Sondereigentum - was Sie wissen und beachten müssen!

Die wichtigsten Fakten:

• Das Sondereigentum bezeichnet das Eigentum an einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteiengebäude.
• Der Wohnungseigentümer muss selbst für die Instandhaltungskosten bezüglich seines Sondereigentums aufkommen.
• Die Teilungserklärung definiert, was zum Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum zählt.
• Im Unterschied zum Sondereigentum gewährt das Sondernutzungsrecht dem Wohnungseigentümer nur das alleinige Nutzungsrecht für einen Teil des Gemeinschaftseigentums.

Was ist Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer sowohl Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum an der Immobilie. Das Sondereigentum wird auch als Eigentumsrecht an einer Eigentumswohnung bezeichnet. Es legt fest, welche Bestandteile eines Grundstücks und Gebäudes dem Immobilienkäufer gehören.

Der Wohnungseigentümer ist gem. § 13 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dazu berechtigt, die als Sondereigentum zugewiesenen Räume (§ 5 Abs. 1 WEG) zu bewohnen, sie zu vermieten, zu verpachten oder in sonstiger Weise zu nutzen, wenn nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.

Auf der anderen Seite ist der Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, die Kosten für Instandhaltung und Reparatur seines Eigentums zu übernehmen.

Im Gegensatz dazu berechtigt das Gemeinschaftseigentum den jeweiligen Miteigentümer nur zum gemeinschaftlichen Gebrauch eines bestimmten Gebäudeteils. In diesem Fall werden die notwendigen Instandhaltungs- und Reparaturkosten von der Eigentümergemeinschaft getragen.

Was gehört zum Sondereigentum?

Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, was zum Sondereigentum zählt. In der Regel gehören folgende Gebäudeteile zum Sondereigentum:

• Eigentumswohnung
• Fußbodenbeläge
• Innentüren
• Nicht tragende Wände
• Sanitäranlagen
• Einbauküche

Im Gegensatz dazu sind Treppen, Fassaden, Aufzüge und Dächer sowie gemeinschaftlich genutzte Räume Bestandteile des Gemeinschaftseigentums.

Wie wird Sondereigentum begründet?

Das Sondereigentum wird mit der Teilungserklärung einer Immobilie vor dem Grundbuchamt begründet. Dabei wird festgelegt, dass das Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, wobei jeder Anteil mit einem Sondereigentum an einer einzelnen Wohnung verbunden ist.

Soll das Sondereigentum wieder zusammengeführt werden, ist die Übereinstimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer erforderlich.

Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht

Das Sondereigentum räumt dem Wohnungseigentümer das Eigentum an einer Eigentumswohnung ein, wogegen das Sondernutzungsrecht Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums berechtigt, ohne sie zum Eigentümer zu machen.

Sondernutzungsrechte können beispielsweise für die Nutzung eines im Gemeinschaftseigentum befindlichen Teils des Gartens oder für Stellplätze der gemeinschaftlichen Tiefgarage gewährt werden.