Mieterschutz bei Gewerberäumen wegen Covid-19 in Tschechien

Entwurf des tschechischen Gesetzes über einige Maßnahmen zur Abmilderung der Folgen der durch das neuartige Coronavirus SARS CoV-2 verursachten Epidemie für Mieter von Gewerberäumen

Am 01.04.2020 wurde von der Tschechischen Regierung der Entwurf des Gesetzes über einige Maßnahmen zur Abmilderung der Folgen der durch das neuartige Coronavirus SARS CoV-2 verursachten Epidemie für Mieter von Gewerberäumen verabschiedet. Der Gesetzesentwurf wurde von der Abgeordnetenkammer in der geänderten Fassung am 08.04.2020 genehmigt und soll in der 20. Senatssitzung (ab dem 16.04.2020) als Punkt Nr. 12 erörtert werden.

Einschränkung der Miete, Untermiete und Verpachtung von Gewerberäumen

Die neuen Einschränkungen sollen sich auf die Miete, Untermiete oder auch auf die Verpachtung des Bereichs oder des Raums beziehen, wenn der Mietzweck der Betrieb der unternehmerischen Tätigkeit in diesem Bereich oder in diesem Raum ist und wenn der Bereich oder der Raum zumindest überwiegend der unternehmerischen Tätigkeit dient, ohne Rücksicht darauf, ob der Mietzweck im Mietvertrag zum Ausdruck gebracht wurde. Der Entwurf bezieht sich nicht auf die Vermietung von den zur Deckung des Wohnbedarfs des Mieters dienenden Räumen, die durch ein gesondertes Gesetz geregelt wird. 

Verbot einer Kündigung seitens des Vermieters nach dem Inkrafttreten des Gesetzes bis zum 31.12.2020 (gemäß dem ursprünglichen Gesetzesentwurf bis zum 31.03.2022) wegen Verzug bei der Zahlung des Mietzinses und der Dienstleistungen für den Zeitraum vom 12.03. bis zum 30.06.2020 (gemäß dem ursprünglichen Gesetzesentwurf bis zum 30.09.2020)

Der Vermieter ist nicht berechtigt, nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes (d. h. ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung des Gesetzes in der Gesetzessammlung) bis zum 31.12.2020 (gemäß dem ursprünglichen Gesetzesentwurf bis zum 31.03.2022) das Mietverhältnis nur aus jenem Grund einseitig zu beenden, dass der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses oder der Dienstleistungen in Verzug geraten ist, wenn der Verzug

a) in der Zeit vom 12.03.2020 bis zu dem nach der Beendigung der Sofortmaßnahme bei einer Epidemie folgenden Tag, spätestens jedoch bis zum 30.06.2020 (gemäß dem ursprünglichen Gesetzesentwurf bis zum 30.09.2020), und

b) überwiegend infolge der Einschränkung aufgrund einer Sofortmaßnahme bei einer Epidemie, die ihm den Betrieb der unternehmerischen Tätigkeit unmöglich gemacht oder erheblich erschwert hat, eingetreten ist.

Von der oben angeführten Einschränkung sollte dabei das Recht des Vermieters auf Beendigung des Mietverhältnisses aus anderen Gründen, wie z. B. sonstige Verletzung des Mietvertrags durch den Mieter sowie weitere Rechte des Vermieters, die infolge des Verzugs des Mieters entstanden sind, unberührt bleiben. Die oben angeführten Einschränkungen schränken also nur einen der Kündigungsgründe für die Kündigung des Mietverhältnisses ein, und zwar wegen Nichtzahlung von Miete (gemäß dem ursprünglichen Gesetzesentwurf wurden auch Dienstleistungen berücksichtigt – dies gilt nicht mehr nach dem genehmigten Gesetzesentwurf). Sollte der Mieter sonstige Bestimmungen verletzen und/oder wenn die anderen Bedingungen für die Kündigung des Mietverhältnisses erfüllt werden, findet das Kündigungsverbot keine Anwendung auf den Mieter. Wenn also der Vermieter einen problematischen Mieter hat, der den Mietzins oder die Dienstleistungen, die nach dem 12.03.2020 zur Zahlung fällig sind, nicht zahlt, dann sollte er sich mit der Erklärung der Kündigung beeilen. Das Kündigungsverbot sollte sich nach unserer Auffassung auf eine eventuelle Verzögerung bei der Zahlung der vorhergehenden Mietzinse nicht beziehen und der Vermieter wird auch Weiterhin berechtigt sein, die Kündigung aus diesem Grund auszusprechen.

Der Entwurf des Gesetzes beinhaltet keine vorübergehenden Bestimmungen und es ist also unklar, ob sich die Mieter auf das neue Gesetz rückwirkend beziehen können, wenn sie mit der Zahlung des Mietzinses zwar nach dem 12.03.2020, jedoch vor dem Inkrafttreten des eigentlichen Gesetzes in Verzug geraten sind. Im Hinblick auf die Rechtssicherheit und das Rückwirkungsverbot sollte dies nicht der Fall sein und deshalb sollten nach unserer Auffassung die jetzt erklärten Kündigungen gültig sein, obwohl eine Kündigung nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes nicht mehr möglich sein soll. 

Gemäß dem ursprünglichen Gesetzesentwurf musste der Mieter auch keine Gebühren und Anzahlungen für Dienstleistungen entrichten

Im Gegensatz zum Entwurf des Gesetzes über einige Maßnahmen zur Abmilderung der Folgen der durch das neuartige Coronavirus SARS CoV-2 verursachten Epidemie für Mieter von zur Deckung des Wohnbedarfs dienenden Räumen, für die Empfänger eines Kredits aus dem Staatlichen Wohnraumentwicklungsfonds und im Zusammenhang mit der Erbringung von Leistungen, die mit der Nutzung von Wohnungen und Gewerberäumen in Wohnhäusern verbunden sind, soll sich der Entwurf des Gesetzes bei Gewerberäumen auch auf Dienstleistungen beziehen. Der Entwurf wurde in dieser ursprünglichen Fassung nicht genehmigt. 

Verzugszinsen aus dem ausstehenden Mietzins fallen auf den Mieter an

Der Gesetzesentwurf regelt auch nicht ausdrücklich die Auswirkungen auf Verzugszinsen, und aus diesem Grund sollte dem Vermieter ein Anspruch auf Verzugszinsen oder sonstige Sanktionen gemäß dem Mietvertrag zustehen. Die aktuelle Höhe der gesetzlichen Verzugszinsen beträgt 10 % p. a., wobei vertragliche Verzugszinsen oder Geldstrafen in der Regel höher sind und der Verzug mit der Zahlung des Mietzinses daher für den Mieter eine weitere relativ hohe Belastung für die Zukunft darstellen kann, insbesondere dann, wenn eine billigere Finanzierung der Mietzinszahlungen bei einer Bank zur Verfügung stünde. Für den Vermieter können die Verzugszinsen verzögerte Zahlungen des Mietzinses infolge der neuen gesetzlichen Regelung teilweise ausgleichen. 

Streit hinsichtlich der Beurteilung von Auswirkungen der Sofortmaßnahmen auf den Mieter

Es obliegt dem Mieter, dem Vermieter innerhalb von fünfzehn Tagen ab dem Datum der ersten Verzögerung der Mietzahlung und mit einer Sicherheit, die den verfügbaren Tatsachen entspricht, die Umstände der Verzögerung gemäß dem oben angeführten Lit. b) schriftlich nachzuweisen.

Der Gesetzesentwurf regelt nicht die Folgen eines mangelnden Nachweises dieser Tatsachen, ggf. jenen Fall, wenn diese Tatsachen strittig sein sollten. Für den Fall von Streitigkeiten müsste darüber ein allgemeines Gericht, ggf. ein Schiedsgericht gemäß dem abgeschlossenen Mietvertrag entscheiden. Insbesondere im Falle eines Schiedsverfahrens könnte das Ergebnis relativ schnell sein.

Kündigung des Vermieters aufgrund der ausstehenden „Krisen“-Forderungen nach dem 31.12.2020 (gemäß dem ursprünglichen Gesetzesentwurf bis zum 31.03.2022)

Sollte der Mieter im Zeitraum ab dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes bis zum 31.12.2020 (gemäß dem ursprünglichen Gesetzesentwurf bis zum 31.03.2022) nicht alle Forderungen begleichen, die in der Zeit ab dem 12.03.2020 bis zum folgenden Tag nach dem Tag der Beendigung der Sofortmaßnahme betreffend die Epidemie fällig geworden sind, spätestens jedoch bis zum 30.06.2020 (gemäß dem ursprünglichen Gesetzesentwurf bis zum 30.09.2020), so steht dem Vermieter das Recht auf Kündigung des Mietverhältnisses mit einer Kündigungsfrist von 5 Tagen zu. Dieses Recht steht dem Vermieter auch in einem solchen Fall zu, wenn der Mieter erklären sollte oder wenn es anderweitig unbestreitbar ist, dass der Mieter diese Forderungen nicht einmal in der Zeit bis zum 31.12.2020 (gemäß dem ursprünglichen Gesetzesentwurf bis zum 31.03.2022) begleichen wird. Wenn der Mietvertrag vor dem 31.12.2020 abläuft, ist der Mieter verpflichtet, alle Forderungen, die ab 12.3 fällig wurden, bis 30.6.2020 (gemäß dem ursprünglichen Vorschlag bis 30.9.2020) innerhalb von 30 Tagen nach Beendigung oder Beendigung des Mietverhältnisses zu begleichen.

Der Gesetzesentwurf erlegt dem Vermieter keine weiteren Beschränkungen auf, deshalb ist es nach unserer Auffassung möglich, dass der Vermieter die gewährte Sicherheit (Kaution) auf den eventuell ausstehenden Mietzins anrechnet. Es kann jedoch jene Vorgehensweise fragwürdig sein, wenn der Vermieter die Sicherheit auf den ausstehenden Mietzins anrechnen würde und gleichzeitig eine Nachschusszahlung bis zur ursprünglichen Höhe der Sicherheit verlangen sollte und danach den Mietvertrag mit der Begründung, dass es zu einer anderen erheblichen Verletzung des Mietvertrags kam, kündigen sollte, wodurch es de facto zu einer Umgehung des eigentlichen Gesetzes kommen könnte. 

Recht des Vermieters, die Auslösung des Mietverhältnisses nach der Beendigung des Ausnahmezustands aufgrund eigener Not zu verlangen

Gemäß § 4 des Gesetzesentwurfs kann der Vermieter nachdem die Umstände gemäß dem oben angeführten Lit. b) weggefallen sind, spätestens jedoch nach der Beendigung des Ausnahmezustands, die Auflösung des Mietverhältnisses verlangen, wenn es für ihn unzumutbar ist, die Einschränkungen im festgesetzten Umfang zu dulden, insbesondere, wenn die Vermietung seine einzige Quelle des Lebensunterhalts ist.

Es ist vorauszugehen, dass der Gesetzesentwurf genehmigt wird, obwohl die geänderte Fassung ziemlich strittig ist und es ist unklar, ob diese überhaupt den Mietern den benötigten Schutz in den Krisenzeiten leisten wird.

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JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.

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