Büros, etc., die von Corona-bedingten Schließungen betroffen sind und in dieser Zeit keine Umsätze oder Gewinne erzielen können/konnten, können ihre Gewerbemiete oftmals erfolgreich in dem Zeitraum der Schließung reduzieren, teilweise um 50 %, wie gerichtlich bestätigt wurde und teilweise, was immer im Einzelfall geprüft werden muss, auch rückwirkend für die Zeit der corona-bedingten Schließung ab März 2020 und ab November 2020.

Möglich macht das für Gewerbemieter die seit dem 31.12.2020 neue eingefügte gesetzliche Regelung in Art. 240 § 7 EGBGB, , mit der die Bundesregierung mit der sog. "Corona-Vermutung" einen fairen Ausgleich für die Corona-Pandemie schaffen wollte, die folgendes besagt:

"Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des  Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat."

Damit besteht für Gewerberaummieter nun erstmalig die Chance, mit einer "Störung der Geschäftsgrundlage" im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB zu argumentieren, und die Miete unter Umständen auch rückwirkend unter bestimmten Voraussetzungen in dem Zeitraum zu reduzieren, ab dem der erste Lockdown statt fand, also ab März 2020 und auch gegenwärtig.

So war vor kurzem auch das OLG Dresden in einem noch noch nicht rechtskräftigen Urteil vom 24.02.2021 mit dem Az: 5 U 1782/20, zu dem Ergebnis gekommen, dass die dortige Mieterin eines vom Corona-Lockdown betroffenen Gewerbebetriebs wegen § 313 Abs. 1 BGB nur zur Zahlung von 50 % der verlangten Gewerbemiete (ohne Nebenkosten) verpflichtet ist, nämlich seit dem Zeitraum der dortigen Komplettschließung durch die Behörden.

In dem vom OLG Dresden entschiedenen Fall war ein Textilgeschäft der Kette .... im sächsischen Sehma (Erzgebirge) im ersten Lockdown aufgrund von Allgemeinverfügungen des Landes geschlossen worden. Die Miete für April 2020 zahlte die Textilkette nicht. Der Vermieter klagte und gewann in erster Instanz. Auf die Berufung hin hob das OLG Dresden dieses Urteil nun auf (Urt. v. 2.4.2021, Az. 5 U 1782/20). Es sei, so die Dresdner Richter, eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage des Mietvertrages im Sinne von § 313 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eingetreten. Der Vertrag sei anzupassen, die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte zu reduzieren. Keine der Parteien habe eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen. Es sei daher angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Die "Störung der Geschäftsgrundlage" bietet somit nach Ansicht von Dr. Späth & Partner Rechtsanwälten in vielen Fällen, die immer im Einzelfall überprüft werden müssen, einen guten Ansatzpunkt, um die Gewerbemiete aufgrund der Corona-Pandemie zu reduzieren, sofern z.B. keine anderweitige wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Gewerberäume in Betracht kommt und die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit erst nach Vertragsschluss eingetreten ist.

Nach Ansicht von Dr. Späth & Partner Rechtsanwälten können somit in vielen Fällen Gewerbemieter prüfen lassen, ob eine Anpassung der Miete wegen der Corona-Pandemie in Betracht kommt, zu beachtende Fristen sollten hier vom Gewerbemieter unbedingt überprüft und eingehalten werden.

Gewerbemieter, die eine betriebliche Rechtsschutzversicherung haben, können gerne prüfen lassen, ob diese die Kosten für ein außergerichtliches und/oder gerichtliches Vorgehen übernimmt (Kanzleien wie Dr. Späth & Partner übernehmen gerne eine kostenlose Anfrage), in ersten Fällen konnten Dr. Späth & Partner erreichen, dass die Rechtsschutzversicherung des Gewerbemieters die Kosten für das zunächst außergerichtliche Verfahren übernimmt.

In Fällen, in denen die Rechtsschutzversicherung Kostenschutz übernimmt, kann der Gewerbemieter somit völlig ohne Kostenrisiko (vorbehaltlich einer eventuellen geringen Selbstbeteiligung) seine Rechte durchsetzen.

Gewerbemieter, die wegen der aktuellen Corona-Pandemie die Gewerbemiete reduzieren wollen, können sich gerne an Dr. Späth & Partner Rechtsanwälte mbB wenden, die seit dem Jahr 2002, und somit seit über 18 Jahren, schwerpunktmäßig im Bank-/Kapitalmarkt- und Immobilienrecht tätig sind.