BGH: Instandsetzungs- u. Erhaltungspflicht des Vermieters, auch wenn Mieter die Wohnung nicht nutzt!

Wie der höchste Gerichtshof in Zivilsachen, der BGH am 22.08.2018 mit neuestem Urteil entschied, ist ein Vermieter auch dann verpflichtet, die Mietwohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, wenn der Mieter sie gar nicht nutzt. Es sei unerheblich, ob ein Mangel den Mieter subjektiv beeinträchtigt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem nun veröffentlichten Urteil (Urt. v. 22.08.2018, Az. VIII ZR 99/17). 

Bis zum BGH geklagt hatten die Mieter einer Wohnung in Bad Homburg. Sie hatten die Miete gemindert, weil unter anderem die Gastherme defekt war. Die Vorinstanzen sahen die Mietminderung allerdings als unrechtmäßig an. Zuletzt wies das Landgericht Frankfurt am Main die Klage mit der Begründung ab, dass den Mietern das Rechtsschutzbedürfnis fehle, weil die Wohnung gar nicht von ihnen, sondern von der Tochter bewohnt werde, die auch die Miete zahle. Auch bestehe kein Anspruch auf die Instandhaltung oder eine Mietminderung, da die Wohnung vertragsgemäß zur Verfügung gestellt worden sei. 

Dieser Argumentation folgte der BGH jedoch nicht und gab der Revision der Mieter statt. Diese hätten sowohl ein Rechtsschutzbedürfnis als auch einen Anspruch auf Instandhaltung der Gastherme aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB und einen Anspruch auf eine Mietminderung wegen des Defekts aus § 536 Absatz 1 BGB. Denn bei Leistungsklagen ergebe sich ein Rechtsschutzbedürfnis schon daraus, dass der behauptete Anspruch nicht erfüllt werde. Denn gerade dann sei man darauf angewiesen, den Anspruch gerichtlich geltend zu machen. Die Bundesrichter sahen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Mieter prozessfremde Ziele verfolgen und die Staatsgewalt „unnütz bemühen“ würden. Dabei sei es insbesondere unerheblich, ob sie selbst in der angemieteten Wohnung lebten oder sie nahen Familienangehörigen überlassen hätten. 

Da die Wohnung mit Heizung vermietet wurde, stelle es einen Mangel dar, wenn die Gastherme längere Zeit ausfalle. Daran ändere sich auch nichts, wenn die Wohnung Dritten überlassen wird. Den Vermieter treffe nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB die Pflicht, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten. Für diese Hauptleistungspflicht sei es aber unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutze und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtige, so der Senat des BGH. 

Ob die Mieter überhaupt zur Untervermietung an die Familienangehörige berechtigt waren, spielte für die Karlsruher Richter dabei keine Rolle. Der Vermieter sei unabhängig davon dazu verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, außerdem habe er das Mietverhältnis nicht gekündigt.

Ähnlich sieht es der Gerichtshof hinsichtlich der Mietminderung: Auch hier kann der Vermieter nicht einwenden, dass der Mieter die Wohnung gar nicht selbst genutzt habe, da schon die Voraussetzungen des einschlägigen § 536 Abs. 1 BGB erfüllt seien.

English version: 

As the highest court in civil matters, the BGH (Bundesgerichtshof) ruled on 22nd of August, 2018 latest that a landlord is also obliged to receive the rental apartment in a contractual condition if the tenant does not even use it for himself. It was irrelevant whether a defect affects the renter subjectively, the Federal Court of Justice (BGH) ruled in a judgment now published (dated 08/22/2018, Az. VIII ZR 99/17).

The tenants had complained to the BGH of an apartment in Bad Homburg. They had reduced the rent because of several other things the gas boiler was defective. The lower courts saw the rent reduction as unlawful. Most recently, the district court of Frankfurt am Main dismissed the action on the grounds that the tenants lacked the need for legal protection because the apartment was not inhabited by them but by the daughter who also paid the rent. Also, there was no claim to maintenance or a rent reduction since the apartment was provided according to contract.

However, the BGH did not follow this argument and gave the tenants´revision the success. These would have both had a legal protection requirement and a right to maintenance of the gas boiler from § 535 paragraph 1 sentence 2 BGB and a claim to a rent reduction due to the defect from § 536 paragraph 1 BGB. Because in the case of performance claims, a legal protection requirement arises from the fact that the alleged claim is not fulfilled. For just then one should rely on the claim to be asserted in court. The federal judges did not see any evidence that the tenants were pursuing non-process goals and that the state would „waste their time“. It was irrelevant in particular whether they themselves lived in the rented apartment or if they had left them to close family members.

Since the apartment was rented with heating, it represents a shortcoming if the gas stove fails for a long time. This does not change anything if the apartment is left to third parties. The landlord meets under § 535 paragraph 1 sentence 2 BGB the obligation to leave the apartment for contractual use and to receive them continuously in this state. For this main obligation, it was irrelevant whether the tenant actually use the apartment and therefore the defect subjectively affect them.

Whether the tenants were entitled to sublet the family members at all played no role for the judges at BGH. The landlord was indebted to receive the apartment in a contractual condition also he had not terminated the tenancy contract so far.

The Court sees the same with regard to the reduction in rent: Again, the landlord can not object that the tenant did not even use the apartment itself as already the conditions of the relevant § 536 Abs. 1 BGB are fulfilled.