Keine voreilige Mietminderung bei Feuchtigkeit oder Schimmel

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Die Mietminderung bei (drohender) Feuchtigkeit oder Schimmel. Welcher Mieter oder Vermieter kennt das leidige Thema nicht, wenn es sich um eine Immobilie älteren Datums handelt. Oft drohen oder treten Feuchtigkeitssymptome auf, welche letztlich auch zur Schimmelbildung führen. Hier wird regelmäßig darüber gestritten, ob sog. bauseitige Wärmebrücken beseitigt werden müssen und ob der Mieter richtig heizt und lüftet. Streitig ist in den meistens Fällen auch, in welchem Umfang die Feuchtigkeitserscheinungen zu einer Mietminderung berechtigen.

Dem Mieter stehen gegenüber dem Vermieter neben anderen als maßgebliche Mittel der Mängelbeseitigungsanspruch und die Mietminderung zur Verfügung. Letztere wird leider oft verkehrt eingesetzt. Dies birgt aus Sicht der Mieter bei schuldhaftem Verhalten die Gefahr, dass ein kündigungsrelevanter Mietrückstand aufläuft, welcher den Vermieter zur Kündigung berechtigt. Die zu wenig gezahlte Miete muss natürlich ebenfalls nachgezahlt werden.

Im Einzelnen gilt:

Grundsätzlich muss natürlich ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Mietsache vorliegen. Dies ist der Fall, wenn eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand vorliegt. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien, wie fast immer der Fall, kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. 

Hier wird zunächst oft verkannt, dass bei Wohnungen älteren Errichtungsdatums nur "deren" Standard geschuldet wird. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist natürlich deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Dies ist grundsätzlich logisch, man darf eben nicht erwarten, dass bei Anmietung eines beispielsweise 1920 errichteten Gebäudes die heutzutage deutlich verbesserte Wärmedämmung vorhanden ist. Dieser überspitzte Fall liegt in der Praxis allerdings eher selten vor, sondern es geht oft um Gebäude welche in den 50er bis 70er Jahren errichtet wurden.

Hier ist der Regelfall, dass die Gebäude bei Errichtung den technischen Anforderungen entsprachen. Diese allerdings die Feuchtigkeits-/Schimmelproblematik nicht ausreichend berücksichtigen. Aber die Wärmebrücken existieren natürlich trotzdem und bedingen zumindest langfristig die negativen Erscheinungen.

Hier sind jetzt zwei Fälle zu unterscheiden zum einen zeigen sich bereits deutlich Symptome und zum anderen drohen diese nur.

Eine Mietminderung gerichtet darauf den Vermieter zur Veränderung des baulichen Zustandes zu zwingen, geht fehl, wenn das Gebäude den Standards bei Errichtung entspricht. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinen Urteilen vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 eindeutig festgestellt. Die durch die Bauweise abstrakt drohende Gefahr reicht nicht aus.

Soweit Feuchtigkeitserscheinungen oder Schimmelbildung bereits vorliegen, sind diese vom Vermieter zu beseitigen. Hier gilt, dass der Vermieter grundsätzlich Sorge dafür zu tragen hat, dass die Gesundheit der Mieter nicht gefährdet oder beeinträchtigt  wird. Der Schimmel muss beseitigt werden.

Hier geht es jetzt aber immer darum, wer diesen verursacht hat. Hat der Mieter korrekt geheizt und gelüftet und tritt der Schimmel trotz rechtzeitiger Mängelanzeige auf, so darf er natürlich die Miete in gewisser Höhe mindern. Der Vermieter hat die Feuchtigkeit und den Schimmel auf seine Kosten zu beseitigen. Hat jedoch der Mieter durch falsches Heizen und Lüften den Mangel verursacht, ist es genau andersherum. Er muss gar die Kosten der Mangelbeseitigung tragen. Die Gefahr, dass ein zur Kündigung berechtigender Rückstand entsteht, ist hoch.

Hier möchte ich kurz auf die vor Gericht immer maßgebliche Darlegungs- und Beweislast in diesen Fällen eingehen.

  1. Der Mieter muss beweisen, dass überhaupt ein Mangel in Form von Feuchtigkeit und / oder Schimmel vorliegt.  Dann ist der Vermieter dran.
  2. Der Vermieter muss beweisen, dass kein baulicher Mangel vorliegt, der die Feuchtigkeit verursacht haben könnte.  Aber Achtung, hier gilt es die bereits angesprochene Thematik zum Standard bei Errichtung zu berücksichtigen. Gelingt dies, ist der Ball wieder im Spielfeld vom Mieter.
  3. Der Mieter muss beweisen, dass die Feuchtigkeit nicht durch falsches Heizen und Lüften verursacht wurde. 

Punkt 1. kann leicht durch Fotos oder Zeugen bewiesen werden. Der Schimmel ist schlichtweg da. Problematisch wird es zwischen den Punkten 2. u. 3.. Wobei hier in aller Regel ein gerichtliches Sachverständigengutachten (Kosten ca. 1.500 € bis 2.500 €) zunächst etwas Klarheit bringt. Die Beurteilung was richtiges Heiz- und Lüftungsverhalten ist, bereitet dann wiederum Schwierigkeiten.

Das einem Mieter zuzumutende Wohnverhalten, insbesondere bezüglich der Lüftung der Wohnräume, ist jeweils unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen. Pauschale Angaben wie 2-3mal täglich Stoßlüften oder eine Mindesttemperatur ist oft nicht auf den Einzelfall bezogen. Es gibt nach Auffassung des Bundesgerichtshofes keine feste Regel. Wobei nach meiner Erfahrung die Sachverständigen in ihren Gutachten oft ähnliche gelagerte Maßgaben wie oben aufstellen. 

Zu berücksichtigende Punkte sind:

1. Außentemperatur und Witterung

2. Anzahl der Bewohner

3. Beschaffenheit Außenwände

4. Lage der Wohnung im Haus

5. Vorhandensein von Wärmebrücken

6. Lage und Zuschnitt des Mietobjekts

7. Möblierung

8. Größe und Vorhandensein von Fenstern/Lüftern

Nur wenn die diese Umstände verlässlich bestimmt und berücksichtigt werden, kann überhaupt beurteilt werden, wie geheizt und gelüftet werden muss, um Schimmelbildung und Feuchtigkeit zu verhindern. Mithin kann erst damit sicher geprüft werden, ob ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt. Hier insbesondere auch, ob die Wärmebrücke im Altbau einen Mangel darstellt. Dies bereitet leider auch nicht spezialisierten Kollegen Schwierigkeiten.

Ich denke Ihnen damit eine grobe Übersicht über die Problematik gegeben zu haben. Bitte beachten Sie unbedingt, dass eine ausführliche Prüfung des jeweiligen Falles notwendig ist, um beurteilen zu können, ob ein Recht zur Minderung besteht. Sollten derartige Probleme auftreten, sollten Sie sich frühzeitig von einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt in einem Erstberatungsgespräch beraten lassen. Dies um von Anfang an richtig vorzugehen und sich damit Ihre Rechte zu sichern. Die Kosten einer Erstberatung sind dabei gut investiert, bedenkt man, dass eine außergerichtliche oder gerichtliche Auseinandersetzung schnell 5.000 € oder mehr kosten kann. In der Regel werden die Kosten der Erstberatung gar zu 100 % auf spätere Tätigkeiten des Rechtsanwalts angerechnet. Dies alles ist allerdings Vereinbarungssache.


 












Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet

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