Top 10 der Baumängel – trautes Heim mit Fehlern: Was tun bei Baumängeln? Die 10 häufigsten Baumängel

Baumangel in Österreich & Rechtsprechung: Was ist überhaupt ein Baumangel?

Jeder, der schon einmal ein Haus gebaut oder gekauft hat, kennt das Problem: Nicht immer liefern die Handwerker und Bauunternehmer die Qualität, die der Kunde erwartet. In so einer Situation ist es wichtig, Klarheit über die rechtlichen Mittel zu haben.

Zuerst einmal müssen wir klarstellen, was ein Baumangel überhaupt ist. Ganz einfach gesagt liegt ein Baumangel vor, wenn die Bauausführung nicht dem entspricht, was vereinbart war. Dabei wird auf das Ergebnis abgestellt, nicht auf die Arbeitsweise der Handwerker. Ein Baumangel ist also ein Zustand technischer Natur, der die geschuldete und zu erwartende Qualität nicht erreicht.

Baumängel sind daher unzureichende Zustände technischer Natur, insb. ist ein Baumangel die Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks vom geschuldeten Sollzustand.

Die Liste der möglichen Baumängel ist naturgemäß lang. Das geht von der falschen Farbe beim Innenanstrich bis zu einer Fehlkonstruktion des Daches. Dementsprechend können die finanziellen Auswirkungen auch sehr erheblich sein.

Baumängel von vornherein vermeiden

Die vollständige Vermeidung von Baumängeln wird nur schwer möglich sein. Denn wo Menschen arbeiten, werden Fehler gemacht. Und gerade bei einem komplexen Vorhaben wie einem Hausbau kann ein Fehler (vor allem, wenn er nicht sofort erkannt wird) dann zu weiteren Fehlern führen und somit gravierende Auswirkungen haben. Die Behebung der Fehler kann dann leicht eine kostspielige Angelegenheit werden.

Wenn Sie nicht selbst Erfahrung mit Bauaufsicht haben, überlegen Sie, sich dafür einen kompetenten Verantwortlichen (Bauleiter) zu suchen. Dieser leitet und überwacht für Sie die Baustelle und die dort arbeitenden Handwerker und Unternehmen. Durch diese professionelle Koordinierung wird sichergestellt, dass die verschiedenen Phasen des Hausbaus nahtlos ineinandergreifen.

Falls dann doch etwas schiefgeht, ist der Bauleiter dafür verantwortlich, und Sie müssen nicht erst mühsam klären, wer unter den vielen am Bau Beteiligten einen Fehler gemacht hat.

Wenn Sie sich dazu entscheiden, den Bau selbst zu überwachen, sollten Sie die Baustelle regelmäßig besuchen und ein Bautagebuch führen. In diesem Buch werden die Fortschritte beim Bau dokumentiert und auch Mängel bei der Ausführung festgehalten.

Wichtig ist es, bei jedem Baumangel den zuständigen Unternehmer (bzw. Handwerker) sofort zu kontaktieren und ihn über den Mangel zu informieren, wenn möglich belegt durch Fotos oder sonstige Beweismittel (z. B. Proben von Material). Diese Kommunikation sollte nachweislich sein, das heißt, Sie müssen sicherstellen, dass Sie beweisen können, den Mangel aufgezeigt zu haben. 

Das kann zum Beispiel durch die Sendebestätigung eines Faxes geschehen, durch eine persönliche Übernahmebestätigung des Empfängers, durch Einschreiben oder durch die Bestätigung des Empfängers, ein E-Mail erhalten zu haben.

Diese ganze Dokumentation ist sehr hilfreich, wenn es in weiterer Folge zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Baumängel kommen sollte.

Die Dokumentation sollte übrigens auch alle Verträge umfassen, die Sie mit Unternehmen und Handwerkern abschließen. Diese Verträge definieren ja, was Sie zu welchem Preis an Leistungen zu bekommen haben. Insbesondere werden in den Verträgen oft auch die Qualitätsstandards festgelegt, zu denen die Leistung zu erfolgen hat (z. B. ÖNORM).

Die Verträge sollten Sie idealerweise von einem im Baurecht erfahrenen Rechtsanwalt erstellen oder zumindest überprüfen lassen, um spätere Probleme zu vermeiden. Aufpassen auch bei Standardverträgen von Unternehmen, in denen die Haftung eingeschränkt oder ausgeschlossen wird!

Die 10 häufigsten Baumängel am Bau – Top 10 der Baumängel

Die häufigsten Baumängel betreffen die folgenden Bereiche:

Undichter Keller und Probleme am Dach: Abdichtung ist oft mangelhaft

Die Weiße Wanne, eine Kellerkonstruktionen aus wasserundurchlässigem Stahlbeton (WU-Beton), hat ihre größten Schwachstellen an den Fugen. Nachdem die Feuchtigkeit in der Regel durch Regen oder Schnee von oben kommt, ist auch das Dach besonders anfällig für Baumängel.

Rissiger Putz und Mauerwerk – Baumängel am Bau

Risse im Putz und Mauerwerk können zum einen an der unfachgemäßen Verarbeitung von miteinander unverträglichen Materialien liegen, zum anderen auch an inkompatiblen Hintergründen, die fälschlicherweise miteinander kombiniert werden.

Undichte Dampfsperren und Dampfbremsen

Die Dampfsperre verhindert, dass die Raumluftfeuchtigkeit von innen in die gedämmten Bauteile des Gebäudes gelangt. Falls es durch unsachgemäßen Einbau zum Durchdringen der Luft kommt, kann es zur Schimmelbildung kommen.

Falsch gegossener Estrich

Der Estrich muss möglichst gleichmäßig gegossen sein und eine gleichbleibende Grundlage für die weiteren Arbeiten bilden. Werden beim Gießen des Estrichs z. B. die Dehnungsfugen falsch gesetzt, kann dies Verlegefehler oder Risse zur Folge haben.

Undichte Fenster und Türlaibungen, Durchfeuchtung von Fensterleibungen

Fenster und Türen sind besonders anfällig für eindringende Feuchtigkeit. Um Schimmel an potenziellen Gefahrenquellen ausfindig zu machen, empfiehlt es sich, eine Dichteprüfung durchzuführen. Ein Beispiel hierfür wäre der Blower Door Test.

Baumängel im Innenausbau

Diese Art von Baumangel beinhaltet schlecht verlegte Fliesen, unsaubere Malerarbeiten oder Böden ohne Trittschalldämmung.

Unzureichende Rohbaulüftung

Sobald der Rohbau fertiggestellt wurde, sorgen dichte Fenster und Türen sowie verputzte Innenwände dafür, dass die warme Luft nicht ausdringen kann. Zu hohe Luftfeuchtigkeit kann zur Schimmelbildung führen.

Risse in Holzbalken

Falls das Holz vor Einbau nicht ausreichend getrocknet wurde, kann es sich nach Einbau weiter zusammenziehen, wodurch Risse entstehen können.

Undichte Lüftungsanlagen

Eine effiziente Lüftung durch Lüftungsanlagen sollte erzielt werden, ohne das Wärme aus dem Haus entweicht. Sollte die Lüftungsanlage Mängel ausweisen, kann Feuchtigkeit in das Innere eindringen und hohe Schäden verursachen.

Schlecht eingestellte Heizungsanlage und Fehler bei der Haustechnik

Moderne Heizungen basieren auf komplexer Programmierung. Unterlaufen hier Fehler, kann dies den Energieverbrauch unnötig in die Höhe treiben. Auch die Haustechnik kann zu Problemen führen, wenn z. B. Rohrleitungen schlecht gedämmt werden.

Ihre Rechte, wenn doch Baumängel auftreten – Baumangel in Österreich

Neben diesen sogenannten Sachmängeln gibt es auch noch Rechtsmängel, die vorliegen, wenn dem Käufer nicht die geschuldete rechtliche Position verschafft wird (z. B. lastenfreie Übergabe einer Immobilie).

Grundsätzlich muss man zwischen drei Arten von Mängeln unterscheiden:

• Unwesentliche Mängel: Der Auftraggeber muss sich oft damit abfinden, dass geringfügige Mängel vorhanden sind. Dies können kleine Farbabweichungen oder minimale Fugen sein, die aber noch innerhalb dessen liegen, was üblich oder von den relevanten Industrie-Normen vorgegeben ist.
• Behebbare wesentliche Mängel: Hier ist der Mangel wesentlich, aber es ist für den jeweiligen Handwerker bzw. Bauunternehmer möglich, den Mangel selbst zu beheben.
• Unbehebbare wesentliche Mängel: Hier ist der Mangel nicht zu beheben. Ist er schwerwiegend, kann es sein, dass eine normale Benutzung des Hauses gar nicht möglich ist.

Bei den Mängeln, die nicht behebbar und schwerwiegend sind, bleibt dann oft nur die Rückabwicklung des Geschäftes, sodass Sie den Preis für die mangelhaft erbrachte Leistung zurückerhalten (Wandlung).

Gewährleistung und Schadenersatz – Baumängel in Österreich

Baumängel können zu Ansprüchen im Rahmen der Gewährleistung oder auch des Schadenersatzes führen. Beides ist im ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt.

Die Gewährleistung bei entgeltlichen Verträgen bedeutet, dass der Verkäufer oder der Erbringer einer Leistung dafür verantwortlich ist, wenn die Leistung einen Mangel aufweist. Der Käufer oder Auftraggeber hat in diesem Fall einen Anspruch darauf, dass der Mangel behoben wird. 

Die Gewährleistungsfrist bei Gebäuden beträgt in Österreich 3 Jahre. Innerhalb dieser Frist müssen Baumängel geltend gemacht werden. Der Auftraggeber (bei einem Neubau) bzw. Käufer (bei einer fertigen Immobilie) muss dann beweisen, dass der Mangel schon bei der Übergabe vorgelegen ist.

Für Baumängel, die innerhalb von sechs Monaten nach Übergabe zum Vorschein kommen, sieht §924 ABGB eine Sonderregelung vor. Es wird hier automatisch angenommen, dass der Mangel schon bei der Übergabe vorgelegen ist. Der Auftragnehmer oder Verkäufer muss dann das Gegenteil beweisen (Beweislastumkehr).

Beim Kauf eines Hauses von einer Privatperson beachten Sie, dass der vertragliche Ausschluss von Gewährleistung grundsätzlich möglich ist! Solch eine Vereinbarung sollten Sie aber unbedingt vermeiden, damit Sie Ihren Anspruch auf Mängelbehebung nicht verlieren.

Beim Schadenersatz liegt nicht nur ein Mangel in der Bauausführung vor, sondern auch noch ein Verschulden des Auftragnehmers (Handwerker/Bauunternehmer). Im Gegensatz zu Gewährleistung kann der Geschädigte (also der Auftraggeber) hier auch noch weitergehenden Ersatz von Kosten verlangen (z. B. Kosten Sachverständige, Verdienstentgang).

Wenn es zu einem Gerichtsverfahren kommt

Verfahren betreffend Baumängel können sehr teuer und aufwendig werden, geht es doch meist um viel Geld. Umso wichtiger ist es, dass Sie die oben erwähnte Dokumentation erstellt haben und alle Verträge „wasserdicht“ sind.

Leider passiert es immer wieder, dass Auftraggeber zwar einen Prozess vor Gericht gewinnen, aber der Bauunternehmer dann in Konkurs geht. Dann ist im schlimmsten Fall das Haus mangelhaft und der Anspruch auf Mangelbehebung gar nicht mehr durchsetzbar.

Es empfiehlt sich daher, vor der Beauftragung eines Bauunternehmers diesen zu überprüfen, insbesondere auch hinsichtlich seiner Bonität. Bei Neubauten sind gemäß Bauträgervertragsgesetz gewisse Sicherungsinstrumente vorhanden, die zwar nicht den Ärger ersparen, aber zumindest den finanziellen Schaden minimieren.