Vorkaufsrecht der Gemeinde – Enteignung durch die Hintertür?

Ein gemeindliches Vorkaufsrecht ermöglicht es der Gemeinde, durch eine einseitige Erklärung an die Stelle des Käufers zu treten. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts unterlaufen den Gemeinden durchaus auch Fehler, die zur Unwirksamkeit der Ausübung führen. 

Bei der Frage der Wirksamkeit der Ausübung kommt es immer darauf an, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts stellt einen schwerwiegenden Eingriff in die Vertragsfreiheit von Verkäufer und Käufer dar, weshalb die Gemeinde das Vorkaufsrecht nur dann ausüben darf, wenn dadurch das Wohl der Allgemeinheit gefördert wird. 

Bei der Beurteilung der Wirksamkeit der Ausübung ist daher immer zu prüfen, ob dieser Eingriff durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist. Es muss also ein sog. öffentliches Interesse vorliegen, dass das Vorkaufrecht erforderlich macht. 

Grundsätzlich gilt hierbei, dass die Kommune mit der Ausübung des Vorkaufsrechts in den bereits abgeschlossenen Kaufvertrag eintritt und deshalb alle Verpflichtungen zu erfüllen hat, die Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag ausgehandelt haben. 

Nach den gesetzlichen Vorgaben hat die Gemeinde mit ihrem Eintritt in den Kaufvertrag grundsätzlich auch den ausgehandelten Kaufpreis zu zahlen, sodass der Verkäufer hierdurch jedenfalls keinen finanziellen Schaden erleiden würde, zumal er auch die Möglichkeit hat, in einem solchen Fall vom Kaufvertrag zurückzutreten.

Zunehmend sind jedoch Fälle feststellbar, in denen Gemeinden das ihnen nach §§ 24, 28 BauGB zustehende Vorkaufsrecht ausüben, hierbei allerdings den zwischen den Vertragsparteien ausgehandelten Kaufpreis nicht zahlen wollen, sondern diesen nach eigenem Ermessen mit einem erheblich niedrigeren – in einem aktuell von uns vertretenen Fall sogar 50 % geringeren – Erwerbspreis festlegen mit der lapidaren Begründung, dass der von ihr mitgeteilte Preis dem Verkehrswert des Grundstücks entspreche. 

Insofern ist in der Tat eine zunehmende Tendenz insbesondere in Großstädten festzustellen, dass Gemeinden mit dieser mehr als fragwürdigen Praxis offenbar meinen, sich Liegenschaften zu deutlich unter dem Markniveau liegenden Preisen einverleiben zu können und sich zur Begründung darauf stützen, vermeintlich immer knapper werdenden Wohnraum sichern zu wollen.

Einem solchen Vorgehen sind die Vertragsparteien und insbesondere der Verkäufer der Immobilie jedoch keineswegs schutzlos ausgeliefert. Im Gegenteil: Gegen einen Bescheid, mit dem die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausübt, haben Käufer wie Verkäufer die Möglichkeit, zunächst Antrag auf gerichtliche Entscheidung zu stellen, wobei die Gemeinde die Möglichkeit hat, ihre Entscheidung zu korrigieren, d. h. den Bescheid entweder insgesamt aufzuheben oder bspw. doch den zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. 

Bleibt die Gemeinde jedoch bei ihrer Entscheidung, muss sie den Antrag und die Akten gem. § 217 Abs. 4 BauGB der Kammer für Baulandsachen bei dem zuständigen Landgericht zur Entscheidung vorlegen. 

Das Landgericht hat sodann den Bescheid der Gemeinde sowohl hinsichtlich der Frage zu prüfen, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts überhaupt zulässig ist, d. h. im konkreten Fall dem Allgemeinwohl dient, wie aber auch, ob der von der Gemeinde festgelegte Erwerbspreis korrekt ermittelt bzw. als angemessen und marktüblich anzusehen ist.

Zusammenfassend ist deshalb festzuhalten, dass die einer Enteignung gleichkommende Ausübung des Vorkaufsrechts nur aus Gründen des Gemeinwohls gerechtfertigt werden kann, für die sich aus dem entsprechenden Bescheid der Gemeinde auch die konkreten Tatsachen ergeben müssen. 

Eine Bestimmung des zu zahlenden Betrags durch die Gemeinde wäre überdies nur dann zulässig, wenn der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis den tatsächlichen Wert in erheblichem Maße überschreitet. Kommt das Gericht in seiner Entscheidung dazu, dass diese Voraussetzungen nicht gegeben sind, wird es den entsprechenden Bescheid der Gemeinde aufheben, mit der Folge, dass der ursprüngliche Kaufvertrag sodann entsprechend den vertraglichen Regelungen abgewickelt und vollzogen werden kann.

Sofern Sie von einem solchen gemeindlichen Vorgehen betroffen sein sollten, stehen wir Ihnen gern für eine zunächst unverbindliche Erstberatung zur Verfügung.