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Keine Gewährleistung bei gebrauchten Immobilienkäufen?
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Tropfender Wasserhahn, Feuchtigkeit im Keller, falsche Wohnflächenangaben; Oft zeigen sich dem Käufer Mängel an einer gebrauchten Immobilie erst nach Kauf und Übergabe.
Auch wenn gebrauchte Immobilien in der Regel unter Ausschluss der Gewährleistung – „gekauft, wie gesehen“ – veräußert werden, steht der Käufer trotzdem nicht immer ohne Gewährleistungsansprüche dar.
Nicht jeder nachteilige Zustand einer gebrauchten Immobilie begründet aber einen Mangel.
Es kommt auf den jeweiligen Einzelfall an; Entscheidend ist meist der übliche Bauzustand, z. B. ist von Bedeutung, wie alt die Immobilie ist, ob sie in einem sanierten Zustand verkauft wurde und welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war. Wird eine Immobilie erworben, welche errichtet wurde, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, muss man z. B. von einer gewissen Feuchtigkeit im Keller ausgehen. Dies stellt dann keinen Mangel dar, während bei einer zehn Jahre alten Immobilie bereits ein anderer Zustand, sprich ein trockener Keller, zu erwarten ist.
Liegt tatsächlich ein Mangel vor, so gilt:
Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Kaufinteressenten sämtliche ihm bekannten Mängel offen zu legen. Verschweigt er einen Mangel arglistig, kann er sich auf einen Haftungsausschluss grundsätzlich nicht berufen.
Ebenfalls haftet der Verkäufer für eine von ihm abgegebene Garantie.
Ist aber ein Mangel als sogenannter verdeckter Mangel auch dem Verkäufer nicht bekannt, kann er sich auf einen Gewährleistungsausschluss berufen.
Für die Abgabe einer Garantie oder das arglistige Verschweigen eines Mangels ist der Käufer beweispflichtig.
Vorvertragliche Angaben, mündlich oder z. B. in einem Prospekt oder Exposé, stellen in der Regel dann keine Garantie dar, wenn sie nicht im notariellen Vertrag festgehalten werden, so der BGH mit Urteil vom 06.11.2015, Az.: V ZR 78/14. Für Falschangaben kommt dann aber zumindest eine Haftung aus vorvertraglicher Pflichtverletzung in Betracht.
Gerade mündliche Erklärungen sind später nur schwer für den Käufer nachweisbar.
Für Verkäufer und Kaufinteressenten gilt gleichermaßen, dass ein ehrlicher und offener Umgang miteinander Streitigkeiten im Nachgang vermeidet. Bekannte Mängel sollten im Interesse beider Parteien in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden.
Wer als Käufer seine Risiken minimieren möchte, sollte sich vor dem Kauf der Hilfe eines Bausachverständigen bedienen. Hier lassen sich viele für den Laien nicht erkennbare Mängel bereits im Vorfeld aufdecken. Daneben sollte der Käufer Wert darauf legen, dass Garantien des Verkäufers im notariellen Kaufvertrag aufgeführt werden.
Für Käufer und Verkäufer lohnt sich häufig auch die Begleitung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt, um rechtliche Risiken zu minimieren.
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