Grenzbebauung: So nah dürfen Sie Ihren Nachbarn kommen

Grenzbebauungen können bis an die Grundstücksgrenze heranreichen. Wer dabei den – durch die Landesbauordnung oder einen Bebauungsplan – vorgeschriebenen Grenzabstand verletzt, bekommt nicht nur Ärger mit der Baubehörde. Er gefährdet auch den nachbarschaftlichen Frieden. Drei Experten für Bau- und Architektenrecht, die Rechtsanwälte Dr. Dieter Jasper, Jörg Diebow und Esther Czasch, klären über das Thema Grenzbebauung auf. 

Bauen an der Grundstücksgrenze ist rechtlich klar geregelt

Das Errichten von Bauwerken an der Grenze ohne Einhaltung von gesetzlich festgelegten Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze hin wird als Grenzbebauung bezeichnet. Solche Grenzbebauungen sind gesetzlich reglementiert, da jeder Eigentümer aus unterschiedlichen Gründen Abstand zum Nachbarn haben möchte, bspw. zwecks Privatsphäre, ausreichende Besonnung und Belichtung des Grundstücks sowie zum Schutz bei Bränden. So soll verhindert werden, dass Gebäude unkontrolliert so nahe an das Grundstück des Nachbarn gebaut werden, dass dessen Grundstück und darauf stehende Gebäude übermäßig beschattet und optisch eingeengt werden.  

Ausnahmsweise erlauben die Landesregelungen der jeweiligen Bundesländer aber sog. einseitige Grenzbebauungen, indem ein Bauvorhaben an der Grenze gestattet wird, ohne zugleich zwingend für das Nachbargrundstück eine entsprechende Bebauung vorzuschreiben. Hierbei handelt es sich aber um gesetzliche normierte Ausnahmen.  

Vorschriften zur Grenzbebauung gibt es in allen Bauordnungen der Bundesländer. Unterschiedlich wird nur die Frage behandelt, ab wann es sich um eine Grenzbebauung handelt, was erlaubt ist und welche Abstände erlaubt sind, ohne zugleich eine Baugenehmigung beantragen zu müssen. Die gesetzlichen Vorgaben können jedoch noch individuell durch gemeindliche Satzungen, sprich Bebauungspläne, stärker eingeschränkt werden. 

So können bspw. Gebäude auf der Grundstücksgrenze errichtet werden, wenn ein Bebauungsplan eine geschlossene Bebauung vorsieht (bei Reihenhäusern) oder wenn die nähere Umgebung durch eine geschlossene Bebauung geprägt ist. Auch zulässig ist eine Grenzbebauung für bestimmte Gebäude, die keine Aufenthaltsräume und Feuerstätten enthalten. Typisches Beispiel hierfür sind Grenzgaragen, wenn sie nicht länger als 12 m sind und die mittlere Wandhöhe von 3,20 m nicht überschritten wird. 

Sollte eine Grenzbebauung geplant sein, sollte man in einem ersten Schritt das zuständige Bauamt anfragen und einen Termin vereinbaren. Stellt sich sodann heraus, dass eine Baugenehmigung erforderlich ist, ist die Einschaltung eines Architekten sinnvoll, der bei der Erstellung der genehmigungspflichtigen Pläne hilft und als fachkundige Person weitere Details beachtet. Sofern keine Baugenehmigung erforderlich ist, kann der Bauherr umgehend mit seinem Vorhaben beginnen. 

In den anderen Fällen, in denen eine Baugenehmigung erforderlich ist, muss man mit einer Bearbeitungszeit von mind. 3 Monaten rechnen, wobei das oftmals überschritten wird. Sollte die Bearbeitung jedoch länger als 3 Monate in Anspruch nehmen, besteht die Möglichkeit, eine sog. Untätigkeitsklage gegen die Gemeinde zu stellen mit dem Ziel der Erteilung der beantragten Baugenehmigung, § 75 VwGO. 

Grenzbebauung ohne Baugenehmigung: Was Bauherren droht

Wenn man als Bauherr ohne Einhaltung von Grenzabständen oder Vorliegen von Baugenehmigungen dennoch baut, liegt eine sog. widerrechtliche Grenzbebauung vor. Dies ist der Fall, wenn 

• ohne erforderliche Zustimmung des Nachbarn der Mindestabstand zum Nachbargebäude unterschritten wird, 

• trotz Vorliegens eines genehmigungspflichtigen Vorhabens keine Baugenehmigung eingeholt wurde, 

• trotz Vorliegens einer Baugenehmigung abweichend hiervon gebaut worden ist oder 

• unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben der jeweiligen Bauordnungen gebaut wurde, jedoch nicht der geltende Bebauungsplan für das Baugebiet beachtet worden ist.  

Unverkannt ist bei Letzterem die Bedeutung von Baulinien und Baugrenzen in Bebauungsplänen. Eine Baulinie wird im Bebauungsplan als rote Linie dargestellt und bedeutet, dass nach § 23 Abs. 2 BauNVO auf dieser Linie gebaut werden muss. Das bedeutet konkret: Gibt es für das betroffene Baugrundstück eine Baulinie im Bebauungsplan, hat man keinen Entscheidungsspielraum. Es muss bis an die Baulinie heran gebaut werden und diese darf nicht unterschritten werden. 

Bei einer widerrechtlichen Grenzbebauung können sowohl die Gemeinde als auch der betroffene Nachbar rechtliche Schritte gegen den Schwarzbauer einleiten. Die Behörde kann sog. bauordnungsrechtliche Verfügungen in Form von Verwaltungsakten erlassen, wie Nutzungsuntersagung, Stilllegung oder im schlimmsten Falle den teilweisen/vollständigen Abbruch. Auch kann dies mit einer Geldbuße geahndet werden. 

Zu beachten ist, dass ein solcher Schwarzbau nicht verjähren kann, auch wenn dieser schon jahrzehntelang Bestand hatte und niemanden gestört hat. Auch ein Eintrag im Grundbuch führt nicht zur Legalisierung. Einzige Rettung wäre für den Bauherrn nur, falls die Gemeinde irgendwann durch Satzung eine – wenn auch nur – vorübergehende Rechtmäßigkeit festlegt, sodass ein Bestandsschutz besteht. Eine spätere Änderung wirkt sich dann nicht mehr nachteilig auf den einmal bestehenden Schutz aus.  

Nachbarn haben zivilrechtliche Ansprüche gegen den Schwarzbauer durch Unterlassungsklagen und Schadensersatzansprüche. Hier gelten jedoch im Unterschied zum öffentlichen Recht die allgemeinen Verjährungsregeln von 3 Jahren zum Jahresende hin beginnend. Entscheidend ist der Zeitpunkt des Beginns der Störungsquelle. Sollte eine zivilrechtliche Klage nicht mehr möglich sein, ist ggf. an Entschädigungsansprüche zu denken, die allein auf das Vorliegen der Störung abstellen.  

Um diese Folgen zivilrechtlich prüfen zu lassen, empfiehlt es sich, Rechtsrat einzuholen. Durch Prüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen und Ansprache beim Bauamt können oftmals nicht bekannte Verstöße dem Bauamt angezeigt werden, welches sodann weiter verfahren kann. 

Bis hierhin und nicht weiter: Zulässige Abstände zum Nachbargrundstück

a) Grundsätzlich: Vielfach sind Abstandsflächen von Grundstücksgrenzen einzuhalten; Standard in Deutschland sind 3 m Abstand zum Nachbarn. Die Landesbauordnungen der Bundesländer können abweichende Abstandsflächen festlegen. Wenn Bauwerke diese Abstandsflächen unterschreiten, liegt eine nur in bestimmten Fällen zulässige Grenzbebauung vor. 

b) Grundregeln für Abstandsflächen und Grenzbebauung: 

• Die Abstandsfläche eines Bauwerks erfasst die volle Wandlänge/Fassadenbreite. 

• Der Mindestabstand beträgt – je nach Landesbauordnung – 2,5 bis 3 m. 

• Der einzuhaltende Mindestabstand entspricht der Gebäudehöhe; dieser wird je nach Bundesland und Lage des Grundstücks (Kerngebiet, Rand der Gemeinde o. a.) mit einem Faktor zwischen ca. 0,25 und 1,0 multipliziert. 

• Die Abstandsflächen müssen in der Regel auf dem eigenen Grundstück liegen, dürfen aber ausnahmsweise bis zu deren Hälfte auf angrenzenden öffentlichen Plätzen oder Straßen liegen. 

c) Dachflächen mit einem Neigungswinkel von weniger als 70° werden je nach Bundesland nur mit einem Viertel oder einem Drittel der Gebäudehöhe zugerechnet; Dachflächen mit einem höheren Neigungswinkel werden bundesweit voll auf die Gebäudehöhe angerechnet. Balkone, Erker und Gauben werden als Sonderbauteile nur dann angerechnet, wenn sie mehr als 1,5 m aus dem Bauwerk herausragen und sich über mehr als ein Drittel der Fassadenlänge erstrecken. 

aneinandergrenzende Terrassenflächen müssen aber (z. B. durch Brandwand) getrennt werden. Ansonsten gelten auch bei Terrassen Abstandsflächen, dies sogar bei Dachterrassen auf zulässigen Grenzgaragen. 

Genaue Regeln ergeben sich aus den Landesbauordnungen, dem Nachbarschaftsrecht und den Bebauungsplänen. 

Meist ist eine Zustimmung des Nachbarn für eine Grenzbebauung erforderlich (z. B. für Bewilligung von Baulast).

Carport, Garage, Gartenhaus: Grenzbebauung nur mit Zustimmung des Nachbarn?

Für Carports, Garagen und Gartenhäuser sind Abstandsflächen bedeutungslos, sofern keine Höchstmaße überschritten werden. In Baden-Württemberg sind Garagen, Carports, Gewächshäuser und Gebäude ohne Aufenthaltsräume mit einer Wandhöhe bis 3 m und einer Wandfläche bis 25m² ohne Abstandflächen zulässig. Vergleichbare Regeln gelten in anderen Bundesländern. Bei einer Überschreitung dieser Maße gelten die obigen Grenzabstände (in Baden-Württemberg 2,5 m).

In Hessen dürfen Garagen ohne Baugenehmigung an die Grundstücksgrenze gebaut werden, sofern sie innerhalb der Baulinie entstehen und eine Grundfläche von 50 m² nicht überschreiten. Landesrechtlich bestehen die Regelungen, dass dann, wenn der Nachbar bereits an die Grenze gebaut hat, der andere ebenso direkt an die Grenze bauen darf. So darf ohne Weiteres ein Gartenhaus o. ä. an eine Grenzgarage (ohne jegliche Beschädigung) angebaut werden. 

Bei diesen privilegierten Fällen ist keine Zustimmung des Nachbarn nötig. 

Ansonsten gelten bei Grenzbebauungen (auch im Sinne von 3.) folgende Regelungen für die Zustimmung des Nachbarn: 

a) Wenn der Bauherr (wegen Baulinien o. ä.) an die Grenze bauen muss, ist keine Zustimmung des Nachbarn erforderlich. 

b) Beim Bau einer Mauer an der Grundstücksgrenze sollte der Nachbar zustimmen. Wenn das Bauvorhaben aber durch sein Maß der Nutzung den Nachbarschutz nicht mehr gewährt, kann der Nachbar eine Baugenehmigung anfechten. 

c) Legt der Nachbar aber gegen die Baugenehmigung keinen Widerspruch ein oder gibt er binnen vier Wochen (Angrenzerbenachrichtigung) überhaupt keine Stellungnahme ab, so erteilt die Baubehörde ohne eine Zustimmung des Nachbarn die Baugenehmigung.

Baulast bei der Grenzbebauung: Wissen, worauf man sich einlässt

Die Grenzbebauung regelt, wie nah man auf seinem Grundstück an das Grundstück des Nachbarn anbauen darf. Regelungen dazu finden sich in den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer.  

Die Baulast ist eine freiwillig gegenüber der Baugenehmigungsbehörde übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers zu einem bestimmten Tun, Dulden und Unterlassen, das sich auf sein Grundstück bezieht und sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt.  

Die Baulast ist grundstücksbezogen und wirkt daher auch gegenüber dem Rechtsnachfolger, also auch nach dem Eigentümerwechsel.

Eine Baulast selbst verjährt nicht. Allerdings kann der vertragliche Anspruch auf Eintragung einer Baulast binnen 10 Jahren verjähren (§ 196 BGB). Die Vorteile für die Aufnahme einer Baulast für den Eigentümer liegen darin, dass er Überbauungen öffentlich-rechtlich abgesichert durchführen darf. Der Nachteil kann eine mögliche Wertminderung sein, weil die Bebaubarkeit des Grundstücks eingeschränkt wird.  

Die Baulasten sind daher sinnvoll, wenn eine Grenzbebauung geplant ist, also der Abstand/Mindestabstand zum Nachbarn nicht eingehalten wird. Die Baulast dient dem Grundstückseigentümer, ggf. aber auch dem Nachbarn, der seinerseits eine Baulast eintragen lässt. Baulasten sollte man bereits bei Ankauf des Objektes oder des Grundstückes im Auge behalten, ggf. mit dem Nachbarn abstimmen und bei der Baugenehmigung berücksichtigen. Hierzu ist auch zu prüfen, was der Bebauungsplan dazu aussagt.  

Eine Baulast geht durch einen Verzicht der Baugenehmigungsbehörde unter, der dann auszusprechen ist, wenn ein öffentliches Interesse einfach nicht mehr besteht.

Bei Grenzbebauungen auf den Bestandsschutz achten

Der Bestandsschutz gibt dem Eigentümer das Recht, eine bauliche Anlage (mit Grundstück) verbunden mit einer bestimmten Nutzung (für die es eine Baugenehmigung gibt) auch dann weiterhin erhalten und nutzen zu können, wenn die Anlage mit dieser Form der Nutzung aufgrund einer Änderung der Rechtslage nicht mehr neu errichtet werden dürfte. Bestandsschutz ist also das Geschütztsein vor bauaufsichtlichen Maßnahmen, die aufgrund der Rechtsänderung ansonsten dem Eigentümer drohen würden. Man unterscheidet zwischen aktivem und passivem Bestandsschutz.  

Beim passiven, also abwehrenden Bestandsschutz, wird dem Eigentümer das Recht gewährt, den zulässigen baulichen Zustand erhalten zu dürfen. Der passive Bestandsschutz schützt allerdings nur das Vorhandene. Einen Anspruch auf Genehmigung einer ursprünglich materiell legal gebauten Anlage (Altbestand) kann sich aus ihm nicht ableiten. Ebenfalls erhält der Bauherr keinen Anspruch auf Änderung einer ausgeübten Nutzung oder auf eine Erweiterung oder einen Ersatzbau. Beim aktiven Bestandschutz stellt sich die Frage, ob der Eigentümer eine ursprünglich legal errichtete bauliche Anlage nach zwischenzeitlich eingetretener Änderung der Nutzung verändern darf, also sie erweitern oder einen Ersatzbau aufstellen darf.  

Der Bestandsschutz gilt grundsätzlich, solange die Gebäude bestehen und in der ursprünglichen Form genutzt werden. Das bedeutet, dass eine geänderte Nutzung des Gebäudes dazu führen kann, dass der Bestandsschutz entfällt, insbesondere dann, wenn der neue Eigentümer die Immobilie anders nutzt. Eine Verjährung kann nicht eintreten (Ausnahme nur für vor 1985 in der DDR errichtete Schwarzbauten). 

Bei Vorliegen eines Bestandsschutzes muss eine geplante Grenzbebauung (Abstand/Mindestabstand) genau überprüft werden (Baugenehmigung, Bebauungsplan). Der Bauherr hat – mit Ausnahme bei einer Garage – eine Grenzbebauung mit dem Nachbarn abzustimmen. So kann schon mit dem Bauantrag ein Antrag auf Befreiung von der Einhaltung der Abstandsflächen (direkt auf die Grundstücksgrenze) gestellt werden. Der betroffene Nachbar ist zu informieren. In dem Genehmigungsverfahren wird der Nachbar gehört. Legt er keinen Widerspruch ein, ist alles in Ordnung.  

Trotz Bestandsschutzes kann man renovieren und umbauen. Sollte das allerdings nicht genehmigungsfähig sein oder der geschützte Bestand erheblich verändert werden, dann erlischt der Bestandsschutz. 

Grenzbebauung: Wissenswertes am Rande

Grundsätzlich gilt für den Einbau von Fenstern (Gleiches gilt für Balkone und Erker) in Gebäuden zum Nachbarn hin das Fensterrecht. Bauten dürfen an Grundstücksgrenzen (geringe oder gar keine Abstandsflächen, kein Mindestabstand) grundsätzlich Fenster haben. Sobald allerdings die Privatsphäre des Nachbarn verletzt wird (weil z. B. sein Grundstück oder sein Wohnbereich an der Grenze durch die Fenster einsehbar wird), gilt ein Fensterabwehrrecht. Dann kann der Nachbar dem Einbau von Fenstern widersprechen.  

Ebenso ist der Brandschutz zu beachten. Anlagen sind so anzuordnen, zu bauen, zu ändern und instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) vorgebeugt wird. Bei einem Brand müssen die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sein. Ausreichend Wasser muss zur Verfügung stehen. 

Je nach Bundesland kann es unterschiedliche Regelungen geben. Der Bebauungsplan und die Baugenehmigung können hierzu ebenso Vorschriften enthalten.

FAQs zur Grenzbebauung