Alles wird teurer - auch meine Miete?

Alle Welt spricht von Inflation, steigenden Lebensmittelpreisen und starken Verteuerungen bei der Energie. Doch was gilt für die Mieten?

1. Unterschied Erhöhung Kaltmiete und Erhöhung Nebenkostenvorauszahlung

Zunächst einmal ist zu unterscheiden zwischen der Kaltmiete und den Nebenkosten

Die (verbrauchsabhängigen) Nebenkosten werden vom Vermieter gemäß den Vereinbarungen im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt und am Jahresende abgerechnet. Da in den meisten Mietverträgen Vorauszahlungen vereinbart sind, werden diese vom Mieter geleisteten Zahlungen dem Verbrauch gegenüber gestellt und dem Mieter für den Fall einer Überzahlung eine Erstattung geleistet, für den Fall, dass die Vorauszahlungen zu niedrig waren, eine Nachzahlung geltend gemacht. Damit es im kommenden Jahr möglichst nicht zu einer Nachzahlung kommt, kann der Vermieter die Vorauszahlungen anpassen, was meistens dadurch geschieht, dass die künftige Vorauszahlung um 1/12 des Nachzahlungsbetrages erhöht wird. 

Hierbei spricht man jedoch nicht von einer Mieterhöhung, sondern von einer Anpassung der Nebenkosten. Hierzu ist der Vermieter auch ohne weiteres berechtigt.

Aufgrund der momentan enorm steigenden Energiepreise müssen sich Mieter auf enorme Nachzahlungen einstellen, weil die Vorauszahlungen häufig nicht ausreichen werden. Es ist daher auch im Mieterinteresse, die Vorauszahlungen rechtzeitig anzupassen, um hohe Einmalzahlungen zu vermeiden. 

2. Erhöhung der Kaltmiete hängt vom Mietvertrag ab

Anders sieht es bei der Kaltmiete aus. Diese darf nicht ohne weiteres und vor allem  nicht ohne Begründung erhöht werden. 

Ob und wenn ja um wieviel die Kaltmiete erhöht werden darf, hängt vom Mietvertrag ab.

a) Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Ist im Mietvertrag keine Vereinbarung zu Mieterhöhungen getroffen, so ist im Wohnraummietrecht die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. dies ist in der zentralen Norm für Mieterhöhungen, § 558 BGB geregelt. 

Diese Mieterhöhung ist zwingend zu begründen und zwar mit einem der drei im Gesetz genannten Begründungsmittel

- Sachverständigengutachten

- Mietspiegel

- 3 Vergleichswohnungen 

Der Vermieter hat hierbei nicht nur die Erhöhung zu begründen, sondern muss auch die sogenannte Kappungsgrenze einer maximalen Erhöhung von 20 % in drei Jahren (in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmarkt sogar nur 15 % in 3 Jahren) und die Miete muss mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. 

Dem Mieter ist eine Zustimmungsfrist von mindestens zwei Monaten zu setzen, was dem Mieter Gelegenheit gibt zu prüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist oder ob die Zustimmung verweigert werden kann.

Dies lohnt sich in diesen Fällen fast immer, sei es, dass formale Fehler gemacht wurden, sei es, dass die Vergleichswohnungen tatsächlich nicht vergleichbar sind oder das als "Mietspiegel" unzulässiger Weise ein aus reinen Angebotsmieten errechneter Wert zu Grunde gelegt wird.

b) Staffelmiete

enthält der Mietvertrag eine - wirksame- Staffel , so ist die erhöhte Miete ab dem Zeitpunkt der in der Klausel genannt ist zu bezahlen. Achtung: da dieser Zeitpunkt kalendermäßig bestimmt ist, bedarf es hierzu keiner gesonderten Geltendmachung durch den Vermieter, der Mieter muss die Staffeln also im Blick haben. 

Auch hier kann die Prüfung lohnen, ob die Staffelvereinbarung wirksam ist, etwa die Zeiträume und jeweiligen Erhöhungen korrekt angegeben wurden. 

c) Indexmiete

Diese ist im Wohnraummietrecht derzeit noch selten, doch birgt sie erhebliche Gefahren für Mieter und Vorteile für Vermieter: ist eine Indexmiete vereinbart, dann genügt nämlich tatsächlich die Begründung, dass die allgemeine Inflation gestiegen ist. Bezugspunkt ist hierbei die Entwicklung der Verbraucherpreise, die monatlich vom statistischen Bundesamt ermittelt wird. Steigen diese, darf der Vermieter jedes Jahr die Miete anpassen, ohne dass es der Zustimmung des Mieters bedarf. die Mieterhöhung muss lediglich schriftlich angekündigt werden und wird dann zum übernächsten Monat wirksam. Wichtig zu wissen: die Kappungsgrenzen sind hierbei nicht einzuhalten. Es kann also teuer für Mieter werden!

d) Modernisierungsmieterhöhung  

 Modernisiert der Vermieter, so dass sich der Wohnwert erhöht - und repariert nicht nur Schäden! - dann kann er diese nach vorheriger Ankündigung die Kosten der Modernisierung mit 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr und einer maximalen Erhöhung von 3 € pro m² innerhalb von 6 Jahren auf den Mieter umlegen. 

Hier gibt es für Vermieter viele Fallstricke zu beachten, von der Beachtung der Ankündigungsfristen bis zur tatsächlichen Durchführung innerhalb eines Jahres, zum Sonderkündigungsrecht für den Mieter bis zum Herausrechnen des Reparaturanteils der Modernisierungsmaßnahmen, so dass sich hier eine anwaltliche Prüfung für Mieter bzw. eine vorherige Beratung für Vermieter besonders lohnt.