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Übertragung des Eigenheims – Fallstricke bei der Schenkungsteuer vermeiden und Steuern sparen
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Häufig stellt das selbstgenutzte Eigenheim den wesentlichen Bestandteil des Vermögens dar. Über Jahrzehnte werden die Darlehen getilgt, die Kinder sind darin aufgewachsen und ausgezogen. Die Eltern verbleiben in dem Haus. In dieser Situation besteht immer wieder das Bedürfnis, den Kindern das Eigentum am Haus zu übertragen, ohne dass die Eltern ausziehen wollen. Es soll im Vorgriff auf den Erbfall übertragen werden.
Übertragung des Eigentums
Die Übertragung des Eigentums erfolgt im Wege der Schenkung. Dazu ist ein entsprechender Vertrag notwendig, der notariell beurkundet werden muss. Damit die Eltern in dem Haus wohnen bleiben können, muss der Vertrag allerdings ergänzt werden. Andernfalls könnten die Kinder von den Eltern verlangen, dass sie ausziehen. Das ist meist nicht gewünscht.
Um diese Folge zu verhindern, kann den Eltern ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt werden. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und gilt dann auf Lebenszeit für die Berechtigten. Es gilt auch dann, wenn die Kinder das Haus – entgegen der ursprünglichen Absicht es selbst zu nutzen – verkaufen. Für die Eltern ist also bei dieser Konstellation zumindest der Verbleib im „eigenen“ Heim gesichert.
Schenkungsteuer bei Übertragung
Die Übertragung des Hauses unterliegt grundsätzlich der Schenkungsteuer. Das bedeutet, dass für die Schenkung des Hauses Schenkungsteuer zahlen muss, soweit die Freibeträge aus § 16 ErbStG überschritten werden. So bleiben Schenkungen unter Ehegatten mit einem Wert von bis zu 500.000,- € steuerfrei, bei den Kindern sind es 400.000,- € steuerfrei.
Diese Beträge werden vom Wert der Immobilie abgezogen. Das bedeutet, dass besonders auf die Bewertung zu achten ist. Die Rechnung ist einfach: Sinkt der Wert der Immobile verbleibt nach Abzug ein geringerer Teil, der zu versteuern ist. Dabei ist das von den Finanzämtern angewandte Verfahren kritisch zu begleiten, denn zum Teil weichen die vom Finanzamt ermittelten Werte erheblich von den tatsächlichen Werten ab. Dann muss man sich innerhalb kurzer Fristen gegen die Bewertung zur Wehr setzen, um nachteilige Folgen zu vermeiden.
Wählt man die Variante des lebenslangen Wohnrechts, ist bei der Bewertung besondere Vorsicht geboten. Denn das Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie. Der Grund ist klar: Ein gedachter Erwerber zahlt für eine bewohnte Immobilie weniger, wenn der Bewohner keine Miete zahlt und man den Bewohner auch nicht aus der Immobilie kündigen kann. Allerdings ist die Bewertung im Einzelfall kompliziert und sollte nicht ungeprüft hingenommen werden.
Gerne helfe ich Ihnen bei der Gestaltung im Vorhinein, aber natürlich auch bei der Abwicklung mit dem Finanzamt. Sprechen Sie mich gerne einfach an. Ich freue mich auf Sie!
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