Verkehrswert - was Sie wissen und beachten müssen!
- 2 Minuten Lesezeit
Inhaltsverzeichnis
- Die wichtigsten Fakten
- Was ist der Verkehrswert?
- Was hat Einfluss auf den Wert einer Immobilie?
- Wozu wird der Verkehrswert benötigt?
- Wer kann den Verkehrswert einer Immobile ermitteln?
- Wie teuer ist die Wertermittlung einer Immobilie?
- Mit welcher Methode ermittelt man den Verkehrswert einer Immobilie?
- Was sind die wichtigsten Unterlagen zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie?
- Wie geht ein Gutachter bei der Wertermittlung genau vor?
Die wichtigsten Fakten
- Der Begriff Verkehrswert spielt bei Immobilien eine Rolle. Bezogen auf einen Stichtag wird der exakte Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ab diesem Zeitpunkt ermittelt.
- Es gibt drei verschiedene Verfahren zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
- Generell sollte die Ermittlung des Verkehrswerts nur von einem entsprechend qualifizierten Makler oder einem anerkannten Immobiliengutachter vorgenommen werden.
- Für die Wertermittlung gibt es keine gesetzlich vorgegebenen Preise.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist der Preis, der sich ab einem genauen Zeitpunkt, man spricht vom Wertermittlungsstichtag, für eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ergibt. Es handelt sich um einen variablen Wert, der sich unter Umständen von einem Tag auf den anderen ändern kann.
Der Verkehrswert lässt sich beim Verkaufen eines Objekts voraussichtlich am Markt erzielen. Er ist daher dasselbe wie der Marktwert. Die genaue Definition lässt sich im Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) finden. Ermittelt wird der Verkehrswert im Zuge einer Immobilienbewertung.
Was hat Einfluss auf den Wert einer Immobilie?
- Lage des Grundstücks,
- Marktsituation,
- Grundstücksgröße, Grundfläche und Zimmeraufteilung,
- Alter, Modernisierungsstand und Energieeffizienz,
- Ausstattung,
- bestehende Denkmalschutzauflagen.
Wozu wird der Verkehrswert benötigt?
Der Verkehrswert einer Immobilie wird dann benötigt, wenn der Wert eines Objekts von Interesse ist. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn …
- … eine Verkaufsabsicht vorliegt.
- … es um eine Erbschaftssache geht.
- … eine Scheidung durchgeführt werden soll.
- … ein Kredit bei einer Bank aufgenommen werden soll.
- … es für eine Vermögensauseinandersetzung notwendig ist.
Eine Ausnahme bildet der Verkauf einer Immobilie. Zu diesem Zweck ist eine genaue Bestimmung nicht notwendig. Aufgrund der Vertragsfreiheit kann der Kaufpreis für eine Immobilie frei zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt werden.
Wer kann den Verkehrswert einer Immobile ermitteln?
Verlangt eine offizielle Stelle eine Wertermittlung, ist es empfehlenswert, den Verkehrswert von einem Immobiliengutachter berechnen zu lassen. Dabei handelt es sich meist um frei arbeitende Sachverständige, Bauingenieure oder Architekten.
Lediglich beim Verkauf einer Immobilie kann manchmal auch die Bewertung durch einen vertrauenswürdigen Makler ausreichen. Bei Bedarf verfügt dieser über die erforderlichen Kontakte zu weiteren Fachexperten. Auch Banken und Finanzämter können Einschätzungen des Verkehrswerts durchführen. Diese sollten jedoch keinen Gutachter ersetzen, da sie meist im eigenen Interesse handeln.
Die Begriffe Immobiliengutachter und Sachverständiger sind nicht geschützt. Entsprechend sollte man gewisse Zusätze beachten, um auf der sicheren Seite zu sein. Folgende Bezeichnungen sind in diesem Zusammenhang hilfreich:
- öffentlich bestellt
- zertifiziert
- vereidigt
Wie teuer ist die Wertermittlung einer Immobilie?
Für die Wertermittlung einer Immobilie existieren keine gesetzlich festgelegten Preise. Der Preis kann mit dem Gutachter oder Makler frei vereinbart werden. Generell sind die anfallenden Kosten vom Aufwand abhängig.
Mit welcher Methode ermittelt man den Verkehrswert einer Immobilie?
Es existieren drei unterschiedliche Verfahren zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie:
- Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren vergleicht man die Immobilie mit ähnlichen Objekten. Das Vergleichsobjekt muss u. a. vergleichbar sein, was die Lage und den Zuschnitt anbelangt. Diese Methode findet vor allem bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen Anwendung.
- Sachwertverfahren: Kommt dieses Verfahren zur Anwendung, so werden der Sachwert des Gebäudes und der Bodenwert zusammengezählt. Man nutzt es für nicht am Mietmarkt gehandelte Immobilien, wie z. B. selbstgenutzte Einfamilienhäuser. Für das dazugehörige Grundstück verwendet man oft zusätzlich das Vergleichswertverfahren.
- Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird bei der Bewertung von Immobilien, die einen Ertrag liefern sollen, angewandt. Hierbei handelt es sich oft um Objekte von Kapitalanlegern, wie Gewerbeimmobilien oder vermietete Mehrfamilienhäuser. Bei der Berechnung werden u. a. der Bodenwert samt Verzinsung und der Mietertrag (vermindert um die Bewirtschaftungskosten) miteinbezogen.
Welches Verfahren zum Einsatz kommt, ist also von der Art der zu bewertenden Immobilie abhängig. Oft werden auch mehrere Methoden in Kombination verwendet.
Was sind die wichtigsten Unterlagen zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie?
Unabhängig von der je nach Objekt unterschiedlichen Bestandsaufnahme werden folgende Unterlagen im Regelfall bei der Wertermittlung gebraucht:
- Schnitte, Grundrisse und Baupläne
- Grundbuchauszug
- Flurkarte und Lageplan
- Baubeschreibung
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
Wie geht ein Gutachter bei der Wertermittlung genau vor?
Wenn ein Immobiliengutachter mit der Ermittlung des Verkehrswerts beauftragt wird, bespricht dieser mit dem Auftraggeber zuallererst den exakten Umfang seiner Aufgabe. Abhängig vom Anlass kann eine häufig kostenfreie Immobilienbewertung, eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert oder ein Verkehrswertgutachten nötig sein.
Bei einem Vororttermin wird dann das Objekt genau überprüft. Hierbei untersucht der Gutachter mithilfe einer Checkliste, welche Eigenschaften der Immobilie ihren Wert erhöhen bzw. mindern.
Artikel teilen:
Rechtstipps zu "Verkehrswert"
-
![BGH zum Widerruf von Krediten]()
Rechtsanwalt Alexander Münch„… . Vergleichswertmethode ermittelt. Dabei handelt es sich um die Differenz zwischen dem Verkehrswert zum Zeitpunkt der Übergabe des Fahrzeugs an den Verbraucher und dem Verkehrswert zum Zeitpunkt der Rückgabe des Fahrzeugs …“ Weiterlesen -
![Der KFZ-Finanzierungs-Widerrufsjoker]()
Rechtsanwalt Prof. Dr. Albert Kroells„… nach der Vergleichswertmethode. Danach hat der Käufer die Differenz zwischen dem Verkehrswert des finanzierten Fahrzeugs bei Abschluss des Darlehensvertrags und dem Verkehrswert des Fahrzeugs bei dessen Rückgabe …“ Weiterlesen -
![Muss der Pflichtteil sofort bezahlt werden?]()
Fachanwalt für Erbrecht Christian Räuchle„… Sohn auf den Pflichtteil gesetzt. Nach dem Tod des Ehemanns erbt die Ehefrau als wesentlichen Nachlass das Familienheim, das einen Verkehrswert von 400.000,00 € hat. Sie bezieht eine eigene Rente …“ Weiterlesen -
![Fehler beim Immobilienkauf in Spanien und Kaufpreisbestimmung im Jahre 2020/2021]()
Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt„… : Der Kaufpreis darf nicht den steuerlichen Verkehrswert unterschreiten, da a. beim Verkäufer die Gewinnsteuer von der spanischen Finanzbehoerde AEAT angehoben werden kann. Zudem ergeht …“ Weiterlesen -
![Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilien: Was ist zu beachten?]()
Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert„… „gemeine Wert“, ein Steuerfachausdruck für den Verkehrswert. Verkehrswert ist derjenige Wert, der unter normalen Umständen bei einem Verkauf an Dritte erzielt werden kann. Da das Verfahren mögliche …“ Weiterlesen -
![Schenkung einer Spanien-Immobilie]()
Abogada Rocío García Alcázar„… kann sich anhand der Tabelle die Höhe der Schenkungsteuer ausrechnen, wobei der Verkehrswert die Bemessungsgrundlage darstellt. Mit einer einzigen Steuer ist damit der Vorgang abgegolten. Steuersituation …“ Weiterlesen -
![Immobilienrecht: Die Zwangsversteigerung / Diritto immobiliare: La vendita forzata]()
Rechtsanwalt Antonio Paul Vezzari„… die Versteigerungsakte eingesehen werden. Die Akte enthält oft ein Gutachten zum Verkehrswert des Objekts, Forderungsanmeldungen, Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis und ggf. weitere relevante Schriftstücke …“ Weiterlesen -
![Nacherhebung von spanischer Grunderwerbsteuer aus Immobilienkauf in Spanien]()
Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt„… Verkehrswert angegeben wurde. Die regionale Finanzbehörde verlangt dann die Differenz mit Verzugsaufschlag zur Nachzahlung vom Immobilienkäufer. In den touristischen Regionen wie Mallorca, Malaga, Marbella …“ Weiterlesen -
![Unternehmensbewertung im Zugewinnausgleich]()
Rechtsanwalt Franz Schröder„… Fremdunternehmer in einem ansonsten reinen Familienunternehmen eine eher geringe Beteiligung besitzt. In einem derartigen Fall ist ein erheblicher Abschlag vom Verkehrswert in Richtung des einen immateriellen …“ Weiterlesen -
![Selten: Bauträger dringt mit Berufung auf Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigung durch!]()
Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„… der Minderung des Verkehrswerts des Baugrundstücks zu bemessen sei. Nachdem der im Berufungsverfahren angehörte Sachverständige überzeugend einräumte, dass der Verkehrswert des streitgegenständlichen …“ Weiterlesen -
![Immobilienkauf in Spanien – stufenweise mit wichtiger Grundbuchkontrolle]()
Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt„… mit günstigen Angeboten. Das Kataster ist zur Steuererhebung der Grundsteuer maßgeblich und der Katasterwert ein Berechnungsfaktor für den Verkehrswert der Immobilie, wichtig bei jeder Erbschaft …“ Weiterlesen -
![Steuern sparen als Familienunternehmen?]()
Rechtsanwalt Lutz Günther„… , die unter dem Verkehrswert seiner Beteiligung liegt. Die besondere Bedeutung dieser Abfindungsbeschränkung liegt darin, dass sie für die konkrete Höhe des Vorwegabschlags maßgeblich ist. Mit erb …“ Weiterlesen -
![Schenkung in Spanien: Immobilienkauf trotz Corona – Phasenregelung]()
Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt„… der steuerliche Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen, was wir für Sie erledigen, b. eine Steuersimulation durchzuführen und eine Gesamtkostengegenüberstellung zwischen Schenkung, Miteigentumsauflösung …“ Weiterlesen -
![Umsatzsteuer Spanien]()
Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt„… Verkehrswert der Immobilie. Unternehmer TIPP Ein Bauunternehmer kann auch eine gebrauchte Immobilie mit Umsatzsteuer verkaufen, wenn er auf die Befreiung verzichtet und der Käufer auch ein spanisches …“ Weiterlesen -
![Bundessozialgericht: Jobcenter dürfen Schuldentilgung bei Hartz-IV-Anträgen nicht einfach ignorieren]()
Bundessozialgericht: Jobcenter dürfen Schuldentilgung bei Hartz-IV-Anträgen nicht einfach ignorierenMaj Pascale Weber, anwalt.de-Redaktion„… Sozialgesetzbuch II. Außerdem bestimme dieser, dass das Vermögen mit seinem Verkehrswert zu berücksichtigen sei. Anders als beim Einkommen erfolge beim Vermögen keine fiktive Anrechnung …“ Weiterlesen -
![Grunderwerbssteuer Spanien beim Immobilienkauf Nacherhebung – Rechtsmittel 2020]()
Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt„… nach dem Verkehrswert bei jedem Immobilienkauf. Hinweis: Sollte der Kaufpreis in einer spanischen notariellen Kaufurkunde unter dem Verkehrswert liegen, dann kann die regionale Finanzbehörde …“ Weiterlesen -
![Immobilien vererben oder zu Lebzeiten übertragen? Wie der Familienstreit vermieden werden kann]()
Rechtsanwalt Frank Simon„… . Dabei wird der tatsächliche Verkehrswert zugrunde gelegt. In Zeiten von steigenden Immobilienpreisen werden nicht selten die erbschaftssteuerlichen Freibeträge überschritten. Eine kluge Nachfolgeplanung …“ Weiterlesen -
![Vorkaufsrecht der Gemeinde – Enteignung durch die Hintertür?]()
Rechtsanwalt Klaus Hünlein„… Fall sogar 50 % geringeren – Erwerbspreis festlegen mit der lapidaren Begründung, dass der von ihr mitgeteilte Preis dem Verkehrswert des Grundstücks entspreche. Insofern ist in der Tat eine zunehmende …“ Weiterlesen -
![Vererbung eines GmbH Anteils – Erbrecht gegen Gesellschaftsrecht]()
Rechtsanwalt Dr. Wolfgang Gottwald„… , steht dem Erben ein sofort fälliger Anspruch auf volle Abfindung zum Verkehrswert zu . Möglich sind aber, so heißt es weiter, sowohl Regelungen der Modalitäten der Zahlung, etwa der Fälligkeit …“ Weiterlesen -
![Rechte beim Überbau]()
Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller„… der Rente bemisst sich dabei nach dem Verkehrswert der überbauten Fläche zum Zeitpunkt der Grenzüberschreitung. Zum anderen kann der Eigentümer auch den Abkauf des überbauten Grundstücks verlangen.“ Weiterlesen -
![„Eat your brick“ oder „Immobilienverrentung als Altersvorsorge“]()
Rechtsanwalt Johannes Höfer„… bemessen sein, dass der Verkäufer in der zu erwartenden Lebenszeit den Verkehrswert erhält. Bei der Bemessung müssen daher die Lebensdauer des Verkäufers und der Verkehrswert der Immobilie berücksichtigt …“ Weiterlesen -
![Vorteile der Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt – einfach erklärt]()
Rechtsanwalt Lutz Günther„… vom Verkehrswert der übertragenen Immobilien oder Gesellschaftsanteile auszugehen; abzüglich bestehender Steuerbefreiungen, die für bestimmte Grundstücke und Gesellschaftsbeteiligungen bestehen können. Dabei …“ Weiterlesen -
![Transportrecht: Anforderungen an den Nachweis eines Transportschadens]()
Rechtsanwalt Andreas Holzer„… , wenn die Untersuchung ergibt, dass keine Schäden entstanden waren. Erst wenn die voraussichtlichen Untersuchungskosten den Verkehrswert der betroffenen Sache übersteigen, könne ein ersatzpflichtiger …“ Weiterlesen -
![Ferienhaus in Holland – Rechtstipp 8: Einkommensteuer]()
Rechtsanwalt und Notar a.D. Volker Gensch„… ) Was ist das? Mit der Spekulationssteuer wird die Differenz zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis von Grundbesitz (Veräußerungsgewinn) besteuert. b) Was gilt in Holland? Im niederländischen Steuerrecht …“ Weiterlesen -
![Tipps für Eigentümer von Immobilien in Italien: Steuern bei Schenkungen]()
Rechtsanwältin Doris Reichel„… % (wenn als Erstwohnsitz erworben wird) oder 9 % als Zweitwohnsitz, errechnet aus dem Katasterwert, der gegenüber dem Verkehrswert wesentlich niedriger ist. Die Schenkungsteuer in Italien beträgt derzeit 4 % für …“ Weiterlesen
