Mieter-Fallen: Wie Mieter typischerweise ihre Wohnung verlieren

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Ein Beitrag von Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Es gibt Dinge, die sollte ein Mieter nicht tun, wenn er an seiner Wohnung hängt. Anders ausgedrückt: Für bestimmtes Verhalten kassieren Mieter besonders oft die Kündigung ihres Mietverhältnisses. Welche das sind, und wie der Mieter sie vermeiden kann, erklärt der Mietrechtsexperte Anwalt Bredereck.

1. Unpünktliche Mietzahlung

Kraft Gesetzes muss der Mieter die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats auf das Konto des Vermieters überweisen. Viele Mietverträge nehmen auf die gesetzliche Reglung Bezug und dementsprechend hat die Miete bis dahin auf dem Konto des Vermieters zu sein. Punkt.

Die Gründe, warum man die Miete nicht überwiesen hat, sind regelmäßig nicht relevant. Auch wenn der Mieter sich mit einem Sachbearbeiter der Hausverwaltung mündlich auf einen späteren Zahlungstermin geeinigt hat: Meist spielt das keine Rolle. Die Mietzahlung ist unpünktlich, und das ist, falls sich das wiederholt, regelmäßig Grund genug für eine Kündigung.

Irrelevant ist meist auch, ob jemand anderes – die Bank oder das Jobcenter – ursächlich für die Verspätung ist. Regelmäßig ist das dem Mieter zuzurechnen.

Zwar muss der Vermieter hier erst einmal abmahnen. Nur: Solche Abmahnungen versendet der Vermieter oft in Standardschreiben, meist als Bestandteil der Mahnung. Dementsprechend oft übersieht der Mieter die Abmahnung oder er nimmt sie nicht ernst. Ein schwerer Fehler, der dem Mieter die Wohnung kosten kann.

2. Unvollständige Mietzahlung

Auch das ist ein häufiger Kündigungsgrund. Auch hier sind die Gründe dafür, warum der Mieter einen Teil der Miete einbehalten hat, regelmäßig nicht relevant. Jede Begründung, warum man nicht die volle Miete überweist, ist erfahrungsgemäß hoch riskant für das Mietverhältnis.

Die größte Gefahr geht hier von der Mietminderung aus. Wer die Minderungsquote Pi mal Daumen berechnet und zurückhält, riskiert, dass sich ein Mietrückstand anhäuft, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt. Selbst wenn man sich erkundigt und meint, den aufgrund der Mängel geminderten Mietzins auf den Punkt richtig berechnet zu haben: Schnell kann es passieren, dass ein Amtsrichter das anders sieht und die Minderungsquote bei 15 % ansiedelt und nicht bei den 25 %, die man zugrunde gelegt hat. Wer da vielleicht über Jahre von der falschen Quote ausgegangen ist, muss regelmäßig mit der Kündigung rechnen.

Gefährlich ist jeder Zahlungsrückstand, der in der Summe eine Monatsmiete erreicht oder darüber liegt.

Besser, man zahlt die volle Miete unter Vorbehalt weiter und holt sich die zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurück, etwa mit einer Zahlungsklage verbunden mit einer Instandsetzungsklage. Meist ist das zwar mit gewissem Aufwand verbunden, man riskiert aber nicht, dass man die Wohnung wegen Zahlungsrückstands verliert.

3. Tätlichkeiten gegen den Vermieter

Eine Kündigung riskiert, wer seinen Vermieter beleidigt, schlägt, verprügelt, bedroht, nötigt oder ihm gegenüber in sonstiger Weise straffällig wird. Das gilt auch für Bevollmächtigte des Vermieters wie Hausverwalter oder Hausmeister. Hier gibt es meist kein Pardon: Vermieter haben im Fall einer gegen ihn oder seinen Bevollmächtigten verübten Straftat durch den Mieter regelmäßig das Recht, zu kündigen – wovon sie in solchen Fällen fast immer Gebrauch machen.

Meist benötigt der Vermieter in solchen Fällen nicht einmal eine Abmahnung. In schweren Fällen kann er direkt fristlos kündigen.

4. Eigenbedarfskündigung

Wer in aufgeteiltem Wohneigentum wohnt, riskiert es, wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt zu werden. Dieses Risiko hat derjenige Mieter nicht, der in einer Immobilie wohnt, in der alle Wohnungen demselben Vermieter gehören.

5. Zutrittsverweigerung

Dieser Grund ist aufgrund einer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs quasi neu hinzugekommen. Bisher war es so, dass der Vermieter erst Duldungsklage erheben musste, um sich Zutritt zur Wohnung zu verschaffen, wenn der Mieter beispielsweise Handwerker oder Installateure nicht in die Wohnung gelassen hat.

Das ist jetzt anders: Gibt es in der Wohnung Mängel, die dringend instandgesetzt werden müssen, kann der Vermieter das Mietverhältnis nach Abmahnung regelmäßig kündigen, wenn der Mieter den Zutritt beharrlich verweigert. Der Vermieter kann sich in solchen Fällen mit einer Räumungsklage zutritt verschaffen; den Weg über die Duldungsklage muss er regelmäßig nicht mehr gehen.

Liest man die Begründung der entsprechenden Gerichtsentscheidung, kann es durchaus sein, dass der Vermieter auch dann kündigen kann, wenn der Mieter unter anderen Umständen den Zutritt verweigert. Es kann durchaus sein, dass ein Amtsrichter außer der dringenden Instandsetzung auch andere Umstände herleitet, unter denen die Zutrittsverweigerung zur Kündigung berechtigt – freilich auch hier wohl erst nach wirksamer Abmahnung.

Seien Sie als Mieter deshalb auch hier vorsichtig. Falls Sie zu einem vom Vermieter gewünschten Termin nicht erscheinen können, bieten Sie ihm am besten drei neue Termine zur Auswahl an, sodass es mit dem Zugang klappt.

Was wir für Sie tun können

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck vertritt seit über 20 Jahren Mieter und Vermieter bundesweit.

Fachanwalt Bredereck ist spezialisiert auf: Kündigung wegen Zahlungsverzugs und anderer Vertragsverletzungen, Eigenbedarfskündigung, Mietminderung, Ansprüche wegen Schimmelpilzbefalls, und auf die Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln. Rufen Sie noch heute Anwalt Alexander Bredereck in seiner Fachanwaltskanzlei für Mietrecht an.

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