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Verkehrswert - was Sie wissen und beachten müssen!

  • 2 Minuten Lesezeit
Boris Christof Böhm anwalt.de-Redaktion

Die wichtigsten Fakten

  • Der Begriff Verkehrswert spielt bei Immobilien eine Rolle. Bezogen auf einen Stichtag wird der exakte Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ab diesem Zeitpunkt ermittelt.
  • Es gibt drei verschiedene Verfahren zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
  • Generell sollte die Ermittlung des Verkehrswerts nur von einem entsprechend qualifizierten Makler oder einem anerkannten Immobiliengutachter vorgenommen werden.
  • Für die Wertermittlung gibt es keine gesetzlich vorgegebenen Preise.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist der Preis, der sich ab einem genauen Zeitpunkt, man spricht vom Wertermittlungsstichtag, für eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ergibt. Es handelt sich um einen variablen Wert, der sich unter Umständen von einem Tag auf den anderen ändern kann.

Der Verkehrswert lässt sich beim Verkaufen eines Objekts voraussichtlich am Markt erzielen. Er ist daher dasselbe wie der Marktwert. Die genaue Definition lässt sich im Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) finden. Ermittelt wird der Verkehrswert im Zuge einer Immobilienbewertung.

Was hat Einfluss auf den Wert einer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab. Hierzu zählen die tatsächlichen Eigenschaften eines Objekts, die sonstige Beschaffenheit, die Lage sowie die rechtlichen Gegebenheiten. Im Einzelnen spielt Folgendes eines Rolle:
 
  • Lage des Grundstücks,
  • Marktsituation,
  • Grundstücksgröße, Grundfläche und Zimmeraufteilung,
  • Alter, Modernisierungsstand und Energieeffizienz,
  • Ausstattung,
  • bestehende Denkmalschutzauflagen.

Wozu wird der Verkehrswert benötigt?

Der Verkehrswert einer Immobilie wird dann benötigt, wenn der Wert eines Objekts von Interesse ist. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn …

  • … eine Verkaufsabsicht vorliegt.
  • … es um eine Erbschaftssache geht.
  • … eine Scheidung durchgeführt werden soll.
  • … ein Kredit bei einer Bank aufgenommen werden soll.
  • … es für eine Vermögensauseinandersetzung notwendig ist.

Eine Ausnahme bildet der Verkauf einer Immobilie. Zu diesem Zweck ist eine genaue Bestimmung nicht notwendig. Aufgrund der Vertragsfreiheit kann der Kaufpreis für eine Immobilie frei zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt werden.

Wer kann den Verkehrswert einer Immobile ermitteln?

Verlangt eine offizielle Stelle eine Wertermittlung, ist es empfehlenswert, den Verkehrswert von einem Immobiliengutachter berechnen zu lassen. Dabei handelt es sich meist um frei arbeitende Sachverständige, Bauingenieure oder Architekten.

Lediglich beim Verkauf einer Immobilie kann manchmal auch die Bewertung durch einen vertrauenswürdigen Makler ausreichen. Bei Bedarf verfügt dieser über die erforderlichen Kontakte zu weiteren Fachexperten. Auch Banken und Finanzämter können Einschätzungen des Verkehrswerts durchführen. Diese sollten jedoch keinen Gutachter ersetzen, da sie meist im eigenen Interesse handeln.

Die Begriffe Immobiliengutachter und Sachverständiger sind nicht geschützt. Entsprechend sollte man gewisse Zusätze beachten, um auf der sicheren Seite zu sein. Folgende Bezeichnungen sind in diesem Zusammenhang hilfreich:

  • öffentlich bestellt
  • zertifiziert
  • vereidigt

Wie teuer ist die Wertermittlung einer Immobilie?

Für die Wertermittlung einer Immobilie existieren keine gesetzlich festgelegten Preise. Der Preis kann mit dem Gutachter oder Makler frei vereinbart werden. Generell sind die anfallenden Kosten vom Aufwand abhängig.

Mit welcher Methode ermittelt man den Verkehrswert einer Immobilie?

Es existieren drei unterschiedliche Verfahren zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie:

  • Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren vergleicht man die Immobilie mit ähnlichen Objekten. Das Vergleichsobjekt muss u. a. vergleichbar sein, was die Lage und den Zuschnitt anbelangt. Diese Methode findet vor allem bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen Anwendung.
  • Sachwertverfahren: Kommt dieses Verfahren zur Anwendung, so werden der Sachwert des Gebäudes und der Bodenwert zusammengezählt. Man nutzt es für nicht am Mietmarkt gehandelte Immobilien, wie z. B. selbstgenutzte Einfamilienhäuser. Für das dazugehörige Grundstück verwendet man oft zusätzlich das Vergleichswertverfahren.
  • Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird bei der Bewertung von Immobilien, die einen Ertrag liefern sollen, angewandt. Hierbei handelt es sich oft um Objekte von Kapitalanlegern, wie Gewerbeimmobilien oder vermietete Mehrfamilienhäuser. Bei der Berechnung werden u. a. der Bodenwert samt Verzinsung und der Mietertrag (vermindert um die Bewirtschaftungskosten) miteinbezogen.

Welches Verfahren zum Einsatz kommt, ist also von der Art der zu bewertenden Immobilie abhängig. Oft werden auch mehrere Methoden in Kombination verwendet.

Was sind die wichtigsten Unterlagen zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie?

Unabhängig von der je nach Objekt unterschiedlichen Bestandsaufnahme werden folgende Unterlagen im Regelfall bei der Wertermittlung gebraucht:

  • Schnitte, Grundrisse und Baupläne
  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte und Lageplan
  • Baubeschreibung
  • Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis

Wie geht ein Gutachter bei der Wertermittlung genau vor?

Wenn ein Immobiliengutachter mit der Ermittlung des Verkehrswerts beauftragt wird, bespricht dieser mit dem Auftraggeber zuallererst den exakten Umfang seiner Aufgabe. Abhängig vom Anlass kann eine häufig kostenfreie Immobilienbewertung, eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert oder ein Verkehrswertgutachten nötig sein.

Bei einem Vororttermin wird dann das Objekt genau überprüft. Hierbei untersucht der Gutachter mithilfe einer Checkliste, welche Eigenschaften der Immobilie ihren Wert erhöhen bzw. mindern.


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