Immobilienkauf in Spanien – stufenweise mit wichtiger Grundbuchkontrolle

  • 3 Minuten Lesezeit

Immobilienkauf in Spanien – Step by Step in der Corona-Krise
 
Der Immobilienkauf in Spanien ist ordentlich zu planen, sei es in rechtlicher, steuerlicher oder finanzieller Hinsicht. In Zeiten der Covid-Krise können sich interessante Immobilienangebote ergeben. Nicht zu vergessen ist, dass es in Spanien kein Auflassungsverfahren gibt, sprich der Immobilienkäufer erwirbt im Moment der Unterschrift der notariellen Kaufurkunde Eigentum an der spanischen Immobilie. Deshalb muss der Käufer der Immobilie sich selbst um die Eintragung im Grundbuch und die Steuerbegleichung kümmern, der Notar ist in Spanien hier nicht zuständig. Daher bieten wir die komplette Immobilienkaufabwicklung in ganz Spanien an.
 
10 Stufen:

1. Immobiliensuche

2. Grundbuchkontrolle

3. Reservierungsvertrag mit Ausstiegsklausel bei rechtlichen oder sachlichen Mängeln

4. juristische und steuerliche Vorkontrolle des Kaufs

5. privater Vorkaufvertrag mit 10 % Anzahlung – nutzen Sie unseren Treuhandkontenservice von Legalium

6. Vorbereitung des Notartermins mit entsprechender Klausulierung der notariellen Kaufurkunde zu Gunsten des Verkäufers oder Käufers

7. steuerliche Abwicklung: Grunderwerbssteuer 6–11 % je nach Region, Steuerrückbehalte, Plusvalia der Gemeinde

8. Grundbucheintragung

9. Ummeldungen der Versorgungseinrichtungen mit Lastschrifteneinrichtung

10. Abschluss einer Hausratsversicherung
 
In jedem Fall ist sowohl die Wichtigkeit der Grundbuchkontrolle hervorzuheben als auch die Katasterkontrolle beim Kauf eines Landhauses, sogenannte finca rustica auf Mallorca, Teneriffa oder in Andalusien sowie Extremadura mit günstigen Angeboten.
 
Das Kataster ist zur Steuererhebung der Grundsteuer maßgeblich und der Katasterwert ein Berechnungsfaktor für den Verkehrswert der Immobilie, wichtig bei jeder Erbschaft oder beim Immobilienkauf bzw. Immobilienverkauf in Spanien. Das Kataster wird vom Finanzministerium geführt. Ganz anders das spanische Grundbuch, welches Auskunft über Eigentümerstellung sowie Lasten gibt und dem Justizministerium untersteht.

Aufbau eines Grundbuchauszugs:

  •  Name des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) zuständig für das Territorium
  •  Finca-Nummer – Liegenschaftsnummer
  •  Band, Buch und Seitenzahl
  •  Beschreibung der Immobilie oder des Grundstücks ohne Bebauung

Katasterreferenz: Merke: Das Kataster muss seit dem Jahr 2015 mit dem Grundbuch übereinstimmen. Ist dies nicht der Fall, ist eine genaue rechtliche Prüfung durchzuführen. Stichwort: Coordinacion Kataster

  •  bodenrechtliche Qualifizierung bei Bauten im Außenbereich (rustico) – situacion urbanistica
  •  Eigentümer und Eigentümerquote
  •  Eintragungsdatum

Lasten: Cargas – hier ist mit Sachverstand zu prüfen, da diese Lasten auf den Immobilienkäufer übergehen und damit besonders risikobehaftet sind. Anzustreben ist stets der lastenfreie Erwerb einer spanischen Immobilie. Lasten können sein:

  • Dienstbarkeiten (servidumbre)
  • Hypotheken (hipoteca)
  • Vormerkungen (anotaciones): Gerichtsprozesse, Urteile, Verfügungs- und Verkaufsverbote etc.
  • steuerliche Vormerkungen (Afecciones) 

Warum ist die Grundbucheintragung so wichtig?
In Spanien ist kurioserweise auch der Immobilienkauf in einer privatschriftlichen Kaufurkunde rechtswirksam. Anders als in Deutschland, wo eine notarielle Kaufurkunde vorgeschrieben ist. Doch wichtig ist die Grundbucheintragung, da diese einen öffentlichen Glauben erzeugt und damit der Verkäufer nicht zum zweiten Male eine Immobilie verkaufen kann, wenn er nicht mehr im Grundbuch steht.
 
Wie lange dauert eine Grundbucheintragung in Spanien?
Gesetzlich ist eine Frist von 15 Werktagen vorgeschrieben, bis ein Immobilienkauf oder eine Erbschaft im Grundbuch eingetragen wird. Wenn diese Frist nicht eingehalten wird, kann verlangt werden, dass die Gebühren des Grundbuchs um 30 % reduziert werden.
 
Wer kann die Grundbucheintragung beantragen?
Der Immobilienkäufer oder Erbe, aber auch der Immobilienverkäufer, kann die Grundbuchumschreibung beantragen.
 
Was ist zu tun, wenn die Grundbucheintragung abgelehnt wird?
Entweder ist der Fehler in der Erwerbsurkunde zu heilen oder gegen die ablehnende Entscheidung des Grundbuchamts ist ein Rechtsmittel vor der Aufsichtsbehörde DGRN oder direkt beim erstinstanzlichen Gericht einzureichen.

Wir empfehlen stets zunächst Widerspruch beim Grundbuchamt einzureichen, da das Grundbuchamt nochmals seine Entscheidung ändern kann. Wenn dies nicht der Fall ist, dann legt das Grundbuchamt als Rechtsmittel die Entscheidung der Aufsichtsbehörde DGRN vor.
 
Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket Legalium PLUS für die vollständige Abwicklung Ihres Immobilienkaufs in Spanien von A–Z, ohne dass Sie nach Spanien anreisen müssen. Wir betreuen Sie in Deutschland, der Schweiz und Spanien.

Mit dem System Geo Portal ist es nunmehr auch möglich Grundbuchparzellen ausfindig zu machen, ohne den Eigentümer oder die konkrete Finca-Nummer zu kennen. Nutzen Sie unseren Service der Online-Grundbuchabfrage für 42,80 Euro.



Artikel teilen:


Sie haben Fragen? Jetzt Kontakt aufnehmen!

Weitere Rechtstipps von Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt

Beiträge zum Thema