Gewerberaummietverhältnis: Schriftformerfordernis bei Nachträgen

Kein Thema war in den letzten Jahren so häufig Thema in Entscheidungen des BGH zum gewerblichen Mietrecht wie die Frage der Schriftform.

Ausgangspunkt dieser Rechtsprechung ist § 550 BGB, aus dem hergeleitet wird, dass jeder Nachtrag zu einem Mietvertrag, der für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen ist, der Schriftform bedarf. Wird dies nicht eingehalten, eröffnet sich für die Vertragspartner die Möglichkeit, einen Vertrag allein wegen der Nichteinhaltung dieser Formvorschrift vorzeitig zu kündigen. Da gewerbliche Mietverträge aus guten Gründen häufig sehr lange Laufzeiten aufweisen, ist die praktische Relevanz dieser Entscheidungen nicht zu unterschätzen, gibt es doch einem vertragsmüde gewordenen Vertragspartner die Möglichkeit, sich vorzeitig vom Vertrag zu lösen.

Um diese vor allem auf Vermieterseite unangenehme Folge zu vermeiden, sollte generell darauf geachtet werden, dass jeder Nachtrag zu einem Mietvertrag schriftlich abgefasst wird.

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 26.02.2020 – XII ZR 51/19 diese Rechtsprechung erneut gefestigt. In dem zugrunde liegenden Fall war nach vorangegangener Kündigung das Mietverhältnis einvernehmlich fortgesetzt und ein neuer Mietmieter in den Mietvertrag aufgenommen worden. Später wurde das Mietverhältnis von den Mietern vorzeitig gekündigt. Zu Recht, entschied der BGH, und verwies darauf, dass stillschweigende Fortsetzung des Mietvertrags und Aufnahme eines neuen Mitmieters eine wesentliche und damit dem Formzwang des § 550 BGB unterfallende Vertragsänderung darstelle. Die Kündigung der Mieter wurde daher als wirksam angesehen.

Der BGH stellte weiter klar, dass neben der reinen Schriftform weiter darauf zu achten ist, dass ergänzende Vereinbarungen zum Mietvertrag nicht unbedingt eine körperliche Verbindung zum Hauptmietvertrag aufweisen müssen. Vielmehr genügt eine bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss.

Daraus resultiert folgende Handlungsanleitung an gewerbliche Vermieter:

Jeder Nachtrag muss also für sich die Spielregeln des § 550 BGB einhalten. Gleichzeitig muss der „Rest“ der vertraglichen Vereinbarungen durch eine individualisierte Bezugnahme im Nachtrag erkennbar sein. Nachträge sollten deshalb durchnummeriert werden und den Hauptmietvertrag und frühere Nachträge mit jeweiligem Datum und den Parteien benennen.

BGH, Urteil vom 26.02.2020, Az. XII ZR 51/19