Vorsicht vor einer "heranrückenden Wohnbebauung".

1. Steigender Wohnbedarf und Vereinbarkeit mit vorhandener gewerblicher Nutzung 

Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wächst zunehmend. Auch und gerade in innerstädtischen Lagen. Es werden neue Wohnbauflächen ausgewiesen oder bestehende Bebauungspläne geändert, um den steigenden Wohnbedarf zu decken. Durch die Einführung des „urbanen Gebietes“ gem. § 6a BauNVO soll u. a. das Nebeneinander von verdichteter Wohnnutzung, Gewerbe, Geschäften, Verwaltung sowie kulturellen und sozialen Einrichtungen über die bis dahin bestehenden Möglichkeiten hinaus erleichtern [Mehr Informationen hierzu finden Sie auf meiner Homepage.]. Soweit so gut. Dabei dürfen aber auch die Interessen von Gewerbebetrieben nicht aus den Augen verloren werden.

Gewerbebetriebe selbst sollten die bauliche Entwicklung in ihrem Umfeld sorgsam beobachten. Deren Inhaber sollten sich regelmäßig über die Ausweisungen neuer [Wohn-] Baugebiete, beabsichtigter Änderungen des bestehenden Planungsrechts oder Bauvorhaben in ihrem Umfeld informieren.

2. Heranrückende Wohnbebauung und Bestandsschutz vorhandener gewerblicher Nutzungen

Durch eine „heranrückende Wohnbebauung“ drohen nämlich ggf. erhebliche Einschränkungen des bestehenden Betriebes. Auch künftige Erweiterungen sind u. U. eingeschränkt oder gar ausgeschlossen. Der „Bestandsschutz“ hilft dabei nicht unbedingt weiter. 

Ein baurechtlicher Bestandsschutz besteht grundsätzlich nur für den vorhandenen und genehmigten Bestand. Möglicherweise besteht ein baurechtlicher Bestandsschutz auch dann, wenn das Gebäude und dessen Nutzung über einen längeren Zeitraum nachweisbar genehmigungsfähig waren. Dabei obliegt dem Eigentümer die Nachweispflicht. Künftige Erweiterungen sind nicht erfasst. Sind solche geplant, sollten entsprechende Genehmigungen rasch beantragt werden. 

Bei einem emittierenden, z. B. lärm- oder geruchsintensiven, Betrieb, treffen den Betreiber weitergehende Verpflichtungen, z. B. nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz [BIMSCHG]. Gemäß BImSchG nicht genehmigungsbedürftige Anlagen müssen ebenfalls schädliche Umwelteinwirkungen, die nach dem Stand der Technik vermeidbar sind, verhindern und ggf. entsprechende Maßnahmen ergreifen.

Die immissionsrechtliche Betreiberpflicht ist dynamisch. Der jeweilige Betreiber kann mglw. auch später behördliche Auflagen erhalten, damit schädliche Emissionen und damit Immissionen verhindert bzw. eingeschränkt werden. Entsprechende Auflagen können sich auch infolge einer „heranrückenden Wohnbebauung“ ergeben, etwa weil sich die „neuen Nachbarn“ bei der Behörde über zu viel Lärm oder störende Gerüche“ beschweren.

3. Heranrückende Wohnbebauung – was tun?

Gewerbebetriebe oder landwirtschaftliche Betriebe, die sich einer „heranrückenden Wohnbebauung“ ausgesetzt sehen, sollten ihre Belange und Rechte frühzeitig wahren. Etwa im Rahmen der Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes oder im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens für ein konkretes Wohnbauvorhaben. Dies kann auf unterschiedliche Weise geschehen und ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Notfalls auch gerichtlich. 

Von dem Gewerbetreibendem zu beachten und vorab zu prüfen ist dabei, ob ihm sämtliche für seinen Betrieb erforderlichen Genehmigungen vorliegen und diese auch tatsächlich eingehalten werden. Andernfalls kann sich das Vorgehen gehen eine Wohnbebung u. U. als „Bumerang“ erweisen. 

Sollten nicht alle Genehmigungen vorliegen oder Auflagen [noch] nicht erfüllt sein, sollte kurzfristig nachgebessert werden. Beabsichtigte Erweiterungen sollten zügig rechtlich abgesichert werden. 

Wer dagegen untätig bleibt und die Augen vor einer „heranrückenden Wohnbebauung“ verschließt, dem droht u. U. ein „böses Erwachen“. Dies gilt insbesondere für emittierende Gewerbe- und landwirtschaftliche Betriebe.