Voraussetzungen für eine erfolgreiche Räumungsklage

Die Räumungsklage ist der letzte Schritt, wenn der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses beenden will. Damit diese erfolgreich ist, ist besonderes Augenmerk auf folgende Punkte zu legen:

Wirksame Kündigung erklären

Für den Erfolg einer Räumungsklage ist eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses entscheidend. Eine wirksame Kündigung setzt voraus, dass bei einer Mehrheit von Parteien, also bei mehreren Vermietern und/oder Mietern, die Kündigung von allen Vermietern jeweils gegenüber allen Mietern erklärt wird.

Die Kündigung ist schriftlich zu erklären und hat auch die Kündigungsgründe zu enthalten. Die Kündigungsgründe müssen dabei klar und verständlich sein und können nicht nachgeschoben werden. Auch sollte im Falle einer fristlosen Kündigung zugleich auch vorsorglich die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin erklärt werden. Ist die fristlose Kündigung unwirksam, greift vielleicht die ordentliche Kündigung.

Liegt kein Fall einer außerordentlichen fristlosen Kündigung vor, sollte der Mieter auf das Widerspruchsrecht und dessen Form und Frist hingewiesen werden. Dann muss der Mieter bereits spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses die Gründe vortragen, weshalb die Kündigung eine unzumutbare Härte bedeutet. Dann können die Prozessrisiken besser eingeschätzt werden.

Nachweise über Zugang der Kündigung sichern

Wer eine Kündigung per einfachen Brief absendet, kann damit rechnen, dass der oder die Mieter den Zugang des Briefes bestreiten – ein beliebter Angriffspunkt, um eine Räumungsklage zu Fall zu bringen. Denn dann muss der Vermieter den Zugang beweisen, was de facto nicht möglich ist. Daher sollte der Brief per Einwurfeinschreiben oder Boten gesendet werden.

Um eine lückenlose Beweiskette zu sichern, sollte ein Zeuge das Kündigungsschreiben vorher lesen, sich eine Kopie davon anfertigen, das Original in den Briefumschlag stecken und bei der Post aufgeben. Denn „findige“ Mieter kommen manchmal auf die Idee, zu behaupten, zwar einen Brief erhalten zu haben, aber darin sei kein Kündigungsschreiben enthalten gewesen. Diese lückenlose Beweiskette kann auch durch Beauftragung eines Rechtsanwalts geschlossen werden.

Vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beantragen

Zuletzt sollte mit Erhebung der Räumungsklage zugleich die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beantragt werden: Werden die Mieter zur Räumung verurteilt, versuchen sie die Räumung dadurch zu verzögern, indem sie gegen das Urteil Berufung einlegen. Ist aber das erstinstanzliche Urteil vorläufig vollstreckbar, nützt die Berufung allein nichts. Die Mieter müssen zusätzlich vorläufigen Vollstreckungsschutz beantragen. Den erhalten sie oftmals aber nur, wenn sie Sicherheit leisten, also eine für Mieter oft relativ hohe Summe Geld bei Gericht hinterlegen.