Arglistige Täuschung und versteckte Mängel beim Hauskauf

Der Immobilienkauf ist beim Kauf eines Eigenheims oftmals eine emotionale Angelegenheit. Träume und Hoffnungen verbinden sich mit dem Eigenheim. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise in ungeahnte Höhe geklettert, die Finanzierung des Hauskaufs ist also meist knapp kalkuliert. Umso ärgerlicher ist es, wenn man als Käufer nach dem Hauskauf feststellt, dass an dem Gebäude versteckte Mängel vorhanden sind, auf die der Verkäufer nicht hingewiesen hatte. Baumängel an Immobilien sind finanziell meist ein Fass ohne Boden, der Beseitigungsaufwand und die Planungsunsicherheit enorm.

In manchen Fällen stellt sich bei Bekanntwerden eines Mangels auch die Frage, ob die Immobilie überhaupt wirtschaftlich weiter genutzt werden kann, so etwa bei Altlasten wie Bodeneinlagerungen.

Typische versteckte Mängel beim Hauskauf

Beim Kauf eines Hauses gibt es typische versteckte Mängel, auf die Käufer achten sollten:

Schimmelbefall: Schimmel kann ein Zeichen für Feuchtigkeitsprobleme sein und gesundheitsschädlich sein. Er tritt häufig in schlecht belüfteten oder feuchten Bereichen auf.

Wasserschaden: Wasserschäden können durch undichte Dächer, Rohre oder durch Hochwasser entstehen. Sie führen oft zu Schimmelbildung und Strukturschäden.

Feuchtigkeit im Keller: Feuchtigkeit kann durch schlechte Abdichtung oder Drainage verursacht werden und die Bausubstanz schädigen.

Hausbockbefall im Dachgeschoss: Der Hausbock ist ein holzzerstörender Käfer, der insbesondere tragende Holzteile im Dachstuhl angreifen kann und damit die Statik des Hauses gefährdet.

Undichtes oder vermodertes Dach / Dachstuhl: Ein undichtes Dach kann zu Wasserschäden und Schimmel führen. Vermoderte Holzkonstruktionen im Dachstuhl können die Stabilität des Hauses beeinträchtigen.

Altlasten (beispielsweise ein vergrabener Öltank im Garten): Alte Öltanks können auslaufen und Boden sowie Grundwasser verunreinigen, was zu hohen Sanierungskosten führen kann.

Hausschwamm: Hausschwamm ist ein Pilz, der Holz und feuchte Mauern befällt und die Bausubstanz erheblich schädigen kann.

Verdeckte Risse im Putz oder in der Hauswand: Risse können auf strukturelle Probleme wie Setzungen oder Baumängel hinweisen und sollten daher genau untersucht werden.

Ungezieferbefall: Ungeziefer wie Termiten können unbemerkt Holzkonstruktionen schädigen und zu teuren Reparaturen führen.

Holzschutzmittel und sonstige Umweltgifte: Ältere Häuser können mit Holzschutzmitteln behandelt worden sein, die heute als gesundheitsschädlich gelten. Auch andere Umweltgifte wie PCB oder PAK können in alten Baumaterialien vorhanden sein.

Asbestbelastung: Asbest wurde früher in verschiedenen Baumaterialien verwendet und ist hochgradig gesundheitsschädlich. Eine Sanierung kann sehr teuer sein.

Alte Elektroinstallationen: Alte und nicht mehr den aktuellen Sicherheitsstandards entsprechende Elektroinstallationen können ein Brandrisiko darstellen und müssen oft komplett erneuert werden.

Schlechte Wärmedämmung: Eine unzureichende Isolierung kann zu hohen Heizkosten führen und deutet auf weitere Modernisierungsbedarfe hin.

Defekte Heizungsanlage: Eine veraltete oder defekte Heizungsanlage kann ineffizient und reparaturanfällig sein und zu hohen Betriebskosten führen.

Diese Mängel können erhebliche zusätzliche Kosten verursachen und sollten vor dem Kauf gründlich geprüft werden.

Wie ist die Rechtslage wenn nach dem Hauskauf Mängel auftreten?

Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag

In den notariell beurkundeten Grundstückskaufverträgen zwischen privaten Parteien ist die Haftung des Verkäufers für Sachmängel meist ausgeschlossen, so genannter Gewährleistungsausschluss. Das ist auch möglich und zulässig, führt aber dazu, dass Käufer bei der Verfolgung von Mängelansprüchen großen Schwierigkeiten ausgesetzt sind.

Häufig findet sich die folgende oder eine ähnliche Formulierung im notariellen Kaufvertrag:

"Der Kaufgegenstand ist verkauft, wie er steht und liegt und vom Käufer besichtigt wurde. Jegliche Gewährleistung für sichtbare und verborgene Sachmängel ist ausgeschlossen."

Haftung nur bei Kenntnis des Verkäufers

Der Verkäufer haftet nämlich aufgrund des üblichen Gewährleistungsausschlusses für Mängel am Haus nur dann, wenn er den Mangel kannte und diesen arglistig verschwiegen hat. Das setzt auch voraus, dass der Mangel aufgrund seiner Schwere und Bedeutung offenbarungspflichtig ist. Das sind Mängel der Kaufsache, die für den Vertragszweck von erkennbar erheblicher Bedeutung sind .Offenbarungspflichtig sind folglich Mängel nur dann, wenn diese die Funktion der Immobilie so stark beeinträchtigen oder derart nachteilig sind, dass ein durchschnittlicher Käufer seine Kaufentscheidung hiervon abhängig machen würde.

In solchen Fällen kann sich der Käufer auf einen Gewährleistungsausschluss nicht berufen. Zudem dürfte häufig auch eine arglistige Täuschung vorliegen, die den Käufer zur Anfechtung des Kaufvertrages berechtigt.

Keine Haftung bei "offenem Mangel"

Der Verkäufer haftet nicht, wenn der Käufer den Mangel kannte oder dieser als sog. "offener Mangel" ohne weiteres gut erkennbar war. Dann besteht auch keine Aufklärungspflicht des Verkäufers.

Beispiel: Ein Riss im Putz, eine verschimmelte Wand, fehlende Dachziegel etc.

Ansprüche und Rechtsbehelfe des Käufers

Dem Käufer einer Immobilie stehen im Falle der Mangelhaftigkeit mehrere Rechtsbehelfe zur Seite:

• Anfechtung des Kaufvertrages: Bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann die Anfechtung erklärt werden. Der Kaufvertrag ist hierdurch hinfällig und rückabzuwickeln.
• Aufforderung zur Nacherfüllung: Der Käufer kann den Verkäufer zur Nacherfüllung auffordern, d.h. Beseitigung des Mangels auf Kosten des Verkäufers.
• Minderung oder Rücktritt: Wird die Nacherfüllung verweigert, scheitert sie mehrfach oder ist sie unmöglich, kann der Käufer nach seiner Wahl den Kaufpreis mindern oder vom Kaufvertrag zurücktreten.
• Schadensersatz: Der Käufer kann, wenn die Nachfrist abgelaufen ist, auch Schadensersatz statt der Leistung in Form der fiktiven Mängelbeseitigungskosten verlangen. Die Höhe des Schadensersatzes kann jedoch gedeckelt sein, wenn der Schaden höher ist als der Kaufpreis oder 200 % der merkantilen Wertminderung übersteigt.

Welche Mängel sind erheblich?

Nicht jeder Mangel berechtigt im Ergebnis zum Rücktritt, denn hinzu kommt, dass dieser erheblich sein muss. Nach der Rechtsprechung ist hier zu fordern, dass die Beseitigungskosten für den Mangel 5 % des Kaufpreises erreichen oder übersteigen. Daneben kann aber auch ein hohes Maß an Funktionsbeeinträchtigung für einen Rücktritt auch dann ausreichen, wenn diese Wertgrenze nicht erreicht wird.

Wann verjähren Ansprüche wegen Mängeln beim Immobilienkauf?

Grundsätzlich verjähren Ansprüche aus dem Kauf einer Immobilie binnen 5 Jahren nach Übergabe des Grundstücks und zwar unabhängig davon, ob man von dem Mangel Kenntnis erlangt oder nicht.

Bei arglistiger Täuschung sieht es anders aus, hier gilt die normale Verjährungsfrist von drei Jahren, wobei der Beginn des Fristlaufs die Kenntnis des Käufers von dem Umstand voraussetzt. Dies kann den Beginn der Verjährung deutlich nach hinten schieben, da die Kenntnis auch erst viele Jahre nach dem Kauf eintreten kann. 

Es gilt zudem eine Höchstfrist von 10 Jahren.

Vorgehensweise nach Entdeckung eines verdeckten Mangels

Wie geht der Käufer nach Entdeckung eines mutmaßlich arglistig verschwiegenen Mangels am Besten vor?

Zunächst sollte ein Gutachten zur Beweissicherung und Dokumentation des Schadensausmaßes sowie auch des voraussichtlichen Beseitigungsaufwandes für den Mangel eingeholt werden.

Auf dieser Grundlage ist der Verkäufer dann bei behebbaren Mängeln zur Nacherfüllung aufzufordern, wenn die Immobilie behalten werden soll, andernfalls sind Rücktritt bzw. Anfechtung zu erklären. 

Ein solches Gutachten vermeidet den üblichen Einwand des Verkäufers, dass der Mangelvorwurf nicht belegt sei etc. und dokumentiert anhand der Beseitigungskosten auch die Erheblichkeit des Mangels.

Sollte die Sache streitig bleiben, empfiehlt es sich zeitnah mittels eines Rechtsanwalts ein so genannten selbständiges Beweisverfahren vor dem zuständigen Gericht einzuleiten. Hier wird dann vom Gericht ein Sachverständiger bestellt, dessen Gutachten für beide Parteien und das Gericht verbindlich ist.

Immobilienkauf mit Mängeln in der Rechtsprechung

Fertighaus, Baujahr 1980: Außenfassade aus Asbest ist kein Sachmangel

In der Außenfassade eines 1980 errichten Fertighauses waren Asbestzementtafel verarbeitet, was der Verkäufer wusste. Er klärte hierüber nicht auf.

Eine Einschränkung der beabsichtigten Wohnnutzung liege nicht vor, da es hierzu einer Öffnung der Außenfassade bedürfte. Die Asbestbelastung betreffe, so das Gericht, nicht die Innenwände. Zudem sei die Verwendung der Asbestzementtafeln 1980 bei der Errichtung des Wohnhauses nicht ungewöhnlich gewesen, die Verwendung im Außenbereich war seinerzeit auch zulässig. Beim Kauf eines älteren Fertighauses müsste sich dem Käufer die Überlegung aufdrängen, dass Asbest verwendet worden sein könnte. Die Klage wurde daher abgewiesen (OLG Celle, Urteil vom 7. Februar 2008 – 8 U 203/07)

Abweichendes Baujahr des Hauses als Sachmangel

Im Maklerexposé wurde eine Doppelhaushälfte mit dem falschen Baujahr 1956 beworben, obwohl diese bereits 1913 errichtet worden war. Das Exposé war im Internet veröffentlicht worden. Diese Abweichung eines verkauften Hauses von Angaben im Maklerexposé (hier: Baujahr) kann nach Ansicht des OLG Hamm einen erheblichen Sachmangel darstellen. Das Exposé wird zwar regelmäßig nicht als Beschaffenheitsvereinbarung Vertragsbestandteil, kann aber als öffentliche Äußerung eines Gehilfen des Verkäufers eine zu erwartende Beschaffenheit begründen.

Im konkreten Fall wurde die Klage jedoch abgewiesen, da eine vorsätzliche Täuschung des Verkäufers nicht nachweisbar war. Die Zeugenaussagen widersprachen sich in diesem Punkt. Also war mangels beweisbarer Arglist dem vereinbarten Gewährleistungsausschluss der Vorrang zu geben (OLG Hamm, Urteil vom 15. Dezember 2008 – 22 U 90/08).

Hauskauf: Pflicht zur Offenbarung von Feuchtigkeitsschäden

Der Verkäufer erklärte in diesem Fall die im Rahmen der Besichtigung entdeckten Schimmelstellen in der Zimmerdecke mit einer Undichtigkeit des Dachs, die aber noch vor dem Verkauf behoben würde. Nach dem Kauf entdeckten die Käufer massive Feuchtigkeitsschäden in zahlreichen Zimmern. Der Verkäufer hatte in der Vergangenheit diverse bauliche Versuche zur Eindämmung der eindringenden Feuchtigkeit unternommen, etwa durch Errichtung einer Betonwand mit Noppenfolie.

Feuchtigkeitsschäden stellen insbesondere offenbarungspflichtige Umstände dar. Eine mangelhafte Außenabdichtung stellt wegen der latenten Gefahr des Feuchtigkeitseintritts regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblicher Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen darf. Der Verkäufer ist auch verpflichtet, ungefragt einen solchen Mangel zu offenbaren oder, wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen bloßen Verdacht hat. Im konkreten Fall scheiterte die Klage indes an der nicht nachweisbaren Arglist des Verkäufers (OLG Koblenz, Beschluss vom 13. November 2009 – 2 U 443/09)

Regelmäßige Überschwemmungen des Grundstücks als Sachmangel

Das vom Käufer erworbene Grundstück wies eine Oberflächenwasserproblematik auf, da das Grundstück sich in einem großen Regenwassereinzugsgebiet befand. Von den nordöstlich liegenden Acker- und Wiesenflächen flössen insbesondere nach einer Schneeschmelze mit parallel auftretenden größeren Niederschlägen, erhebliche Mengen Oberflächenwasser über das klägerische Grundstück, wo es wegen bindigen Bodenmaterials nicht ausreichend versickern könne. 

Die regelmäßige Überschwemmung eines Hausgrundstücks mit Oberflächenwasser begründet nach Ansicht des BGH einen Sachmangel, wenn dadurch die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung beeinträchtigt wird. Ein arglistiges Verschweigen der Überschwemmungen ist zu verneinen, wenn der Nachweis, dass dem Verkäufer das Oberflächenwasserproblem bekannt war, nicht geführt werden kann (BGH, Beschluss vom 30. September 2010 – V ZR 89/10)

Hausbockbefall des Dachstuhls als Sachmangel

Die Parteien sind durch einen notariellen Hauskaufvertrag verbunden, bei welchem die Gewährleistung ausgeschlossen wurde. Im Jahre 2003 - 5 Jahre vor dem Verkauf - hatten die Voreigentümer den Dachstuhl teilweise renoviert und dabei Hausbockbefall festgestellt. Diese wurde sodann chemisch bekämpft. Bei den Verkaufsgesprächen 2008 ließen die Verkäufer diesen Umstand unerwähnt und informierten auch deren Makler hierüber nicht, obwohl die Kaufinteressenten und späteren Kläger nach dem Grund für die Dachstuhlarbeiten explizit gefragt hatten. Darin sah das OLG München eine arglistige Täuschung, die den Gewährleistungsausschluss überwand.  

Nach Ansicht des OLG München haftet der Verkäufer daher in einem solchen Fall auch bei Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses auf Ersatz der Kosten für die Schädlingsbeseitigung und die Instandsetzung des Dachstuhls sowohl aus dem Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens eines Mangels als auch des Verschuldens bei Vertragsschluss (OLG München, Urteil vom 9. November 2011 – 20 U 3106/11).

Aufklärungspflicht über Sanierungsversuche bei Feuchtigkeitsschaden

Der Kläger war auf das streitige Anwesen durch ein Exposé des Immobilienmaklers aufmerksam geworden. Hierin wurde das 1936 erbaute Haus als „2008 komplett renoviert“ und mit „Kellersanierung“ bezeichnet. Nachdem der Kläger das Haus Ende Juni 2009 bezog, bemerkte er Anfang Juli 2009 im Keller massive Schimmelbildung. Hierüber ist er vom Verkäufer nicht aufgeklärt worden.

Das OLG Saarbrücken hat die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung bejaht. Über Feuchtigkeitsschäden eines Hauses ist seitens des Verkäufers grundsätzlich aufzuklären. Gerade solche stellen offenbarungspflichtige Umstände dar. Der Verkäufer ist verpflichtet, ungefragt einen Mangel in der Außenabdichtung zu offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen Verdacht hat. Dies muss er auch dann, wenn ein bereits erfolgter Sanierungsversuch zweifelhaft erscheint oder der Verkäufer zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet (Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil vom 6. Februar 2013 – 1 U 132/12 - 37)

Verschweigens eines Blitzeinschlags in den 1950er Jahren

Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 21.07.2011 von der Beklagten das Hausanwesen. Die Gewährleistung wurde, wie üblich, ausgeschlossen. In den Dachstuhl des Hauses war in den 1950er Jahren der Blitz eingeschlagen und hatte einen Brand ausgelöst. Das Haus stand seinerzeit im Eigentum der Mutter des Verkäufers. Der Schaden war danach in Stand gesetzt worden, ohne dass es in der Folgezeit zu hierauf zurückzuführenden Beeinträchtigungen an dem Haus gekommen war. Im Zuge der Durchführung von Renovierungsarbeiten stellte der Kläger den an der Mittelpfette des Daches vorhandenen Brandschaden fest.

Die Klage wurde abgewiesen. Für die Verkäuferin eines Hauses besteht nach Ansicht des OLG Koblenz keine Offenbarungspflicht, dass es in den 1950er Jahren zu einem Blitzeinschlag in den Dachstuhl des Hauses gekommen war, die Sanierungsarbeiten erforderlich machten; insbesondere wenn in Folge die Schadhaftigkeit der damals durchgeführten Sanierung nicht offenkundig wurde, andererseits ausweislich des Exposés das Haus insgesamt als renovierungsbedürftig beschrieben worden ist (OLG Koblenz, Beschluss vom 13. Februar 2013 – 3 U 1122/12)

Unzureichende Bauwerksabdichtung mit Feuchtigkeitsschaden verschwiegen

Der Kläger erwirbt 2008 ein Hausgrundstück von den Beklagten und macht später Schadensersatzansprüche wegen Feuchtigkeitsschäden geltend. Die Beklagten hatten das Haus errichtet und bereits 2002 Mängel an der Kellerabdichtung gegenüber dem Bauunternehmen gerügt, die jedoch unbehoben blieben. Der Verkauf erfolgte unter Gewährleistungsausschluss. Ein Sachverständiger stellte später fest, dass die Abdichtung fehlerhaft war und die Feuchtigkeitsschäden verursachte.

Das OLG Brandenburg hat der Klage teilweise stattgegeben und eine arglistige Täuschung bejaht. Treten nach einem Hauskauf Feuchtigkeitsschäden im Keller auf, so kann sich der Verkäufer jedenfalls dann gegen Haftungsansprüche nicht auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er vor dem Verkauf von dem Mangel wusste, diesen selbst gegenüber dem ausführenden Bauunternehmen rügte, eine Durchsetzung der Nachbesserungsansprüche unterließ und stattdessen eine Selbstabhilfe behauptet, dem Käufer gegenüber jedoch den Mangel auch auf Nachfrage verschwieg und auf die vollständige Ausführungen aller Arbeiten am Haus durch Fachunternehmen verwies. Bei einem Grundstückskaufvertrag stellt eine unzureichende Bauwerksabdichtung, die zu Feuchtigkeitsschäden am Bauwerk führt ebenso wie eine in Eigenleistung durch den Eigentümer fehlerhaft ausgeführte Bauwerksabdichtung regelmäßig einen Umstand dar, der für die Kaufentscheidung des Käufers von wesentlicher Bedeutung ist (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 14. November 2013 – 5 U 6/11)

Umlaufender Setzriss im Obergeschoss als Sachmangel

Im April 2014 kauften die Kläger von der Beklagten ein Haus von 1975 für 195.000 €, wobei die Gewährleistung ausgeschlossen wurde. Kurz nach dem Kauf entdeckten sie einen Setzriss im Obergeschoss, der zuvor verdeckt war, und erklärten daraufhin den Rücktritt vom Kaufvertrag. Sie behaupteten, der Riss sei ihnen während der Besichtigung trotz Nachfrage nach Mängeln nicht offenbart worden und eine Reparatur würde etwa 20.000 € kosten.

Das OLG Köln hab der Anfechtungsklage statt. Das Vorhandensein eines Setzrisses im Obergeschoss eines verkauften Hauses kann einen wesentlichen Mangel darstellen, hinsichtlich dessen der kaufvertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht greift. Auch wenn in dem Exposé auf einen Renovierungsbedarf hingewiesen wurde, musste der Käufer nicht mit dem Vorhandensein eines solchen Mangels rechnen, da unter Renovierung umgangssprachlich und bei der Verwendung des Begriffs im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften eine Ausbesserung oder Wiederherstellung verstanden wird, der Setzriss aber durch solche Maßnahmen nicht dauerhaft behoben werden kann (OLG Köln, Beschluss vom 23. Juni 2015 – 19 U 196/14)

Marderbefall der Immobilie als Sachmangel

Im Jahr 2010 kaufte der Kläger für 300.000 € ein Haus von 1967 vom Beklagten. Im Kaufvertrag war ein Gewährleistungsausschluss, ausgenommen für arglistig verschwiegene Mängel. Nach dem Kauf stellte der Kläger einen Marderbefall fest und behauptete, der Beklagte habe dies verschwiegen, obwohl er davon wusste. Ein Zeuge bestätigte, er habe den Beklagten während seiner Mietzeit über den Marderbefall informiert. Das OLG München gab daraufhin der Klage des Käufers statt.

Ist dem Verkäufer eines Hauses ein erheblicher Marderbefall der Immobilie positiv bekannt, so kann er sich nicht auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen, wenn er diesen Mangel gegenüber dem Käufer bewusst arglistig verschweigt und dieser dann vom Vertrag zurücktritt (OLG München, Urteil vom 5. April 2017 – 20 U 3300/16)

Unzureichende Heizleistung einer Wärmepumpenheizung als Sachmangel

2013 kauften die Kläger ein Doppelhaus von 1993 vom Beklagten, wobei im Kaufvertrag die Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen war. Der Beklagte erwähnte nur, dass ein Kachelofen das Haus zu 80% beheizen kann, machte aber keine Angaben zur Leistung der Wärmepumpenheizung. Die Kläger bemängeln nun, dass die Heizung unzureichend ist und fordern Schadensersatz für eine leistungsfähigere Heizungsanlage. Sie kritisieren auch gravierende Mängel in der Entwässerung.

Das LG Flensburg gab der Schadensersatzklage statt. Ein verkauftes Grundstück kann nach Ansicht des Gerichts einen Mangel aufweisen, wenn die Wärmepumpe für das Objekt nicht ausreichend dimensioniert ist, und wenn die Heizkörper für den Betrieb mit der Wärmepumpe zu klein ausgelegt sind. Der Käufer eines Grundstücks darf als selbstverständlich voraussetzen, dass ein Wohnhaus ausreichend beheizbar ist und es dabei nicht auf etwaige Öfen ankommt, sofern eine moderne Zentralheizung - gleich welcher Art - vorhanden ist. Auch die erforderliche Arglist konnte dem Verkäufer nachgewiesen werden (LG Flensburg, Urteil vom 18. Oktober 2019 – 3 O 14/18)

Asbestbelastung und hohe Chloranisolkonzentration als Sachmangel

Im Jahr 2016 kauften die Kläger ein Haus von den beklagten Eheleuten, das Asbestzementplatten und Wassereintrittsprobleme im Keller aufwies. Die Kläger stellten außerdem eine starke Geruchsbelästigung fest. Es wurde sodann der Rücktritt erklärt und eingeklagt. Das LG Offenburg hat der Klage stattgegeben. Asbestzementplatten in der Fassade eines Einfamilienhauses stellen einen Sachmangel dar. Auch Geruchsprobleme eines Einfamilienhauses, die durch eine hohe Chloranisolkonzentration hervorgerufen werden, begründen einen Sachmangel. Die Kläger konnten zudem beweisen, dass die Verkäufer beide Mängel kannten und arglistig verschwiegen (LG Offenburg, Urteil vom 31. Januar 2020 – 2 O 305/18)

Fehlerhafte Angaben zu den Mieteinnahmen

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses wurden seitens des Verkäufers im Rahmen des Verkaufs falsche Angaben zu den Mieteinnahmen gemacht. Die Käufer verlangten Minderung des Kaufpreises. Nach Ansicht des LG Berlin ist bei der Schätzung des Minderungsbetrages davon auszugehen, dass sich der Wert eines mit einem Mietshaus bebauten Grundstücks nach einem Vielfachen - häufig 10-fachen - der jährlichen Mieteinnahmen bemisst. Diese Überlegung ist nach Ansicht des LG Berlin grundsätzlich auch für die Kaufpreisminderung heranzuziehen, wenn bei einer Grundstücksveräußerung die tatsächlichen Mieteinnahmen unter dem Betrag der als Beschaffenheit vereinbarten Mieteinnahmen liegen. Aufgrund der Belegung des Hauses mit nur wenigen Mietparteien sei aber der Minderungsbetrag nur nach dreifachen Jahresmietmindereinnahmen zu berechnen (LG Berlin, Urteil vom 17. März 2005 – 5 O 139/04).

Schadensersatz wegen mangelhafter Kellerabdichtung

Das Kammergericht Berlin verurteilte den Beklagten zur Zahlung von 97.244 Euro an die Kläger wegen arglistiger Täuschung über das Baujahr und die mangelhafte Kellerabdichtung eines 2015 gekauften Hauses. Das Gericht stellte fest, dass eine nicht den technischen Regeln entsprechende Abdichtung einen Sachmangel darstellt. Bei Angaben im Exposé zu umfangreichen Sanierungen darf ein Käufer erwarten, dass der Keller trocken und entsprechend modernisiert ist, was hier nicht der Fall war. Eine falsche öffentliche Aussage des Verkäufers kann zu Gewährleistungshaftung führen, wenn sie nicht vor Vertragsabschluss korrigiert wurde (KG Berlin, Urteil vom 28. Januar 2021 – 20 U 1052/20).

Altlastenverdacht und Aufklärungsverpflichtung

In diesem Fall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft in München und ein Immobilienunternehmen, das 2012 ein Grundstück mit einem Altbau aufteilte und verkaufte. 2013 wurden bei Bodenuntersuchungen Schadstoffe (Altlasten) entdeckt, woraufhin das Unternehmen den Verkauf stoppte und Sanierungen durchführte. Die Stadt München bestätigte die Schadstoffbelastungen, woraufhin die Wohnungseigentümer klagten. Der BGH entschied, dass der Verkäufer Schadstoffbelastungen klären muss und bei absichtlichem Verschweigen haftet. Der Käufer kann die Beseitigung erst fordern, wenn die Belastung bestätigt ist (BGH, Urteil vom 11. November 2022 – V ZR 213/21).(BGH, Urteil vom 11. November 2022 – V ZR 213/21).

Kaufpreisminderung wegen Unterschreitung der geschuldeten Wohnfläche

Das OLG Hamm entschied, dass Käufer eines Hauses, das kleiner war als im Exposé angegeben, Anspruch auf eine teilweise Rückerstattung des Kaufpreises haben. Das Gericht erkannte, dass Angaben zur Wohnfläche im Exposé die Erwartungen beeinflussen und eine deutliche Abweichung als Sachmangel gilt. Die Feststellung des Minderwerts erfordert sachverständige Beratung, und der Verkäufer erfüllt seine Aufklärungspflichten nur, wenn er davon ausgeht, dass der Käufer die Unterlagen gründlich prüft (OLG Hamm, Urteil vom 23. Juni 2022 – I-22 U 91/21).