Reform des WEG-Rechts II - Was ändert sich für Hausverwalter und Eigentümer?

In dieser Beitragsreihe stellen wir Ihnen die Reform des WEG-Rechts und deren Bedeutung für Wohnungseigentümer, Wohnungseigentümer-Gemeinschaften und WEG-Verwalter überblicksartig dar. 

Reform des WEG-Rechts – Sachkundenachweis und Abberufung des Verwalters

Inwiefern muss der WEG-Verwalter mit der Reform einen Sachkundenachweis erbringen? Wir haben die wichtigsten Änderungen für WEG-Verwalter zusammengefasst.

Sachkundenachweis für einen WEG-Verwalter?

Die Reform des WEG hat auf die seit Jahrzehnten bestehende Diskussion, ob der gewerbliche Verwalter verpflichtend einen Sachkundenachweis erbringen muss, reagiert. Dies wurde in der Vergangenheit vor allem durch den DIV (Deutsche Immobilien Verwaltung GmbH) gefordert. Ursprünglich war dies aber nicht im Gesetzesentwurf enthalten.

Für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis gemäß § 34c GewO ist dies auch weiterhin nicht erforderlich, doch kann nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG jeder Wohnungseigentümer als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung einen solchen Sachkundenachweis, also die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.

Ausnahmsweise kann er dies nicht bei kleinen Eigentümergemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG a.E..

Die Voraussetzungen für einen solchen Sachkundenachweis wurden durch die Reform in § 26a Abs. 1 WEG geregelt. Danach darf sich zertifizierter Verwalter nennen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Dabei darf das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz durch Rechtsverordnungen nähere Bestimmungen zu der Prüfung erlassen, beispielsweise zum Inhalt und dem Verfahren (§ 26a Abs. 2 WEG).

Zu beachten ist jedoch die Übergangsvorschrift in § 48 Abs. 4 S. 1 WEG. Danach ist § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erst ab dem 01. Dezember 2022 anwendbar.

Zudem gilt der, der am 01. Dezember 2020 Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft war, bis zum 01. Juni 2024 gegenüber dieser Gemeinschaft als zertifizierter Verwalter (§ 48 Abs. 4 S. 2 WEG). Damit soll solchen Verwaltern die Möglichkeit eingeräumt werden, die Prüfung abzulegen.

Abberufung des Verwalters

Die Wohnungseigentümer können sich aufgrund der Reform in Zukunft jederzeit und ohne Grund von dem Verwalter trennen. Ein wichtiger Grund ist für die Abberufung ist nicht mehr erforderlich. Der Vertrag mit dem Verwalter endet dann spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag muss also nicht zusätzlich noch gekündigt werden. Abweichende Vereinbarungen im Verwaltervertrag davon sind unzulässig, § 26 Abs. 5 WEG.

Im nächsten Beitrag werden wir die Vereinfachungen der Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen besprechen.

Reform des WEG-Rechts – Vereinfachung der Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen

Ist die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung im WEG einfacher geworden? Insbesondere sollen durch die WEG-Reform die Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen vereinfacht werden. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob Online-Eigentümerversammlungen in Zeiten der COVID-19-Pandemie jetzt möglich sind.

§ 25 Abs. 3 WEG wurde gestrichen. Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist damit seit dem 01.12.2020 unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer bzw. Miteigentumsanteile möglich. Somit ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, solange zumindest ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten wird. Für einen Beschluss ist zukünftig die einfache Mehrheit erforderlich, d.h. die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Dies gilt nur im Fall des § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG nicht. Das Protokoll der Eigentümerversammlung muss unverzüglich aufgenommen werden (§ 24 Abs. 6 WEG).

Einberufung der Eigentümerversammlung

Die Frist für die Einberufung einer Eigentümerversammlung von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG). Weiterhin ist das Verlangen, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen künftig in Textform und nicht mehr nur in Schriftform möglich, § 24 Abs. 2 WEG. Eine Eigentümerversammlung kann seit der Reform auch schon im Falle des Fehlens eines Verwalters oder einer pflichtwidrigen Verweigerung diese einzuberufen, einberufen werden, wenn durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG).

Beschlussfassung der Eigentümerversammlung im WEG jetzt auch online möglich?

Ist die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung im Rahmen der WEG vereinfacht worden. In Zeiten der COVID-19-Pandemie ist vor allem an eine Online-Eigentümerversammlung zu denken. Was vermag die Reform in der Hinsicht zu bringen?

§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG regelt, dass die Wohnungseigentümer beschließen können, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an der Versammlung teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Jedoch erfasst dies nicht, eine Präsenzversammlung durch eine Online-Versammlung zu ersetzen.

Sinn und Zweck dieser Reformierung ist es, Aufwand und Kosten zu verringern.

Pflicht zur Beschlusssammlung

Im Gesetzesentwurf war auch vorgesehen, die Pflicht zur Beschlusssammlung abzuschaffen. Es sollte eine Aufbewahrungspflicht geschaffen werden. Dies wurde aber letztlich in der Reform nicht umgesetzt. Damit bleibt die Pflicht zur Beschlusssammlung gem. § 24 Abs. 7 WEG bestehen. Eine Eintragung in die Beschlusssammlung muss „unverzüglich“ erfolgen, d.h. ohne schuldhaftes Zögern. In der bisherigen Praxis war dies ein Zeitraum von höchstens einer Woche, der auch zukünftig noch gelten wird.

Grundbucheintragung von Beschlüssen

Der neue § 10 Abs. 3 WEG regelt, dass Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden (rechtsgeschäftliche Öffnungsklauseln), im Grundbuch einzutragen sind. Dies ist Voraussetzung für eine Wirkung auch gegen Sondernachfolgern eines Wohnungseigentümers.

Dagegen bedürfen Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel keiner Grundbucheintragung.

Bezüglich dieser neuen Regelung wurde auch eine Übergangsfrist eingeführt. Vor dem 1.12.2020 gefasste Beschlüsse bedürfen zwar auch einer Eintragung in das Grundbuch, jedoch besteht eine Frist bis zum 31.12.2025.

Der nächste Beitrag behandelt die Neuerungen zu baulichen Veränderungen.

Anwaltliche Hilfe

Die Kanzlei Dr. Krieg & Kollegen unterstützt Wohnungseigentumsgemeinschaften, WEG-Verwalter, Hausverwaltungen sowie Teil- und Sondereigentümer unter anderem zu folgenden Anliegen: 

• Gemeinschaftseigentum
• Teilungserklärung
• Verteilerschlüssel
• Sonderumlage
• Wirtschaftsplan
• Eigentümerversammlung
• Beschlussanfechtung
• Zustimmungserfordernis
• bauliche Änderungen