Kaution - was Sie wissen und beachten müssen!
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Was ist eine Mietkaution?
Eine Mietkaution ist eine Sicherheit, die der Mieter beim Vermieter hinterlegt. Damit sichert sich der Vermieter gegen Zahlungsverzug des Mieters und Schäden in der Wohnung ab. Im Schadensfall darf der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen und mit seinen Forderungen aufrechnen.
Der Rückgriff auf die Mietkaution seitens des Vermieters ist jedoch nur zulässig, wenn tatsächliche Ansprüche aus dem laufenden Mietverhältnis bestehen. Das ist z. B. der Fall bei:
- Schäden in der Wohnung
- ausstehender Miete
- ausstehenden Nebenkosten
Rechtliche Grundlage
Eine gesetzliche Pflicht zur Zahlung der Mietkaution besteht nicht. Die Verpflichtung des Mieters, eine Kaution zu entrichten, kann sich einzig aus dem zugrunde liegenden Mietvertrag ergeben.
Für den Fall, dass die Kaution vertraglich vereinbart wurde, gelten die Regelungen des § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Eine davon abweichende Klausel zum Nachteil des Mieters ist unwirksam.
Höhe der Kaution
Nach den Vorschriften des § 551 BGB darf die Kaution nicht mehr als die dreimonatige Kaltmiete betragen. Kaltmiete bedeutet, dass die Nebenkosten (Wasser, Strom, Heizung) nicht miteingerechnet werden. Zu beachten ist, dass diese Begrenzung nicht auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden ist. Im gewerblichen Bereich darf die Höhe der Kaution frei verhandelt werden.
Fälligkeit der Kaution
Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu entrichten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zwei weiteren Teilzahlungen gleichzeitig mit den zwei unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Der maßgebliche Zeitpunkt ist nicht die Unterschrift des Mietvertrages, sondern der tatsächliche Mietbeginn.
Anlagepflicht des Vermieters
Um die Sicherheit zu erhöhen, besteht für den Vermieter die Pflicht, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Die Erträge aus der Geldanlage stehen dem Mieter zu. Einzig bei Wohnraum für Jugend- oder Studentenheime besteht die Pflicht zur Verzinsung nicht.
Wie das Geld angelegt wird, dürfen die Parteien vertraglich miteinander vereinbaren. Der Vermieter ist jedoch nur verpflichtet, die Anlage auf einem Sparbuch zum üblichen Zinssatz vorzunehmen.
Die Kaution darf auch in bar gezahlt werden. Alternativ kann der Mieter selbst ein Sparkonto einrichten und es dem Vermieter übergeben. Wenn die Parteien es vertraglich vereinbaren, ist auch die Geldanlage in einem Depot zulässig.
Rückzahlung der Kaution und Zinsen
Ist das Mietverhältnis beendet und es besteht kein rechtlicher Grund für den Vermieter, die Kaution einzubehalten, hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution und Auszahlung der Zinsen.
Voraussetzungen:
- beendetes Mietverhältnis
- keine offenen Mietzahlungen
- Beseitigung etwaiger Schäden
- keine offene Nebenkostenabrechnung
- Ablauf der jeweiligen Frist
Rückzahlungsfrist:
Das Gesetz enthält keine Vorschriften über die Frist für die Rückzahlung der Kaution. Der Mieter hat jedoch frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses – in den meisten Fällen nach der Kündigung – Anspruch auf Rückzahlung der Kaution.
Welche Rückzahlungsfristen zulässig beziehungsweise verhältnismäßig sind, ergibt sich in Ermangelung einer gesetzlichen Regelung aus der Rechtsprechung. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, hat der Mieter demnach noch keinen Anspruch auf die Kaution.
Die Rechtsprechung gewährt dem Vermieter eine Frist von sechs Monaten, um zu überprüfen, ob seinerseits noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen. Hierzu zählen beispielsweise unterlassene Schönheitsreparaturen und ausgebliebene Mietzahlungen. Wenn bei einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung mit einer Nachzahlung zu rechnen ist, verlängert sich die Rückzahlungsfrist auf bis zu zwölf Monate.
Sind tatsächliche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis verblieben, darf er die Kaution bis zur vollständigen Erfüllung einbehalten.
Verjährung des Rückzahlungsanspruches:
Ansprüche aus einem Mietverhältnis verjähren nach drei Jahren, auch der Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution. Zu beachten ist jedoch, dass die Frist erst sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses beginnt.
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