Neues zu den Schönheitsreparaturen

Nach dem Bundesgerichtshof sind diese bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung Sache beider Mietparteien. 

Die beiden neuesten Urteile des Bundesgerichtshofes vom 08.07.2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 sind weitere Bausteine bei der rechtlichen Bewertung zur Kostenübernahme von Schönheitsreparaturen. Ergänzt wird ein Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2015. In beiden Verfahren wurde bei Mietbeginn vom jeweiligen Vermieter dem jeweiligen Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen. Die Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag waren in beiden Fällen unwirksam. In dem Urteil aus dem Jahr 2015 hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung einziehen, diese beim Auszug nicht in einem besseren Zustand zurückgeben müssen und daher schon aus diesem Grunde keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen. In den beiden aktuellen Fällen haben die Mieter die Übernahme der Renovierung durch den Vermieter verlangt. Im vermieterfreundlichen Urteil zum Verfahren VIII ZR 163/18 hatte die 18. Zivilkammer beim Landgericht Berlin die Forderung des Mieters zur Kostenübernahme für Renovierungsarbeiten durch den Vermieter abgelehnt. Begründet wurde dies damit, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Tätigwerden des Vermieters nur dann bestehe, wenn die Wohnung zwischenzeitlich verkomme und Substanzschäden vorzubeugen seien. Außerdem wurde argumentiert, dass der Mieter bei Mietbeginn den Zustand als vertragsgemäß akzeptiert habe. Eine Renovierung auf Kosten des Vermieters würde zu einer deutlich über den vertragsgemäß geschuldeten Zustand der Wohnung hinausgehenden Verbesserung führen. Auch im Verfahren VIII ZR 270/18 hat der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen. In diesem Verfahren gab die 63. Zivilkammer beim Landgericht Berlin allerdings dem Mieter Recht. Auch dort wird vom Gericht zwar der Grundsatz bekräftigt, dass sich die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsabschluss richtet. Trotzdem kommt das Gericht dann zu dem Ergebnis, dass in Fällen wie dem vorliegenden nicht davon auszugehen sei, dass der schlechte Anfangszustand der vertragsgemäße sei. Der Vermieter müsse sich an dem im Mietvertrag festgehaltenen Renovierungsprogramm für den Mieter spiegelbildlich festhalten lassen. In beiden Fällen hat der Bundesgerichtshof die Berufungsurteile aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Werde dem Mieter eine unrenovierte Wohnung ohne angemessenen finanziellen Ausgleich überlassen, tritt an Stelle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters. Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an den jeweiligen Mieter. Wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat, was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn naheliegt, ist die Wiederherstellung des Anfangszustandes in der Regel weder praktikabel noch sinnvoll. Mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen erhält eine Wohnung einen besseren als den vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn. Dies liegt im jeweiligen Interesse der Vertragsparteien. Vor diesem Hintergrund hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine frische Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit keine Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten. 

Gerade bei der Kostenaufteilung könnte dies weiterhin auch künftig zu Streitigkeiten führen.