Vermietung unter engen Verwandten

Der Fall

Mutter und Sohn einigen sich in einem Wohnungsmietvertrag darauf, dass die Kaltmiete bis zum Lebensende des Sohnes unverändert bleiben soll; nur die Betriebs- und Nebenkosten sollen erhöhungsfähig sein. Eine ordentliche Kündigung durch die Vermieterseite wird ausgeschlossen. Die zur Wohnung gehörende Terrasse soll bei der Berechnung der Betriebs- und Nebenkosten nicht flächenanteilig berücksichtigt werden.

Nach dem Tod der Mutter entsteht heftiger Streit, auch mit Beleidigungen, zwischen dem Mieter und der Verwandtschaft über Bestand und Inhalt des Mietvertrages. Nach der außerordentlichen Kündigung des Vertrages klagen die Erben auf Räumung und Herausgabe.

Die Entscheidung

In der Berufungsinstanz wurde zunächst festgestellt, dass die dauerhafte Festlegung der Kaltmiete nicht zur Sittenwidrigkeit des Mietvertrages führt: Denn für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit kommt es nicht auf die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete, sondern auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses an.

Dann hat das Gericht langjähriger Rechtsprechung folgend bestätigt, dass bei einem Wohnraummietvertrag zwischen engen Angehörigen dann keine Sittenwidrigkeit besteht, der Vertrag also nicht als gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstoßend bewertet werden kann, wenn die Miete maximal um ein Drittel unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses galt.

Die Streitigkeiten und die seitens des Mieters erfolgten Beleidigungen wurden durch das Gericht nicht als Kündigungsgründe gesehen, weil derartige Handlungen und Äußerungen bei enger familiärer Verbundenheit zwischen Vermieter und Mieter weniger schwer zu bewerten sind als bei Mietparteien, zwischen denen keine besondere persönliche Beziehung besteht.

Nicht gefolgt ist das Gericht auch der Ansicht der Kläger, die Terrasse müsse bei den Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen zumindest teilweise berücksichtigt werden: Denn der Grundsatz, dass eine mitvermietete Terrasse gemäß § 44 Abs. 2 II. BV bis zur Hälfte angerechnet werden kann, gilt nur hinsichtlich überdachter Flächen.

Wegen der Offensichtlichkeit fehlender Erfolgsaussichten der Berufung wurde diese durch das Gericht per Beschluss zurückgewiesen.

(LG München I, Beschluss vom 30. April 2019 – Az.: 14 S 19016/18)