Betriebskostenrecht II – eine Rechtsprechungsübersicht

Einwendungsausschluss auch für nicht umlagefähige Betriebskosten

Erhält der Mieter eine Betriebskostenabrechnung, mit deren Abrechnungspositionen er sich nicht einverstanden erklärt, muss er gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen.

Verpasst er diese Einwendungsfrist von 12 Monaten, ist er mit seinen Einwendungen gegen die Abrechnungspositionen bzw. gegen die Höhe der Abrechnung ausgeschlossen. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die spätere Geltendmachung der Einwendungen zu vertreten hat.

Bisher wurde vom BGH nicht entschieden, ob sich dies auch auf Betriebskosten bezieht, die nach § 556 Abs. 1 BGB nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören. In seiner Entscheidung vom 11.05.2016 bejahte der BGH dies nunmehr.

Der Mieter muss demnach alle Fehler der Abrechnung mit seiner Einwendung innerhalb von 12 Monaten ab Zugang rügen.

BGH, Urteil vom 11.05.2016, VIII ZR 209/15

Kürzungsrecht des Mieters bei nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung

Sind die Heizkosten entgegen § 5 Abs. 2 HeizkostVO nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 S 1. HeizkostenVO von den in der Abrechnung ausgewiesenen Gesamtheizkosten zu.

In dem Fall des BGH waren in einem Mietshaus einige Wohnungen mit Heizkostenverteilern und andere mit Wärmemengenzählern ausgestattet. Von den gesamten Heizkosten brachte der Vermieter die Heizkosten der Wohnungen mit Wärmemengenzähler in Abzug. Der verbleibende Rest wurde auf die Wohnungen mit Heizkostenverteiler umgelegt. Eine Vorerfassung für die Heizkosten der Wohnungen mit Wärmemengenzähler und solcher mit Heizkostenverteiler fand nicht statt.

Der BGH entschied, dass die Heizkosten der Wohnungen mit Heizkostenverteiler entgegen § 5 Abs. 2 HeizkostVO abgerechnet worden sind.

Den Mietern steht daher ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostVO zu. Die Kürzung wird von den durch Differenzrechnung ermittelten Heizkosten vorgenommen. Anders als der Mieter meint, ist keine neue Abrechnung nach der entsprechenden Wohnfläche vorzunehmen. Dass eine neue Abrechnung erfolgen muss, ergibt sich aus dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostVO nicht.

BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 329/14

Transparenz des Begriffs Betriebskosten

Sind in einem Mietvertrag, der als Ankreuzoption eine Pauschale oder eine Vorauszahlung vorsieht, beide Optionen angekreuzt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Umlagevereinbarung.

Der BGH hatte in seinem zugrunde liegenden Fall zu entscheiden, ob der Mieter zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet ist. Dieser war der Ansicht, dass aufgrund der unklaren Vereinbarung keine wirksame Umlagevereinbarung vorliegen würde. Der BGH war anderer Meinung. Nach seiner Ansicht genüge es, dass in der Umlagevereinbarung der Wortlaut enthalten ist, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat.

Eine ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB oder die Beifügung der Betriebskostenverordnung sei für eine wirksame Umlagevereinbarung nicht notwendig.

Ob hier eine Pauschale oder eine Vorauszahlung vereinbart war, ist für die Umlagevereinbarung ohne Belang. Im entscheidenden Fall entschied sich der BGH für die Vereinbarung einer Pauschale.

Dies dürfte jedoch entsprechend des Einzelfalls auszulegen sein.

BGH, Hinweisbeschluss vom 07.06.2016, Az.: VIII ZR 274/15

Abrechnung einer Mindestmüllmenge und weiterer verbrauchsabhängiger Erfassung

Für eine verbrauchsabhängige Abrechnung von Müll bedarf es zunächst eines geeigneten Systems, das den anfallenden Müll nach Gewicht oder Volumen misst.

Nach § 556 Abs. 2 BGB kann der Vermieter abweichend von den bisherigen Vereinbarungen künftig eine Abrechnung nach dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung vornehmen.

Strittig war in dem vorliegenden Fall, ob eine pauschalierte Mindestmenge in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden kann, sodass lediglich die über der Mindestmenge liegende Müllmenge verbrauchsabhängig abgerechnet wurde.

Dies bejahte der BGH in seiner Entscheidung aus dem April 2016.

In dem Fall wurde eine Mindestmenge von 10 l Restmüll pro Woche für einen Zweipersonenhaushalt angesetzt. Argumentiert wird die Zulässigkeit eines solchen Umlageschlüssels damit, dass vermieden werden soll, dass ein Teil der Mieter den Müll aus Gründen der Kostenersparnis z. B. in öffentlich zugänglichen Müllbehältern entsorgt.

Es ist jedoch nicht zwingende Voraussetzung, dass tatsächlich eine solche missbräuchliche Abfallentsorgung stattgefunden hat; es genügt die abstrakte Besorgnis.

BGH, Urteil vom 06.04.2016, Az.: VIII ZR 78/15