Mieterhöhung nach Modernisierung – Mietrechtsreform September 2018

Am 05.09.2018 wurde eine weitere Mietrechtsreform durch das Bundeskabinett beschlossen, die Anfang 2019 in Kraft treten soll. Dies umfasst insbesondere auch die nachfolgend aufgeführten Neuregelungen:

1. Mieterhöhung im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen

Grundsätzlich gelten Modernisierungsmaßnahmen als erwünscht, da sie in der Regel – insbesondere, wenn sie energetische Sanierungsmaßnahmen beinhalten – aufgrund ihrer Nachhaltigkeit als förderungswürdig angesehen werden. Die damit verbundene staatliche Förderung beinhaltet jedoch gleichzeitig die Aushebelung der sogenannten „Mietpreisbremse“ im Fall einer Modernisierung. Die zumeist sehr kostenintensiven Modernisierungsmaßnahmen – insbesondere im energetischen Bereich – möchten die Vermieter verständlicherweise durch die Mieteinnahmen refinanzieren. Auch die Mieter erhalten ja hierdurch Vorteile, da in der Regel – wie z. B. bei einer Fassadendämmung – im Anschluss die Nebenkosten deutlich sinken. Somit ist eine entsprechende Erhöhung der Miete nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen nachvollziehbar.

Gemäß den Neuregelungen der Mietrechtsreform 09/2018 dürfen Vermieter nach erfolgter Modernisierung bei der ersten hieran anschließenden Vermietung den Mietpreis entsprechend erhöhen. Für alle nachfolgenden Vermietungen gilt jedoch die Mietpreisbremse.

Allerdings ist die Vermietung einer modernisierten Wohnung nur dann von der Mietpreisbremse befreit, wenn die Modernisierungsmaßnahmen umfassend waren. Dies bedeutet, dass die Modernisierung mindestens einem Drittel jener Kosten entsprechen muss, welche auch für einen vergleichbaren Neubau aufzuwenden gewesen wären. Nicht ausreichend ist daher z. B. die Erneuerung des Laminatbodens oder der Rollladenvorrichtungen. Modernisierungsmaßnahmen, die nicht umfassend sind, können selbstverständlich auch Mieterhöhungen mit sich bringen, diese sind jedoch nur innerhalb des üblichen gesetzlichen Rahmens zulässig.

Zugunsten der Mieter gilt ab 2019, dass die neue Miete nach einer Modernisierung statt bislang um 11 Prozent nur noch um maximal 8 Prozent erhöht werden darf. Diese Regelung wurde jedoch zunächst auch 5 Jahre beschränkt und kommt auch nur in Regionen, in denen bezahlbarer Wohnraum besonders knapp ist, zur Anwendung.

Zudem gilt auch hier eine Kappungsgrenze, d. h., dass pro Quadratmeter die Miete innerhalb eines Zeitraums von 6 Jahren um lediglich maximal 3 Euro steigen darf.

Plant ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, so darf der Mieter damit nicht überrascht werden. Sämtliche Modernisierungsmaßnahmen und deren Folgen für den Mieter müssen durch den Vermieter zuvor ordnungsgemäß angekündigt werden.

Der Vermieter ist auch nicht berechtigt, sämtliche Modernisierungsmaßnahmen bei der Festsetzung des Mietpreises zu berücksichtigen. So sind z. B. rechtlich obligatorische Nachrüstungen wie beispielsweise der Einbau von Rauchwarnmeldern nicht über eine Mieterhöhung zu refinanzieren. Welche Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung nach sich ziehen dürfen, ergibt sich aus den Definitionen in § 555 BGB.

Voraussetzung für eine Mieterhöhung sind Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer Verbesserung des Wohnzustandes im Mietobjekt führen und dem Mieter dadurch direkt einen Vorteil verschaffen.

Sofern beim Mieter kein Härtefall vorliegt, ist dieser verpflichtet, der entsprechenden Mieterhöhung nach ordnungsgemäßer Ankündigung zuzustimmen bzw. diese auch zu dulden. Bei einer Neuvermietung ist der Vermieter selbstverständlich berechtigt, den jeweiligen Mietpreis frei zu bestimmen.

Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen bzw. eine Ausnahme von der Mietpreisbremse ermöglichen, sind z. B.

• Einbau einer neuen Küche
• Einbau von Wasserzählern oder Gerätschaften zum Wassereinsparen
• Anbau eines Balkons oder einer Loggia
• Installation von Solarzellen
• Dämmung der Fassade

Auch die Nebenkosten dürfen selbstverständlich bei einer Modernisierung steigen, sofern dies begründet ist. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass bei Staffelmietverträgen aufgrund der vertraglich vereinbarten regelmäßigen Erhöhung des Nettomietpreises weitergehende Mieterhöhungen ausgeschlossen sind.

Checkliste zur Mieterhöhung nach Modernisierung:

• Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen mindestens 3 Monate vor Beginn in Schriftform.
• Unter Modernisierung fallen keine reinen Instandsetzungsmaßnahmen oder (gesetzlich) obligatorische Einbauten oder Nachrüstungen.
• Deutliche Steigerung der Wohnqualität für den Mieter (z. B. bei Einsparungen des Verbrauchs von Wasser oder Heizung…) erforderlich.
• Betrifft die Modernisierung mehrere Wohneinheiten in einem Haus, so sind die damit verbundenen Kosten auf die verschiedenen Mieter aufzuteilen; Die Aufteilung hat im Verhältnis zum Profit des einzelnen Mieters von der jeweiligen Maßnahme zu erfolgen.
• Bei Härtefällen (= erhebliche Einschränkung der Lebensbedingungen des Mieters durch die Mieterhöhung) darf keine Mieterhöhung erfolgen.
• Die Mieterhöhung muss durch den Vermieter schriftlich angekündigt werden.
• Ausnahmen von der Mietpreisbremse sind bei Neuvermietungen nach einer Modernisierung möglich.
• Der Mieter hat bis zum Ablauf des nach Eingang des Schreibens zur Ankündigung der Mieterhöhung Gelegenheit, gegen diese Widerspruch beim Vermieter einzulegen oder von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.
• Für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung gilt die Höchstgrenze von 11 Prozent der Nettomiete bei Bestandsverträgen.