Hausverkauf: Erneute Kautionszahlung durch Mieter?

[image]Wird eine vermietete Immobilie verkauft und gibt der Verkäufer die an ihn geleistete Kaution an den Mieter zurück, ist darin kein Verzicht des Vermieters auf die Kaution zu sehen. Um den Vermieter vor finanziellen Schäden zu schützen, die etwa durch unterlassene Mietzahlungen entstehen, kann er nach § 551 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die Zahlung einer Sicherheit - sog. Kaution - verlangen. Wird die Immobilie verkauft, leitet der Veräußerer die Kaution grundsätzlich an den Erwerber weiter.

Vermieter gibt Kaution an Mieter zurück

Im konkreten Fall hatte ein Mieter einen Vertrag unterschrieben, in dem unter anderem geregelt war, dass der Vermieter im Falle eines Verkaufs der Immobilie die Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution an den Erwerber einholen muss. Als das Mietobjekt verkauft wurde, gab der Mieter jedoch keine Zustimmungserklärung ab, sodass der bisherige Vermieter ihm die Kaution mit Einverständnis des Erwerbers zurückgab. Danach forderte der Hauskäufer vom Mieter erneut die Zahlung der Kaution, was dieser jedoch ablehnte. Der Vermieter habe immerhin auf die Kaution verzichtet. Daraufhin klagte der neue Vermieter die Kaution ein.

Mieter muss Kaution erneut leisten

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) muss der Mieter nach den §§ 535, 551 BGB erneut die Kaution leisten. Zwar bestehe keine Zahlungspflicht, wenn der frühere Vermieter die Kaution an den Erwerber der Immobilie weiterleite, da dieser nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten des Veräußerers eintrete und damit die Kaution „übernehme". Dazu bedürfe es grundsätzlich auch keiner Zustimmung des Mieters, weil hiermit nur die gesetzliche Folge des § 566a BGB bestätigt werde. Könne die Übertragung faktisch aber nur mit der Mitwirkung des Mieters bewältigt werden, weil z. B. die Bank den Geldbetrag ansonsten nicht an den Erwerber auszahlt, handle er treuwidrig, wenn er die Zustimmung zur Übertragung verweigert.

Daher sei auch ein Verzicht auf die Kaution zu verneinen. Die Kaution wurde nur ausbezahlt, weil der Mieter vergeblich zur Zustimmung aufgefordert worden war. Für einen Verzicht gebe es keinen Grund, sodass der Mieter die Freigabe der Kaution nicht als Verzicht verstehen durfte.

(BGH, Urteil v. 07.12.2011, Az.: VIII ZR 206/10)