Neues Immobilienmaklergesetz in Tschechien

Das neue Immobilienmaklergesetz in der Tschechischen Republik

Am 01. Juli 2020 tritt das neue Gesetz Nr. 39/2020 Slg., Gesetz über die Immobilienvermittlung und über die Änderung der damit zusammenhängenden Gesetze (tschechisches Immobilienmaklergesetz), in Kraft. Dieses Gesetz bringt in das tschechische Recht insbesondere eine genauere Definition der Regelungen für die Tätigkeit von tschechischen Immobilienmaklern und Immobilienbüros und auch strengere Bedingungen für diejenigen, die Immobilienmakler werden wollen. Vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes gab es in der tschechischen Rechtsordnung kein Gesetz, das die Ausübung der Tätigkeiten von Immobilienmaklern unmittelbar regeln würde; die damit verbundenen Angelegenheiten wurden im Gewerbegesetz nur allgemein geregelt.

1. Die Immobilienvermittlung umfasst in Tschechien die Vermittlung sowohl des Verkaufs als auch der Vermietung von Immobilien

Das Gesetz setzt die Immobilienvermittlung als eine solche Tätigkeit fest, deren Zweck die Vermittlung des Abschlusses eines Immobilienvertrags bildet und definiert gleichzeitig den Begriff „Immobilienvertrag“. Als ein Immobilienvertrag in Tschechien, den die Vermittlung betreffen kann, gilt insbesondere

(a) ein Vertrag, auf dessen Grundlage die Übertragung des Eigentumsrechts an einer Immobilie auf einen Dritten zustande kommt (Schenkungsvertrag, Kaufvertrag, Tauschvertrag);

(b) ein Vertrag, auf dessen Grundlage der Erwerb des Anteils an einer Wohnungsgenossenschaft sowie der Erwerb der Beteiligung an einer Handelsgesellschaft zustande kommt, wenn mit einer solchen Beteiligung das Nutzungs- oder Nießbrauchsrecht in Bezug auf eine Immobilie, einen Gewerberaum oder eine Wohnung verbunden ist. Dies deckt auch solche Fälle ab, wie die Grunddienstbarkeit des Wohnens, gegebenenfalls die Grunddienstbarkeit der Nutzung oder des Nießbrauchs einer Immobilie, das Baurecht, genauso wie die verschiedensten Varianten von Obligationen, die durch die Verträge von verschiedenen Vertragstypen begründet sind (einschließlich unbenannter Verträge).

Die Immobilienvermittlung bezieht sich nicht auf die kurzzeitige Beherbergung (Beherbergungsdienstleistungen gemäß §§ 2326 – 2331 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuches/NOZ) in Form von sog. gemeinsam genutzten Diensten, also Dienstleistungen ähnlicher Art wie Airbnb oder Flatio. Gleichzeitig wird eine Ausnahme vom Geltungsbereich dieses Gesetzes für die Beherbergung ausdrücklich festgesetzt.

Das Gesetz konzentriert sich ausdrücklich auf Immobilienvermittlung, nicht auf den Verkauf oder die Vermietung von eigenen Immobilien (üblicherweise auf Immobilienentwicklung).

2. Was ist Immobilienvermittlung in Tschechien?

Das Gesetz hält für Immobilienvermittlung immer die Auffindung desjenigen, der am Abschluss eines Immobilienvertrags mit einem Interessenten interessiert ist, wobei diese Tätigkeit in der Regel folgendes umfasst:

a) Gewährung einer Werbedienstleistung (bloße Werbeanzeige gilt nicht als Immobilienvermittlung, es sei denn, sie wäre mit einer Provision verbunden),
b) Beurteilung des Zustands der Immobilie und Erstellung eines Entwurfs des Angebotspreises,
c) Entwicklung von Marketingaktivitäten in Bezug auf die Immobilie,
d) Sicherstellung der Besichtigung der Immobilie,
e) Einholung der bautechnischen Dokumentation im Zusammenhang mit der Immobilie,
f) Vermittlung der Erbringung von anwaltlichen Dienstleistungen,
g) Vermittlung der Verwahrung zum Zweck der Sicherstellung der Leistungen aus dem Immobilienvertrag.

3. Bedingungen für die Ausübung der Tätigkeit eines Immobilienmaklers

Die Bedingungen für die Ausübung der Tätigkeit eines Immobilienmaklers sind seine Unbescholtenheit und die im Gewerbegesetz angeführten Bedingungen in Bezug auf das neue reglementierte Gewerbe „Immobilienvermittlung“.

Das Immobilienvermittlungsgesetz verlangt die Unbescholtenheit der Personen, die Immobilienvermittlung ausüben. Als unbescholten gilt nicht jene Person, die „wegen einer absichtlichen Straftat oder wegen einer fahrlässigen Straftat im Zusammenhang mit der Gewährung der Immobilienvermittlung rechtskräftig verurteilt wurde“. Das Gesetz regelt des Weiteren enger die Anforderungen an die Unbescholtenheit der Inhaber und der Mitglieder von statutarischen Organen juristischer Personen, die diese Tätigkeit ausüben.

Eine wichtige Neuheit, die das Gesetz über Immobilienvermittlung in das Gewerbegesetz eingeführt hat, ist die Notwendigkeit einer entsprechenden Ausbildung, Qualifikation oder Berufserfahrung für diejenigen, die als Immobilienvermittler tätig werden wollen.

4. Immobilienvermittlung als reglementiertes Gewerbe in der Tschechischen Republik

Die Ausübung der Tätigkeit eines Immobilienvermittlers wird nicht mehr aufgrund eines nicht-reglementierten Gewerbes möglich sein, es wird sich neu um ein reglementiertes Gewerbe handeln. All jene, die sich für die Ausübung dieser Tätigkeit interessieren, müssen so aufgrund des Gewerbegesetzes neue gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.

Das ursprüngliche Fach des nicht-reglementierten Gewerbes „Erwerb, Verkauf, Verwaltung und Instandhaltung von Immobilien“ erlischt nicht, es wird jedoch nicht mehr zulässig sein, auf dieser Grundlage die Tätigkeit eines Immobilienvermittlers auszuüben.

Die Übergangszeit für den Erhalt des reglementierten Gewerbes „Immobilienvermittlung“ gilt bis zum 01.01.2021

5. Verwahrung (Treuhand) beim Immobilienmakler in Tschechien

Gemäß der neuen Regelung darf der Immobilienvermittler keine andere Verwahrung anbieten als die Verwahrung bei einer Bank, einem Notar, Rechtsanwalt oder Gerichtsvollzieher.

Die Gewährung der Verwahrung durch die Immobilienvermittler hat ebenfalls strengere Regeln erhalten. Der Immobilienmakler sollte  die Verwahrung von Geldmitteln zum Zweck der Sicherstellung der Erfüllung des Immobilienvertrags nur aufgrund des ausdrücklichen schriftlichen Antrags in der gesonderten Immobilienurkunde gewähren, und zwar unter der Voraussetzung, dass ein schriftlicher Verwahrungsvertrag verfasst wird, für jeden Verwahrer ein gesondertes Konto errichtet wird, der Vermittler die Bank davon in Kenntnis setzen muss, dass der Inhaber der verwahrten Geldmittel ein Dritter ist, der Empfang und die Herausgabe von Geldmitteln nur durch bargeldlose Überweisung erfolgen kann, und über die Verwahrung das Gewerbeamt in Kenntnis gesetzt werden muss.

6. Versicherung des Immobilienmaklers in der Tschechischen Republik

Das Gesetz führt für die Immobilienvermittler die Pflicht zur Versicherung für den Fall der Verpflichtung zum Ersatz des dem Interessenten durch Ausübung der Immobilienvermittlung entstandenen Schadens.

7. Immobilienmaklervertrag in Tschechien

Das Gesetz verlangt den Abschluss eines Vermittlungsvertrags in Schriftform, die Einwendung der Unwirksamkeit des Vertrags wegen Mangels an der Form kann jedoch nur der Interessent erheben. Der Vertrag muss des Weiteren folgendes beinhalten:    

• die Bezeichnung des Gegenstands der Übertragung oder der Nutzung,
• die Höhe des Kaufpreises oder eines anderen Entgelts,
• die Höhe der Provision oder die Form der Bestimmung der Provision (die Verträge mit einigen Immobilienbüros beinhalten dies aktuell nicht, weil sie angeblich ihre Dienstleistungen „unentgeltlich“ gewähren und diese Verträge müssen entsprechend angepasst werden).

Sollte der Immobilienvermittlungsvertrag die oben angeführten Angaben nicht beinhalten, ist er unwirksam. Die Einwendung wegen Unwirksamkeit kann jedoch nur der Interessent erheben. Es werden weitere gesetzliche Verpflichtungen des Immobilienmaklers eingeführt.

8. Exklusive Immobilienvermittlung in Tschechien höchstens für die Zeit von 6 Monaten

Eine exklusive Immobilienvermittlung kann nur für eine bestimmte Zeit vereinbart werden, und zwar höchstens für die Zeit von 6 Monaten, die jedoch wiederholt verlängert werden kann.

9. Provision des Immobilienmaklers in Tschechien

Die Höhe der Immobilienprovision muss einen Bestandteil des Immobilienvertrags, d. h., des zu vermittelnden Kaufvertrags, Mietvertrags usw. bilden. Wenn nichts Abweichendes festgesetzt wird, ist die Provision ab dem Tag des Abschlusses des Immobilienvertrags zur Zahlung fällig. Die Fälligkeit der Provision kann nur dann vor dem Tag des Inkrafttretens des Immobilienvertrags vereinbart werden, wenn der Vermittlungsvertrag eine solche Bestimmung beinhaltet, dass die Fälligkeit der Provision nicht an den Abschluss eines Immobilienvertrags gebunden ist. Die Anzahlung der Provision darf bei einem Verbraucher nicht mehr als zwei Drittel der vereinbarten Provision betragen.

11. Inkrafttreten des tschechischen Immobilienmaklergesetzes und Übergangsbestimmungen

Das Gesetz sollte ursprünglich am 01.01.2020 in Kraft treten, aber im Hinblick darauf, dass es zu diesem Tag noch nicht in der Sammlung der Gesetze veröffentlicht wurde, tritt es zum 01.07.2020 in Kraft, und zwar in Übereinstimmung mit § 3 Abs. 6 des Gesetzes Nr. 309/1999 Slg., über die Gesetzessammlung.

Die bisherigen Beziehungen und Verträge, die vor dem 01.07.2020 entstanden sind, werden gemäß der bisherigen Regelung geregelt und das Immobilienvermittlungsgesetz findet auf sie keine Anwendung. Die durch das tschechische Immobilienvermittlungsgesetz geforderte Versicherung müssen die Unternehmer im Bereich der Immobilienvermittlung spätestens bis zum 01.10.2020 abschließen.

Falls Sie mehr Informationen benötigen, kommen Sie bitte jederzeit auf uns zu:

JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.

Managing Partner
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
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