Gewerberaummietverhältnis: Schadenersatzforderungen sind ohne Nachfristsetzung durchsetzbar

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Beschädigt ein Mieter eine Mietsache, ist der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht verpflichtet, dem Mieter vor Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen eine Nachfrist zu setzen. Dieser Rechtsprechung des für Wohnraummietverhältnisse zuständigen 8. Zivilsenats des BGH (Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17) hat sich danach der 11. Zivilsenat auch für Gewerberaummietverhältnisse (Urteil vom 27.06.2018, XII ZR 79/17) angeschlossen.

Voraussetzung für das Entstehen eines Schadenersatzanspruchs ist eine Fristsetzung nur bei der Verletzung vertraglicher Hauptleistungspflichten. Dann muss der Vermieter grundsätzlich eine Frist zur Beseitigung der Schäden setzen. Dies betrifft zum Beispiel den Schadenersatzanspruch eines Vermieters für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen.

Im Gegensatz dazu ist die Verpflichtung, die Mieträume nach Ende des Mietverhältnisses frei von Schäden zurückzugeben, lediglich eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründet einen Schadenersatzanspruch auch ohne vorherige Fristsetzung. Der Vermieter hat also die Wahl, ob er Wiederherstellung oder eine Geldzahlung vom Mieter verlangt.

Diese Entscheidungen sind von erheblicher praktischer Bedeutung. Ein Mieter, der die von ihm gemieteten Räume unter Zurücklassen von Schäden hinterlässt, muss damit rechnen, mit Schadenersatzansprüchen des Vermieters konfrontiert zu werden, ohne dass er die Möglichkeit hat, selbst für Abhilfe zu sorgen. Vermietern wird damit das „Rüstzeug“ gegeben, schnell für die Wiedervermietbarkeit ihrer Räume sorgen zu können, und damit ihren Schaden in Grenzen halten zu können.

Daraus resultiert folgende Handlungsanleitung an die Mieterseite:

Mietern, die diese für sie - auch im Hinblick auf die abgeschnittene Möglichkeit der Beweisführung zur Mangelfreiheit - unangenehmen Folgen vermeiden möchten, ist zu empfehlen, rechtzeitig vor der Übergabe einen Termin mit dem Vermieter in den Mieträumen zu vereinbaren, in dem die noch zu erledigenden Arbeiten festgelegt werden. Hilfreich ist auch, ein Übergabeprotokoll bei der Rückgabe der Mieträume zu erstellen.

BGH, Urteil vom 27.06.2018, XII ZR 79/17


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