Schenkung in Spanien: Immobilienkauf trotz Corona – Phasenregelung

Schenkung in Spanien, Erbschaft und Immobilienverkauf in Spanien in der Corona-Krise und die Phasenregelung der spanischen Regierung für die Nutzung der Ferienimmobilie;
Kann man einen Immobilienkauf wegen der Corona Krise rückgängig machen? Lesen Sie unten.

Auch zum heutigen Tage ist festzuhalten, dass trotz der Ausrufung des Alarmzustandes weiterhin sowohl Schenkungen, Erbschaften und Immobilienkäufe durch unsere Kanzlei juristisch geprüft und abgewickelt werden als auch gleichzeitig Erbschaften und Immobilienverkäufe zur Bezahlung der Erbschaftsteuer.

Steuertipp Katalonien: Durch den Alarmzustand werden die Zahlfristen in der Erbschaftsteuer bis zu 2 Monaten verlängert und man kann bei rechtzeitiger Antragsstellung die Erbschaftsteuerzahlfrist von 6 Monate auf 14 Monate verlängern.

Für Immobilieneigentümer in Spanien, die ihre Nichtresidentensteuererklärung 2019 einreichen möchten, ist dies ebenso möglich und zur Zeit, bis zum 30.6.2020, sind auch die Einkommensteuererklärungen und Vermögenssteuererklärungen für Steuerresidenten einzureichen.

1. Schenkung in Spanien: Steuerfalle, wenn nicht ordentlich geplant!
In Krisenzeiten erhöht sich die Nachfrage nach Schenkungen und Testamenten. In jedem Fall ist als erstes zu prüfen, ob es steuerlich sinnvoller ist, zu schenken oder die Erbschaft abzuwarten.
Da die Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer in Spanien regional verschieden geregelt sind und die Steuerhöhe stark variiert, bspw. Madrid 99 % Steuerbefreiung, Teneriffa 99,9 % Steuerbefreiung, aber in Mallorca keinerlei Schenkungsteuerbefreiung, ist

a. stets zunächst der steuerliche Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen, was wir für Sie erledigen,

b. eine Steuersimulation durchzuführen und eine Gesamtkostengegenüberstellung zwischen Schenkung, Miteigentumsauflösung, Verkauf und Erbschaft.

Oftmals wird in der Praxis vergessen, dass bei einer Schenkung nicht nur die Schenkungssteuer und die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia) anfällt, sondern auch die staatliche Gewinnsteuer nach Art.34 LIRPF, auch für Nichtsteuerresidenten. Die Steuerpflicht hat wohlbemerkt der Schenker. Der Beschenkte zahlt die Schenkungssteuer und unterliegt damit nicht der Einkommensteuer, da nach Art.6.4 LIRPF die Schenkungssteuer die Einkommensteuer blockiert.

Steuertipp: Sind Sie als Schenker Steuerresident in Spanien und über 65 Jahre alt, dann fällt keine Gewinnsteuer an, Art.33 LIRPF.

2. Immobilienkauf in Spanien – Vertragsänderung aufgrund „rebus sic stantibus“
Einen Immobilienkauf oder -verkauf kann man jederzeit in Spanien unterschreiben. Die von der Rechtsprechung entwickelte Formel der Vertragsanpassung, bezeichnet als „rebus sic stantibus“, kann im Einzelfall greifen, und kann zur Vertragsauflösung oder Kaufpreisänderungen herangezogen werden.

Voraussetzungen sind:

• unerwartete und nicht vorhersehbare Änderung der Geschäftsgrundlage, die von keiner Partei zu verschulden war
• Vertragserfüllung unmöglich gemacht; Bsp.: Die fehlende Anreisemöglichkeit zum Notartermin kann nicht zu einer Vertragsauflösung führen, höchstens zu einer Fristverlängerung in einem Vorkaufvertrag („contrato de arras“); Tipp: Nutzen Sie unseren Service der Vollabwicklung des Immobilienkaufes oder/und -verkaufes, ohne dass die Anreise der Parteien erforderlich ist.
• wirtschaftliche Beeinträchtigung; Bsp.: Eine Immobilie sollte gewerblich vermietet werden und dies ist mittelfristig nicht möglich. Dies könnte eine Kaufpreisreduzierung rechtfertigen.  Entscheidend ist, dass beide Vertragsparteien, Käufer und Verkäufer, den Vertragszweck erfüllen wollen, aber durch die Corona-Krise eine Vertragsanpassung erforderlich wird. 

3. Phasenregelung in Spanien ؘ– Nutzung der spanischen Immobilie zu Corona-Zeiten

Die spanische Regierung hat die Rückkehr zur Normalität in einem Phasenprogramm beschrieben und wenn die spanische Immobilie nicht der Erstwohnsitz ist, dann kann diese innerhalb derselben spanischen Provinz ab der Phase 1 wieder besucht werden. Muss jedoch der Flug von Deutschland oder Schweiz angetreten werden, um die Immobilie auf Mallorca oder Teneriffa besuchen zu können, dann ist die Phase 3 abzuwarten, die ab dem 10.6.2020 in Kraft treten soll. Doch hier gibt es aus dem Tourismussektor politischen Druck, dass schnellstmöglich der Flugverkehr wiederhergestellt wird und Europäer wieder zu ihrer Ferienimmobilie nach Spanien fliegen können.

Tipp: Der in Deutschland ansässige Inhaber einer spanischen Immobilie möchte schnellstmöglich wieder diese besuchen können. Wenn eine elektronische Unterschrift vorliegt, dann kann in den meisten Gemeinden Spaniens der Einwohnermeldeamtsnachweis und auf Mallorca, Gran Canaria oder Teneriffa, auch das „certificado de transporte aereo“ heruntergeladen werden und damit kann man zur Immobilie in Spanien in der Regel anreisen.

Phase 0: vom 4.5. bis zum 10.5.2020: Es kann wieder alleine Sport betrieben werden und sowohl die Einzelhandelsgeschäfte als auch die Friseure können wieder öffnen.

Phase 1: vom 11.5. bis zum 25.5.2020: Reisefreiheit in der spanischen Provinz, aber nicht international.

Phase 2: ab dem 26.5.2020: Eröffnung von Restaurants, Hotels mit begrenzter Besucherzahl etc.

Phase 3: ab dem 10.6.2020 weitgehende Reisefreiheit, soweit die europäischen Länder im Konsens wieder die Mobilität zulassen, auch zu touristischen Zwecken. Sollte die Gesundheitssituation der Bevölkerung in Spanien in einzelnen Regionen nicht zufriedenstellend sein, kann die Mobilität beschränkt werden.

Häufige Fragen von Mandanten:

1. Kann die Nichtresidentensteuererklärung 210 für das Jahr 2019 eingereicht werden?
Antwort: Die steuerlichen Fristen waren anfangs bis zum 30.4.2020 gehemmt, dies galt jedoch nur für Rechtsmittelfristen. Nunmehr fand am 21.4.2020 eine Verlängerung bis zum 30.5.2020 statt. Die Nichtresidentensteuererklärung kann jederzeit eingereicht werden. 

2. Quartalsmeldungen für Mieteinnahmen eines Nichtsteuerresidenten, wann sind diese abzugeben?

Die Steuerfrist zur Abgabe des ersten Quartals 2020 lief normalerweise zum 20.4.2020 ab, doch durch den Alarmzustand wurde die Frist auf den 20.5.2020 verlängert.

Die Vermögenssteuererklärungsfrist läuft zum 30.6.2020 ab, wenn die Immobilie einen höheren Kaufpreis als 700.000 Euro ausmachte.