Vorsicht bei nachträglichem Wegfall des Eigenbedarfs bei Kündigung

Wenn Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), entsteht häufig Streit, ob die Kündigung wirksam ist. Vermieter müssen genau bezeichnen, warum und für wen die Wohnung gebraucht wird. Oft scheitert eine wirksame Kündigung bereits daran, dass Vermieter ihren Mitteilungspflichten nicht vollständig und genau nachkommen. Häufig wird der Eigenbedarf aber auch von Vermietern vorgeschoben, um unliebsame Mieter loszuwerden oder die Miete bei Neuvermietung unauffällig zu erhöhen.

Was aber, wenn der Eigenbedarf wirklich bestand, die Kündigung formgerecht erfolgte, der Eigenbedarf aber nachträglich weggefallen ist. Über einen solchen Fall hatte Anfang des Jahres das Amtsgericht Waiblingen entschieden (Urteil des AG Waiblingen vom 15.01.2019 9 C 1106/18).

Das Amtsgericht hatte eine Vermieterin zum Schadensersatz verurteilt, weil diese nicht darlegen konnte, dass tatsächlich Eigenbedarf bestand. Zwar, so das Amtsgericht, tragen Mieter zunächst die Darlegungs- und Beweislast für das Fehlen des Eigenbedarfs. Vermietern obliegt jedoch die sog. sekundäre Darlegungslast hinsichtlich des nachträglichen Wegfalls des Eigenbedarfs. Hierbei handele es sich um Vorgänge, die der privaten Sphäre der Vermieter angehören. Hierüber haben Mieter regelmäßig keine Kenntnis und können diese auch nicht haben. Daher genügt einfaches Bestreiten für den Wegfall des Eigenbedarfs durch Vermieterseite nicht. Das Bestreiten durch Vermieter muss substantiiert, also unter konkreter Nennung der Gründe, die den Wegfall des Eigenbedarfs nach Auszug des Mieters begründen, erfolgen.

Als Schadensersatzpositionen kommen neben Umzugskosten insbesondere die Mietdifferenz für eine gewisse Dauer für eine gleichwertige Wohnung in Betracht.

Praxistipp

Mietern ist daher zu raten, genau zu überprüfen, ob Eigenbedarf des Vermieters tatsächlich besteht und ob dieser ggf. später weggefallen ist.

Vermieter müssen bereits bei Ausspruch der Kündigung darauf achten, die Gründe für die Eigenbedarfskündigung genau mitzuteilen. Wenn der Eigenbedarf nach Auszug des Mieters wegfällt, müssen Vermieter darauf achten, diesen gut zu begründen. Anderenfalls wird im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung regelmäßig davon auszugehen sein, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Die Folge hiervon sind möglicherweise erhebliche Schadensersatzforderungen durch den Mieter.