Baumängel: Fristen und Verjährung nach BGB für private Bauherren

Mängel in der Leistung von Bauunternehmen treten nicht nur während der Bauphase auf, sondern oft erst später, wenn die Bauherren bereits eingezogen sind und in dem Haus leben.  

Wird der Baumangel noch innerhalb der laufenden Verjährungsfrist entdeckt, ist der Auftragnehmer (Bauunternehmer) zur Beseitigung verpflichtet.

Sofern es keine vertraglichen Sonderregelungen gibt, ist die Verjährung der Baumängel im BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) geregelt. Die Gewährleistungsfristen für Neubauten privater Bauherren sind in den §§ 437, 634 BGB geregelt und anzuwenden.

Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Abnahme !

Die Gewährleistungsfrist aller Mängel im Bau beginnt nach dem Gesetz immer mit der Abnahme. Der Abnahme kommt damit eine zentrale Bedeutung zu. Die Abnahme hat Beweiswert für die Dokumentation noch zu erbringender Bauleistungen. Gleichzeitig ist die Abnahme auch der Beweis für den Beginn der Gewährleistungsfristen.

Tipp: Die Abnahme sollte schriftlich erfolgen, um den Verjährungsbeginn genau zu bestimmen.

Die Gewährleistungsfrist zur Mängelbeseitigung beträgt dann regelmäßig fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme.

Was ist bei Baumängel zu tun ?

Oft treten ein großer Teil der Baumängel erst Jahre nach der Bauabnahme und damit nach dem Einzug der Bauherren in das Haus auf.

Stellt der Bauherr Mängel an dem Bauwerk fest und teilt diese Mängel dem Bauunternehmen nachweisbar mit, ist das Bauunternehmen während der Gewährleistungsfrist dazu verpflichtet, diese zu beseitigen.

Über die Art und Weise der Mängelbeseitigung entscheiden die verantwortlichen Bauunternehmen – so das Gesetz - nach eigener fachlicher Einschätzung. Es besteht keine Verpflichtung des Bauunternehmens auf etwaige Vorstellungen des Bauherren einzugehen oder diese überhaupt zu berücksichtigen. Ziel jeder Nachbesserung eines Mangels ist es zwar, die festgestellten Baumängel zu beseitigen, damit weitere Schäden nach den Beseitigungsmaßnahmen nicht erneut auftreten, verantwortlich ist und bleibt der Bauunternehmer.

Pflicht der Bauherren ist es, nach Feststellung der Mängel unverzüglich eine detaillierte Mängelrüge an den Bauherren zu richten und eine Mängelbeseitigung einzufordern. Eine Mängelrüge muss alle festgestellten Mängel auflisten und bei neu festgestellten Baumängeln erneut gestellt werden.

Tipp: Die Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch den Bauherren sollte aus Beweisgründen per Einschreiben oder per Rückschein zugestellt werden und immer eine Fristsetzung zur Beseitigung enthalten.

Auch die persönliche Übergabe an das ausführende Unternehmen bleibt natürlich möglich. Als Bauherr benötigen Sie dann eine Eingangsbestätigung, mit der die Übergabe des Dokumentes schriftlich bestätigt wird.

Damit die Mangelbeseitigung auch kontrolliert werden kann, ist eine Beseitigungsfrist zu setzen. Hier ist zu empfehlen, mindestens eine 2 Wochenfrist zu bestimmen, wobei es auch Ausnahmen gibt. Ist ein Fenster undicht bzw. fehlerhaft eingebaut worden oder das Dach undicht, so sollte die Frist zur Mängelbeseitigung gekürzt werden. Handelt es sich dagegen um einen aufwändigen Feuchtigkeitsschaden im Keller des Hauses, dessen Ursache erst untersucht werden muss, ist die Frist länger zu bestimmen.

Positiv ist, dass eine zu kurz gesetzte Beseitigungsfrist nach dem Gesetz immer durch eine angemessene lange Frist ersetzt wird. Daher kann der Bauherr bei der Bestimmung der Frist keinen rechtlichen Fehler machen.  

Wie wird die Verjährungsfrist gestoppt und gehemmt ?

Die Gewährleistungsfristen werden nur dann unterbrochen, wenn die Aufforderung zur Mängelbeseitigung erstellt und dem Bauunternehmen zugeleitet wird.

Zusätzlich muss für eine Hemmung der Verjährungsfrist entweder

• Verhandlung über einen Gewährleistungsanspruch zwischen Auftragnehmer und Bauherren aktiv stattfinden oder
• Gerichtliche Verfahren zur Einforderung von Gewährleistungsansprüchen eingeleitet werden

Die Verjährungsfrist ist daher nicht mit der Abgabe des Schreibens zur Mängelbeseitigung oder aber dem Einwurf in den Briefkasten des Bauunternehmens unterbrochen.

Erfolgt jedoch keine Reaktion des Bauunternehmens auf die Mängelanzeige ist es dringend erforderlich ein gerichtliches Verfahren einzuleiten. Dies kann eine Klage auch Nachbesserung oder Kostenvorschuss zur Beseitigung der Baumängel oder auch ein selbständiges Beweisverfahren zur Beseitigung der Baumängel sein.

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Haben Sie als Bauherr Fragen oder benötigen Hilfe bei der Durchsetzung zur Beseitigung von Baumängeln oder Erstellen einer Fristsetzung, dann nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf. Wir verhelfen Ihnen zu Ihrem Recht.

Ulrich Gewert

Rechtsanwalt

Theaterstraße 3

30159 Hannover

Tel: 0511-35-36-05-21

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