Immobilienrecht: Die Zwangsversteigerung / Diritto immobiliare: La vendita forzata

Zwangsversteigerungen reizen, weil es dort Immobilien unterhalb des üblichen Wertes zu ersteigern gibt. Risikoreich sind Zwangsversteigerungen allerdings, weil oft die nötigen Informationen über die Immobilie fehlen. Es soll hier kurz dargestellt werden, wie eine Zwangsversteigerung abläuft und was Interessenten zu ihrem Schutz auf jeden Fall beachten sollten.

Nicht jede Immobilie die im Wege der Zwangsversteigerung angeboten wird ist günstiger als eine "normal" zu erwerbende Immobilie. Interessante und lukrative Immobilien sind auch bei Zwangsversteigerungen begehrt und so finden sich häufig viele Interessenten und Bieter, was den Preis der Immobilie schnell in die Höhe steigen lässt. In der Regel sind Immobilien, die über die Zwangsversteigerung erworben werden allerdings preiswerter zu erlangen.

Zur Zwangsversteigerung kann es aus den unterschiedlichsten Gründen kommen. So kann der Grund die Auflösung einer Erbengemeinschaft oder die Insolvenz des Eigentümers sein. Zur Anwendung kommt bei der Zwangsversteigerung stets das ZwangsversteigerungsG (ZVG). Gemäß § 1 ZVG gilt, das  für die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung eines Grundstücks als Vollstreckungsgericht das Amtsgericht zuständig ist, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist.  

Sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin hat dieser im Amtsblatt des Gerichtsbezirks und durch Aushänge im Gericht, sowie auf Vollstreckungsportalen im Internet bekannt gegeben zu werden.

Der Versteigerungstermin ist öffentlich, somit kann jeder daran teilnehmen. Interessenten die bieten möchten müssen allerdings das 18 Lebensjahr vollendet haben und einen gültigen Personalausweis vorlegen. Es kann auch ein Bevollmächtigter mit einer Originalvollmacht an der Versteigerung im Namen eines Anderen teilnehmen, wie z.B. ein Rechtsanwalt. Es muss darüber hinaus eine Sicherheitsleistung von mindestens zehn Prozent hinterlegt werden.  Möglichkeiten der Hinterlegung sind eine Überweisung an das Gericht vor dem Termin, durch Bankbürgschaft, bestätigten Verrechnungsscheck oder Bundesbankscheck. Bargeld hingegen kann nicht als Sicherheitsleistung dienen.

Vor dem Termin sollte sich der Interessent so viele Informationen über die Immobilie einholen wie möglich. Damit reduziert er das Risiko, schlussendlich zu viel für das Objekt zu zahlen. So ist die Besichtigung des Objekts meist nur von Außen möglich. Innenbesichtigungen sind in den wenigsten Ausnahmefällen vor der Versteigerung möglich. Der Eigentümer ist nämlich nicht verpflichtet Zutritt zu dem Objekt zu gewähren. Oft kann selbst der Gutachter das Objekt nur von Außen anscheuen und sein Gutachten rein auf dieser Grundlage anfertigen, sodass der Wert der Immobilie geschätzt werden muss.

Allerdings kann bei der Geschäftsstelle des zuständigen Amtsgerichtes die Versteigerungsakte eingesehen werden. Die Akte enthält oft ein Gutachten zum Verkehrswert des Objekts, Forderungsanmeldungen, Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis und ggf. weitere relevante Schriftstücke wie z. B. Mietverträge etc.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist relevant bei der Zwangsversteigerung weil er den Marktwert wiederspiegelt. Das Verkehrswertgutachten berücksichtigt rechtliche Gegebenheiten wie tatsächliche Eigenschaften der Immobilie und die Beschaffenheit und Lage des Grundstücks. So kann es auch Aussagen in Bezug auf Baumängel treffen, wenn diese von dem Gutachter festgestellt worden sind. Allerdings ist die Aussagekraft des Gutachtens begrenzt, denn oft kann der Gutachter die Immobilie nur von außen besichtigen.                    

Im Grundbuch sind wichtige Informationen zur zwangsversteigerten Immobilie zu finden. Informationen über ein lebenslanges Wohnrecht Dritter oder andere Lasten des Grundstücks.

Was ist, wenn mehrere Gläubiger im Grundbuch eingetragen sind, z. B. im ersten und zweiten Rang. Betreibt der im Rang Zweite die Zwangsvollstreckung, dann steht der erzielte Betrag dem im Rang Zweiten zu, sodass die vorstehenden Grundpfandrechte bestehen bleiben und müssen nachträglich von dem Bieter noch abgelöst werden. Die erstrangige Grundschuld verhindert zwar die Versteigerung nicht, aber es können weitere Kosten auf den Bieter zukommen, nämlich die Kosten für die Ablösung der im ersten Rang stehenden Grundschuld. Zwangsversteigerung einer Immobilie. Das Gebot sollte also diese Kosten mit berücksichtigen.             

Der Versteigerungstermin beginnt mit der Feststellung der Verfahrensbeteiligten und der Mitteilung der relevanten Daten zum Versteigerungsobjekt: Zum Beispiel wird der Verkehrswert der Immobilie sowie das Mindestgebot genannt. Dann beginnt die Bieterstunde. Diese muss mindestens 30 Minuten dauern. Die Gebote werden mündlich abgegeben.

Es wird drei Mal das letzte Gebot verkündet. Werden trotz Aufforderung zu weiteren Geboten keine abgegeben, ist die Bieterstunde beendet und der Höchstbietende "gewinnt" die Versteigerung durch Zuschlag.

Beträgt das höchste Gebot bei weniger als 70 Prozent des Verkehrswerts, kann der Gläubiger außerdem einen zweiten Verhandlungstermin beantragen. Liegt das Höchstgebot bei weniger als 50 Prozent des Verkehrswertes, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen. Beim zweiten Versteigerungstermin gelten dann die 50-Prozent- und die 70-Prozent-Regel nicht mehr.                     

Zur Übergabe der Immobilie bestimmt das Gericht einen Termin. Dieser liegt normaler Weise 6 bis 8 Wochen nach der Versteigerung. Dann wird das Eigentum im Grundbuch übertragen. Der Beschluss über den Zuschlag ist zugleich auch der Räumungstitel gegen den Schuldner, sofern dieser die Immobilie selbst bewohnt. Ist die ersteigerte Immobilie hingegen vermietet, bleibt das Mietverhältnis bestehen.                 

Die Gebühr für die Zwangsversteigerung beträgt in etwa 1 % des Versteigerungsbetrages. Notar- oder Maklergebühren fallen nicht an. Daneben verlangt das Gericht Zinsen in Höhe von vier Prozent auf den Zuschlagsbetrag für den Zeitraum zwischen Ersteigerung und Verteilungstermin. Die Kosten für die Eintragung im Grundbuch und die Grunderwerbsteuer entsprechen denjenigen, die auch bei einem regulären Kauf anfallen.

Diritto immobiliare: La vendita forzata:

Le aste di pignoramenti sono interessanti perché offrono immobili in vendita all'asta al di sotto del valore abituale. Le aste di pignoramenti sono rischiose, tuttavia, perché spesso mancano le informazioni necessarie sulla proprietà. Ecco una breve descrizione di come avviene una vendita pignorata e di ciò che le parti interessate dovrebbero comunque considerare per la loro tutela.

Non tutti gli immobili offerti in una vendita forzata sono più economici di quelli "normali". Gli immobili interessanti e redditizi sono richiesti anche nelle aste di pignoramenti e quindi ci sono spesso molti potenziali acquirenti e offerenti, il che fa salire rapidamente il prezzo dell'immobile. Di norma, tuttavia, gli immobili che vengono acquistati tramite una vendita pignorata sono meno costosi da ottenere.

Il pignoramento può avvenire per vari motivi. Il motivo può essere lo scioglimento di una comunità di eredi o l'insolvenza del proprietario. La ZwngsversteigerungsG (ZVG) viene sempre applicata in caso di asta obbligatoria. Secondo il § 1 della ZVG, il tribunale distrettuale nel cui distretto si trova l'immobile è il tribunale competente per l'esecuzione dell'asta obbligatoria e per l'amministrazione obbligatoria di un immobile.

Sei settimane prima della data dell'asta, l'asta deve essere annunciata nella gazzetta ufficiale del distretto giudiziario e tramite avvisi in tribunale e sui portali di esecuzione su Internet.

La data dell'asta è pubblica, quindi chiunque può partecipare. Tuttavia, gli interessati che desiderano fare un'offerta devono avere almeno 18 anni e presentare una carta d'identità valida. È anche possibile che una persona autorizzata con una procura originale possa partecipare all'asta per conto di un'altra persona, ad esempio un avvocato. Inoltre, deve essere depositato un deposito cauzionale di almeno il dieci per cento.  Le possibilità di deposito sono un trasferimento al tribunale prima della data, tramite garanzia bancaria, assegno circolare certificato o assegno della Bundesbank. Il denaro contante, invece, non può servire da garanzia.

Prima dell'appuntamento, il potenziale acquirente dovrebbe raccogliere quante più informazioni possibili sull'immobile. In questo modo si riduce il rischio di pagare troppo per la proprietà alla fine. Pertanto, l'ispezione della proprietà è di solito possibile solo dall'esterno. Nei casi meno eccezionali, sono possibili ispezioni interne prima dell'asta. Il proprietario non è obbligato a concedere l'accesso all'oggetto. Spesso anche il perito può vedere l'immobile solo dall'esterno e può preparare la sua valutazione solo su questa base, in modo che il valore dell'immobile debba essere stimato.

Tuttavia, la documentazione d'asta può essere consultata presso l'ufficio del tribunale locale competente. Il fascicolo contiene spesso una perizia sul valore di mercato dell'immobile, le registrazioni dei crediti, l'estratto del registro fondiario, l'elenco delle spese di costruzione e, se necessario, altri documenti rilevanti come i contratti di locazione ecc.

Il valore di mercato di un immobile è rilevante in una vendita forzata perché riflette il valore di mercato. La valutazione del valore di mercato tiene conto di circostanze legali quali le caratteristiche effettive dell'immobile e la natura e l'ubicazione del terreno. Può anche rilasciare dichiarazioni in merito a difetti di costruzione, se questi sono stati determinati dal perito. Tuttavia, il valore informativo della perizia è limitato, in quanto il perito può spesso vedere l'immobile solo dall'esterno.

Il registro fondiario contiene importanti informazioni sulla proprietà che è stata venduta con la vendita forzata. Informazioni su un diritto di soggiorno a vita di terzi o altri oneri sull'immobile.

Cosa succede se più creditori sono iscritti nel registro fondiario, ad esempio in primo e secondo grado. Se il creditore di secondo grado fa eseguire l'esecuzione, il creditore di secondo grado ha diritto alla somma di denaro ottenuta, in modo che le ipoteche di cui sopra rimangano in vigore e debbano essere riscattate dall'offerente in un secondo momento.   Sebbene l'ipoteca di primo grado non impedisca l'asta, l'offerente può sostenere ulteriori costi, ovvero i costi per il riscatto dell'ipoteca di primo grado.  Vendita forzata di un immobile. L'offerta deve quindi tenere conto di questi costi.

La data dell'asta inizia con la determinazione delle parti in causa e la comunicazione dei dati rilevanti sull'immobile messo all'asta: ad esempio, vengono menzionati il valore di mercato dell'immobile e l'offerta minima. Poi inizia l'ora delle offerte. Deve durare almeno 30 minuti. Le offerte vengono fatte verbalmente.

L'ultimo comandamento viene annunciato tre volte. Se non vengono fatte offerte nonostante l'invito a fare altre offerte, l'ora delle offerte è finita e il miglior offerente "vince" l'asta per eliminazione.

Se l'offerta più alta è inferiore al 70% del valore di mercato, il creditore può anche richiedere una seconda udienza. Se l'offerta più alta è inferiore al 50% del valore di mercato, il tribunale deve rifiutare l'accettazione d'ufficio dell'offerta. Alla data della seconda asta, la regola del 50% e del 70% non sarà più applicabile.

Il tribunale fissa una data per la consegna della proprietà. Di solito si tratta di 6-8 settimane dopo l'asta. Poi la proprietà viene trasferita nel registro fondiario. La decisione sull'abbattimento è anche il titolo di sfratto contro il debitore, se il debitore stesso vive nella proprietà. Se invece l'immobile messo all'asta viene affittato, la locazione rimane in vigore.

La tassa per l'asta obbligatoria è pari a circa l'1% dell'importo dell'asta. Non ci sono spese notarili o di intermediazione. Inoltre, il tribunale applica un interesse del quattro per cento sul prezzo del martello per il periodo compreso tra l'asta e la data di distribuzione. I costi per l'iscrizione nel registro fondiario e l'imposta sul passaggio di proprietà del terreno sono gli stessi che per un acquisto regolare.

Saremo lieti di supportarvi come rappresentante autorizzato nelle aste obbligatorie in tutta la Germania.