Wohnen im Alter

Bekanntlich soll man alte Bäume nicht verpflanzen. Aber wie verhält es sich im Mietverhältnis, wenn die Mietwohnung nicht mehr den Bedürfnissen des Alters entspricht?

Grundsätzlich hat der Gesetzgeber dem Mieter das Recht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung eingeräumt (§ 535 BGB). Unter dem Begriff des „Wohnens“ fasst der Gesetzgeber und die Rechtsprechung die Benutzung der Räumlichkeiten als Lebensmittelpunkt des Mieters und seiner Familie.

Mithin gehört hierzu die gesamte bedürfnisgerechte Ausgestaltung der Lebensführung des Mieters. Auch das Alter, oder Nutzen der Wohnung im Krankheitsfalle bis hin zum Sterben gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch (AG Bad Schwartau NZM 2002, 215). Eine Pflegebedürftigkeit, Behinderung o.ä. kann mithin nicht zur Nutzungsuntersagung durch den Vermieter führen.

Die unterschiedlichen Phasen des Lebens wirken sich auf die Bedürfnisse des Mieters an der Wohnnutzung aus. Wenn man früher vielleicht noch lieber die Treppen als den Fahrstuhl benutzt hat, wird gerade im Alter die Benutzung des Fahrstuhls existenziell zum Erreichen oder Verlassen der Wohnung. Sofern ein Fahrstuhl vorhanden ist, ist die Nutzung vom Gebrauchsrecht umfasst. Der Vermieter ist verpflichtet, die Aufzugsanlage rund um die Uhr (OLG Frankfurt/Main NZM 2004, 909) in Betrieb zu halten und notwendige Reparaturen durchzuführen (LG Hamburg, ZMR 1977).

Benötigte man früher noch eine Abstellmöglichkeit für den Kinderwagen im Hausflur, so ist es im Alter häufig der Rollator. Die Rechtsprechung unterscheidet hier nicht. Es sind dieselben Anforderungen zu stellen. Maßgeblich abzustellen ist auf die Nutzungsmöglichkeit und die Zweckbestimmung des Hausflurs. Sofern die Nutzungsmöglichkeit des Hausflurs für andere Mitbewohner nicht durch das Abstellen eines Rollators eingeschränkt und/oder der Hausflur nicht als Fluchtweg genutzt wird bzw. eine Fluchtwegseinschränkung nicht vorliegt, so ist das Abstellen von Rollatoren genauso wie das Abstellen eines Kinderwagens im Hausflur grundsätzlich zulässig.

Zu berücksichtigen ist hierbei auch, inwieweit es dem einzelnen Mieter möglich ist, die Wohnung mit dem Rollator problemlos zu erreichen und den Rollator gegebenenfalls auch in der Wohnung abzustellen. Hier ist immer ein Ausgleich der Nutzungsinteressenten des betroffenen Mieters mit den übrigen Bewohnern herzustellen. Sofern in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wozu auch regelmäßig die Regelungen in einem Mietvertrag gehören können, das Abstellen eines Rollators von vorn herein verboten ist, so sind diese Klauseln regelmäßig unwirksam.

Wie verhält es sich nun aber, wenn bauliche Veränderungen notwendig sind?

Die meisten Mietverträge treffen hierüber Regelungen. Die einzelnen Klauseln sind jedoch auf ihre Wirksamkeit streng zu überprüfen. Oftmals gilt auch hier, dass die Klauseln unwirksam sind, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen, oder aber aus sich heraus nicht transparent sind. Regelmäßig zulässig sind sog. Erlaubnisvorbehalte, demnach vor Durchführung von baulichen Veränderungen die Erlaubnis des Mieters eingeholt werden muss. Regelmäßig hat der Mieter jedoch den Anspruch auf Erteilung einer solchen Erlaubnis, wenn Gründe für eine Versagung nicht vorliegen und der Mieter durch die Maßnahmen sein Leben in der Mietwohnung den entsprechenden Wohnbedürfnissen angepasst angenehmer gestalten kann.

Hier hat eine Abwägung der wechselseitigen Interessen stattzufinden, wobei das Ermessen des Vermieters durch den Grundsatz von Treu und Glauben gebunden ist. Demnach hat der Mieter regelmäßig das Recht, Maßnahmen durchzuführen, die nicht zu einer Beeinträchtigung des Vermieters führen, die also insbesondere nicht das Mietobjekt in der Substanz noch die Wohnanlage oder die Nachbarn beeinträchtigt. Bei Beendigung des Mietverhältnisses müssen sich aber die vorgenommenen Veränderungen leicht wieder beseitigen lassen (LG Essen WUM 1987, 257; Schmidt-Futterer, § 535 Rn. 429).

Der Vermieter hat zur Sicherung dieses Rückbauanspruchs das Recht, Sicherheitsmaßnahmen zu verlangen. Er ist nicht darauf zu verweisen, dass er bereits eine Mietkaution innehält. Vielmehr hat er den Anspruch, eine angemessene Sicherheit dafür zu verlangen, dass ein Rückbau der baulichen Veränderungen bei Beendigung des Mietvertrages erfolgt. Die Höhe ist immer eine Frage des Einzelfalls. Bei größeren baulichen Veränderungen oder gleichgewichtigten Interessen des Vermieters an der Verweigerung der Zustimmung hatte der Gesetzgeber die Rechte des Mieters durch die Einführung des § 554 a) BGB gestärkt. Demnach kann der Mieter vom Vermieter die Zustimmung zur baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache erforderlich ist (sog. Barrierefreiheit). Auch wenn der Gesetzestext von einer Behinderung spricht, so ist der Anwendungsbereich der Norm doch weiter zu fassen.

Erfasst werden soll jede erhebliche und dauerhafte Einschränkung der Bewegungsfähigkeit (BT-DS 14/5663 S. 78). Erforderlich ist mithin das unabweisbare Bedürfnis des Mieters oder Haushaltsangehörigen an der Maßnahme, ohne die seine Lebensqualität oder Teilnahme am gesellschaftlichen Leben eingeschränkt wäre (Palandt, § 554 a) BGB Rn. 8 mwN.). Dies gilt insbesondere für die Errichtung von Rollstuhlrampen, Haltegriffen, Einbau eines behindertengerechten Bades, Türänderungen, spezielle Licht- und Tonsignale, Notrufausstattungen, Schaffung einer ausreichenden Wendefläche für Rollstuhlfahrer, Einbau eines behindertengerechten Aufzuges etc. Erforderlich ist eine solche Maßnahme bereits dann, wenn sie hilfreich und wesentlich ist (Haas, das Mietrecht, 2001, § 554 a) BGB Rn. 8).

Allerdings hat auch hier eine Abwägung der Vermieterinteressen mit den dargelegten Interessen des Mieters zu erfolgen. Hier sind insbesondere auf Art, Dauer und Schwere der Behinderung und der damit zusammenhängenden erforderlichen baulichen Maßnahmen, deren Umfang und Dauer sowie die Möglichkeit des Rückbaus ausschlaggebend. Schlägt insoweit Justitias Waage zugunsten des Mieters aus, so kann der Vermieter die Zustimmung noch von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit abhängig machen. Auch hier gilt das oben bereits Ausgeführte zu der zusätzlichen Sicherheitsleistung durch den Mieter.

Losgelöst von den aufgezeigten gesetzlichen Bestimmungen gibt es natürlich immer die Möglichkeit, sich einvernehmlich mit seinem Vermieter auf Durchführung von baulichen Maßnahmen zu verständigen. Hier ist es angebracht, dass eine klare vertragliche Zusatzregelung geschaffen wird. Sie dient dazu, Streit zu vermeiden und die beiderseitigen Interessen hinreichend zu berücksichtigen. Soweit seitens des Mieters erhebliche Investitionen aufgewendet werden sollen, empfiehlt es sich, eine Regelung darüber zu treffen, was mit den baulichen Veränderungen bei Beendigung des Mietverhältnisses geschieht (bleiben sie in der Wohnung oder müssen sie vom Mieter beseitigt werden).

Die bloße Zustimmung des Vermieters zur Durchführung von baulichen Veränderungen führt nicht dazu, dass die baulichen Veränderungen auch automatisch bei Beendigung des Mietverhältnisses in den Räumlichkeiten verbleiben dürfen. Auch ist zu regeln, was bei einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses mit den getätigten Investitionskosten geschieht. Insbesondere, ob der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses vor einem bestimmten Zeitpunkt einen Anspruch auf anteilige Entschädigung für die durchgeführten Verwendungen, wenn sie denn in der Wohnung verbleiben, erhält. Auch hier ist es ratsam, eine klare Regelung zu schaffen, um unnötige Auseinandersetzungen und damit verbundene kostenträchtige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Rechtsanwalt

Sebastian Jäkel

Fachanwalt für Arbeitsrecht

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentum

Fachanwalt für Verwaltungsrecht