Wie berechnet sich die Mietminderung?

  • 3 Minuten Lesezeit

Hat die Mietsache einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder beeinträchtigt, so ist der Mieter für die Zeit, in der der Mangel besteht von der Entrichtung der Miete oder eines angemessenen Teils befreit.

Die Minderung ist demnach eine gesetzliche Folge des Mangels. Die Berechtigung zur Minderung entsteht mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter Kenntnis von dem Mangel erlangt. Der Zeitraum, in dem eine Berechtigung zur Minderung der Miete besteht endet mit Beseitigung des Mangels.

Tipp für den Mieter: Jeden Mangel sofort schriftlich anzeigen!

Tipp für den Vermieter: Jeden angezeigten Mangel sofort prüfen!

Ein Mangel ist die Abweichung der tatsächlichen Beschaffenheit der Wohnung von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit. Dazu können nicht nur baulich bedingte Mängel (Schimmelbildung, Wasserschaden), sondern auch Beeinträchtigungen anderer Art (Lärm, Staub, Ungeziefer) gehören.

Die Minderung der Miete berechnet sich grundsätzlich nach der insgesamt gezahlten Miete (Bruttomiete), also inklusive der Betriebskosten. Das bedeutet, dass auch am Ende der Abrechnungsperiode, in die die Zeit der Beeinträchtigung der Mietsache fällt, die Minderung noch einmal anhand der danach vorliegenden Betriebskostenabrechnung berechnet werden sollte. Die Minderung der Miete berechnet sich dann anhand der gezahlten Nettomiete zuzüglich der entstandenen Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum und abzüglich der gerechtfertigten Minderung der Miete.

Welche Höhe der Minderung ist gerechtfertigt?

In der Regel wird auch darüber gestritten, in welcher Höhe die Miete gemindert werden kann. Ein einfacher Katalog steht aufgrund der jeweils unterschiedlichen Verträge, Nutzungen und Beschaffenheit von Wohnungen nicht zur Verfügung.

Die Höhe der Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Der Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache kann dabei naturgemäß je nach vorliegendem Mangel eindeutig sein oder von der Betrachtung des erkennenden Gerichts abhängen. So ist die Miete zu 100 % gemindert, wenn die Wohnung nicht genutzt werden kann, also der Gebrauch zu 100 % beeinträchtigt ist. Ist die Wohnung bei Gleichwertigkeit der Teile nur zur Hälfte nutzbar, so ist die Miete um 50 % gemindert.

Schwieriger wird die Beurteilung, wenn Teile der Wohnung zu unterschiedlichen Zeiten nicht nutzbar sind, etwa bei einem zeitweisen Ausfall der Heizung in Teilen der Wohnung. 

Für die Frage der Höhe der Minderung ist maßgeblich die Dauer und die Schwere der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung (oder der Gewerberäume). Andere Überlegungen, etwa die Kosten der Modernisierung oder der Beseitigung des Mangels spielen für die Bemessung der Minderung keine Rolle. Es muss also ein Äquivalenzverhältnis zwischen der Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit und der Höhe des Mietzinses gefunden werden. Hierzu hat die Rechtsprechung eine vereinfachte Nutzwertanalyse entwickelt. Dabei wird versucht, den Nutzwert der einzelnen Räume und Flächen sowie Dauer und Schwere des Mangels zu ermitteln und die Gebrauchsbeeinträchtigung anhand dieser Kriterien zu bewerten.

Der Mieter kann dabei sein Recht zur Minderung der Miete verwirken, wenn er trotz des Vorliegens eines Mangels über längere Zeit hinweg die Miete anstandslos und ohne Vorbehalt zahlt. Die Beurteilung kann im Einzelfall schwierige Entscheidungen nach sich ziehen. Überzieht der Mieter die Minderung seiner Miete, kann er dadurch seine Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzen. Entgegen früherer Rechtsprechung wird dem Mieter kein großzügiges Recht auf Irrtum bei der Beurteilung der Mietminderung mehr eingeräumt. Verzichtet er aber gegenüber seinem Vermieter auf das Druckmittel der Minderung, so läuft er Gefahr, sein Minderungsrecht nach einigen Monaten ganz zu verlieren. Es ist daher anzuraten, dass die Miete nach Auftreten eines Mangels unter Verweis auf das Minderungsrecht nur noch unter Vorbehalt gezahlt und dies dem Vermieter schriftlich (!) angezeigt wird.

Der Vermieter sollte sich jeden Mangel sofort ansehen, um beurteilen zu können, wie stark die Beeinträchtigung ist und dies schriftlich festhalten. Häufig entstehen Rechtsstreitigkeiten, wenn nicht nachgewiesen werden kann, das ein Mangel bearbeitet wurde.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet

Artikel teilen:


Sie haben Fragen? Jetzt Kontakt aufnehmen!

Weitere Rechtstipps von Rechtsanwalt Mag. Artium Phil. Oliver Rosbach

Beiträge zum Thema