Hinterlegungsklausel im Bauträgervertrag unwirksam

Allgemeine Geschäftsbedingungen des Bauträgers die vorsehen, dass die letzte Rate auf ein Notaranderkonto eingezahlt werden muss, sind unwirksam und stellen eine unangemessene Benachteiligung des Erwerbers dar (OLG Schleswig, Urteil vom 21.02.2020, 1 U 19/19)

Sachverhalt:

Der Bauträger veräußert an den Erwerber zwei neu zu errichtende Wohnungen. In § 9 des notariellen Vertrags ist vorgesehen, dass die letzte Rate des Erwerbspreises auf ein Treuhandkonto des Notars einzuzahlen ist. Die Auszahlung an den Bauträger soll erfolgen, sobald dem Notar ein vom Erwerber unterzeichnetes Abnahmeprotokoll vorliegt, nach dem der Gegenstand der Eigennutzung (Sondereigentum) und der Gegenstand der Gemeinschaftsnutzung (Gemeinschaftseigentum) vollständig hergestellt seien und keine Mängel mehr vorliegen. Wenn sich bei der Abnahme Mängel zeigen, sollten nach der Vertragsregelung die Parteien die mutmaßlichen Mängelbeseitigungskosten schätzen und diesen Betrag im Abnahmeprotokoll festhalten. Der Notar sollte dann von der letzten Abschlagszahlung das Zweifache dieses Betrages einbehalten.

Nachdem der Erwerber teilwiese Beträge freigegeben hat, verweigert dieser die Freigabe weiterer Restbeträge und der Bauträger klagt auf Freigabe.

Entscheidung:

Die Berufung des Bauträger wurde abgewiesen. Das OLG Schleswig kommt zu dem – vollkommen zutreffenden – Ergebnis, dass die AGB-Regelung zur Hinterlegung AGB-rechtswidrig und damit unwirksam ist. Die Hinterlegungsklausel verstößt gegen § 309 Nr. 2 a BGB. Das gesetzliche Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers gem. § 320 BGB wird durch diese Regelung erheblich eingeschränkt, was eine unangemessene Benachteiligung darstellt. Der Erwerber kann über das Geld, trotz Zurückbehaltungsrecht, selbst nicht mehr verfügen und wird im Ergebnis zu einer Zahlung gezwungen. Zugleich wird der Druck auf den Bauträger reduziert, der eigentlich Mängel zügig zu beseitigen hat. Dem Erwerber kann zudem nach der Hinterlegungsklausel keine einseitige Durchsetzung von Mängelrechten vornehmen, denn nur „einvernehmlich festgestellte“ und im Protokoll bezifferte Beträge sollten die Auszahlung durch den Notar verhindern. Und zu guter Letzt steht dem Erwerber der einbehaltene Betrag nicht, wie gesetzlich eigentlich vorgesehen, zur Ersatzvornahme zur Verfügung, wenn der Bauträger trotz Nacherfüllungsfristsetzung die Mängel nicht beseitigt, sondern liegt „blockiert“ auf dem Notaranderkonto.

Das Zinsen nur dem Bauträger zustehen sollten, stellte ein besonderes Schmankerl der Regelung dar.

Vorliegend zeigte sich dieser „fehlende Druck“ auf den Bauträger auch besonders augenscheinlich und deutlich, da der Bauträger fast 6 Jahre die Mängelbeseitigung verschleppte.

Fazit:

Hinterlegungsklauseln in Bauträgerverträgen sind unwirksam. Auch der BGH hatte sich hierzu vor über 30 Jahren bereits geäußert und dies festgestellt. Gleichwohl tauchen diese immer wieder, in ganz verschiedenen Varianten in notariellen Bauträgerverträgen auf.

Wie viele andere AGB-Regelungen (z. B. Abnahmeklauseln zur Abnahme durch Sachverständige, die Hausverwaltung etc.), die bereits mehrfach und auch höchstrichterlich als unwirksam eingestuft wurden, scheinen auch Hinterlegungsklauseln nicht tot zu kriegen sein. In meiner anwaltlichen Praxis bekomme ich immer wieder Verträge – teilweise zur Prüfung, teilweise aber auch bereits notariell abgeschlossen – vorgelegt, in der sich nicht nur Hinterlegungsklauseln, sondern auch weitere „Klassiker“ der unwirksamen Bauträgerklauseln wiederfinden.