Hauskauf - Fallstricke bei Verträgen über Immobilien

Wenn man sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet ist dies meist eine weitreichende Entscheidung mit nicht unerheblichen Folgen. Deshalb sollte insbesondere auf den Grundstückskaufvertrag und die dortigen Klauseln geachtet werden. Der Vertrag enthält meist eine Vielzahl von Regelungen, die insbesondere für den Käufer nachteilig sein können. Auch können Details fehlen, die im Streitfall zu kostenintensiven Auseinandersetzungen führen. Der Grundstückskaufvertrag ist formbedürftig, d. h. bedarf der notariellen Beurkundung. Der Notar ist aber kein Interessenvertreter, d. h. er berät nicht eine bestimmte Partei und erläutert nicht, welche Klausel im bestimmten Fall die beste wäre. Dabei gibt es viele Klauseln, die später für Rechtsstreitigkeiten sorgen.

a) Mängel/Haftungsausschluss

In der Regel haftet der Verkäufer für Mängel am Haus aufgrund der sog. Gewährleistung. Diese Haftung lässt sich jedoch im Kaufvertrag ausschließen. Meist wird ein solcher Haftungsausschluss auch vereinbart. Dabei spielen Mängel bei Immobilien eine herausragend wichtige Rolle, z. B.

- Haus hat Feuchtigkeitsschäden, Schimmel

- Haus hat nicht die versprochene Energieeffizienz

- Haus hat „falsches“ Baujahr im Vergleich zum Prospekt

- Grundstück ist nicht oder nicht wie versprochen bebaubar

- Immobilie ist denkmalgeschützt, ohne dass dies mitgeteilt wurde

- Grundfläche stimmt nicht

und vieles mehr.

Bei einem Haftungsausschluss ist zunächst zu fragen inwieweit ein solcher Ausschluss im jeweiligen Fall überhaupt zulässig ist. Darüber hinaus ist zu prüfen, wie ein bestimmter Ausschluss zu verstehen ist, z. B. „gekauft wie gesehen“.

Nicht jeder Ausschluss ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auch zulässig und nicht jede Klausel enthält auch den Ausschluss des gerade vorliegenden Mangels. Insbesondere bei verschwiegenen Mängeln stellen sich zusätzliche Probleme

b) Erschließungskosten

Meist auch überraschend und sehr streitanfällig in Grundstückskaufverträgen, sind die Klauseln über die Tragung von Erschließungskosten.

Je nach Ausgestaltung ist auch hier nicht immer ganz eindeutig wer die Kosten und für welchen Fall tragen muss. Hier muss vor allem unterschieden werden zwischen dem Verhältnis Käufer/Verkäufer und dem Verhältnis Stadt/Beitragspflichtiger.

Die Stadt stellt die Bescheide auf die Person aus, die im Grundbuch eingetragen ist – danach besteht je nach Grundstückskaufvertrag noch ein Ersatzanspruch gegen den Voreigentümer. Der Verkäufer könnte je nach Vertragsausgestaltung noch nach Jahren zu einer Rückerstattung von Beiträgen an den Käufer verpflichtet sein.

Ein Grundstückskaufvertrag hat darüber hinaus noch viele weitere Punkte, die bedacht werden müssen, meist fallen diese erst auf, wenn des zum Streit kommt. Deshalb kann sich bereits vor Vertragsschluss eine Prüfung der einzelnen Bestandteile lohnen.

Der Artikel ist kein Ersatz für eine Rechtsberatung im Einzelfall. Fragen zu konkreten Einzelfällen können gerne gestellt werden, es handelt sich in solchem Fall um eine (kostenpflichtige) Erstberatung.